華夏時報 記者李貝貝 上海報道

2019年以來，隨著房貸利率回落、落戶政策放開等因素，部分一二線城市出現(xiàn)房價及地價抬升的勢頭，3、4月間，多地更是迎來了久違的“小陽春”。

不過，市場過熱的苗頭沒有持續(xù)太久。4月中旬開始，在高層開始頻繁“喊話”穩(wěn)定預(yù)期并出手調(diào)控的同時，多個城市也在持續(xù)推進“因城施策”、“一城一策”，落實城市政府主體責(zé)任。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，上半年全國共發(fā)布與房地產(chǎn)市場有關(guān)的調(diào)控政策251次，較2018年同期的192次上漲31%，且調(diào)控的方式也更加多元、靈活，更為精細化。

“今年以來政策對穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的作用越來越大，反而對市場干預(yù)和影響越來越小，這是好的方面。”易居企業(yè)集團CEO丁祖昱指出。中國平安證券分析師楊侃判斷，經(jīng)濟下行壓力猶在、城市表現(xiàn)分化的背景下，預(yù)計下半年仍將延續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的政策基調(diào)，各地方一城一策，整體以穩(wěn)為主。

有收有放，樓市因城施策調(diào)控分化加速

據(jù)中原地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年上半年，全國共發(fā)布與房地產(chǎn)市場有關(guān)的調(diào)控政策251次，較2018年同期的192次上漲31%。

中銀國際證券研報解釋說，2019年以來，伴隨房貸利率回落、落戶政策的放開等因素，部分一二線城市出現(xiàn)房價及地價抬升的勢頭。針對此情況，在4月份的中共中央政治局會議上，再度強調(diào)“房住不炒”與“長效機制”的落實，同時提出“一城一策”、“因城施策”的細化指導(dǎo)政。

正如該份報告所言，今年春節(jié)之后，樓市“回溫”態(tài)勢明顯，3、4月間，多地更是迎來了久違的“小陽春”。國家統(tǒng)計局在今年5月16日發(fā)布報告顯示，新房價格環(huán)比上漲的城市繼續(xù)增長。另一方面，得益于寬松周期、資金面改善以及市場回暖，房企的拿地?zé)崆橐矘O為高漲。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2019年前4月，累計28家房企拿地過百億，而2018年同期只有24家，2017年為18家。

對此，監(jiān)管層顯示出穩(wěn)定市場的決心：4月19日，中共中央政治局召開會議，兩度重申“房住不炒”定位；住建部在1個月之內(nèi)兩次對房價、地價波動幅度較大的共10個城市進行預(yù)警提示；在一些大城市放寬落戶限制引發(fā)調(diào)控放松的猜想之時，國家發(fā)改委明確表示“放寬落戶不等于放松對房地產(chǎn)的調(diào)控”。

此外，對于房企密集融資、在二線城市瘋狂搶地的情況，央行明確表示“房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)金融政策的取向沒變”，銀保監(jiān)會則進一步發(fā)文要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構(gòu)不得違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)。而高層定調(diào)之下，各地繼續(xù)堅持“房住不炒”、積極落實一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效機制。

58安居客首席分析師張波向《華夏時報》記者指出，2019年房產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)非常明確，即實現(xiàn)房價、地價、預(yù)期的“三穩(wěn)”。整體來看，上半年的政策調(diào)控不只針對房價單一維度，包括地價、限售、限購、公積金等多維度政策均同時出現(xiàn)。

與此同時，今年以來，地方政府房市調(diào)控政策逐漸呈現(xiàn)分化趨勢，因地方樓市行情冷熱不均，所推出的調(diào)控政策松緊各異。

例如，蘇州于5月11日發(fā)布的“新政”僅對工業(yè)園區(qū)全域、高新區(qū)部分重點區(qū)域規(guī)定了限售，并未針對蘇州全市進行“一刀切”；6月初，在南京市高淳區(qū)、六合區(qū)買房的外地人只需提供在寧居住證或在寧工作勞動合同即可開具購房證明，但南京市的其他區(qū)域限購仍在執(zhí)行中。

因為房價上漲過快，6月20日，西安發(fā)布了三年以來第六次調(diào)控新政，進一步收緊“限購”，嚴控落戶炒房。但與此同時，部分三四線及核心城市遠郊區(qū)域政策則有所松動。例如安徽阜陽市取消出讓土地限價、江西贛縣停止特價房銷售等“限跌”政策、湖北恩施市發(fā)布“不準(zhǔn)降價”通知等。

穩(wěn)定基調(diào)不變，樓市調(diào)控下半年將更精細化

積極的調(diào)控政策，令樓市在5月份即出現(xiàn)明顯的降溫跡象?？硕饠?shù)據(jù)顯示，5月，房企供貨節(jié)奏明顯放緩，成交也隨之轉(zhuǎn)升為降。多數(shù)二三線城市市場明顯降溫，成交量均有不同程度的回落，其中不乏無錫、徐州、合肥這類熱點城市，濟南、大連成交量更是降至歷史低位。土地市場方面，從CRIC監(jiān)測的300城經(jīng)營性土地數(shù)據(jù)來看，5月成交建面下降、土地價格漲幅明顯放緩，平均溢價率也出現(xiàn)了年內(nèi)首次回落。

當(dāng)前，2019年的樓市已經(jīng)步入“下半場”。對于接下來的市場走勢，多位受訪人士均認為，樓市調(diào)控的總基調(diào)沒有變化，依然是“以穩(wěn)為主”。

上海鏈家市場研究部資深分析師楊雨蕾對記者表示，下半年，預(yù)計調(diào)控政策會繼續(xù)貫徹執(zhí)行“因城施策”、“房住不炒”的政策，不會有大的變化。

中銀國際證券研報認為，未來房價穩(wěn)定為長期趨勢，調(diào)控政策難以大幅放松或從嚴，“房住不炒”為高壓紅線，“因城施策”為精細化調(diào)控思路。張波亦有類似的觀點：“在因城施策的調(diào)控思路下，房地產(chǎn)市場正在進入新一輪調(diào)整周期，不同城市會呈現(xiàn)不同程度、不同狀態(tài)的調(diào)控，下半年的樓市更應(yīng)該具體問題具體分析。”其稱，由于今年下半年房地產(chǎn)市場依然處于“換擋期”，所以在“穩(wěn)”字當(dāng)先的大環(huán)境下，政策會從全國嚴控到“因城施策”、“因區(qū)施策”，調(diào)控的抓手將從房價層面向土地、限購、金融等維度縱深化落實。

“整體看，2019年樓市將繼續(xù)嚴格調(diào)控，這種情況下，大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低，搶地積極性降低，土地市場的溢價率有所降低。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進一步表示，雖然一二線城市調(diào)控政策嚴格，但對于房企來說，為了加大銷售額，依然會集中拿地。張波補充說，調(diào)控政策對房價上升有一定遏制作用，但并未改變房企拿地?zé)崆?，杭州、合肥、蘇州、寧波、武漢等二線城市在下半年依然是熱點。