典型房企具有規(guī)模大、信用評級高、留存資金多、償債能力強(qiáng)的特點(diǎn)，因此更容易籌得資金；另一方面，大型房企土地儲備較多、開工項(xiàng)目較多，現(xiàn)金流較好。同時較大的規(guī)模帶來的是不可避免走高的成本與現(xiàn)金支出，對外部融資的需求更多。

典型房企外部融資情況

總體看來，2018年典型房企的外部融資情況具有以下特點(diǎn)：

首先是融資規(guī)模大。與典型房企的規(guī)模相對應(yīng)的，是其較大的融資規(guī)模。截至期末，除了新城以外，其他典型房企的融資都已邁上千億規(guī)模。

其中，銀行貸款依然是典型房企主要的融資手段，銀行貸款占比小于70%的僅有三家房企，分別為萬科的67.0%，中海的58.8%及新城的48.9%。

從借貸成本來看，典型房企的貸款利率基本處于中低區(qū)間。將房企同一口徑的數(shù)據(jù)進(jìn)行歸類，恒大、融創(chuàng)、碧桂園及中海的銀行貸款實(shí)際加權(quán)平均利率分別達(dá)到了7.99%、6.81%、6.52%及4.27%。中海作為國企的融資優(yōu)勢顯而易見，也與其低杠桿的運(yùn)營理念有關(guān)；與此相對的是此前以高杠桿運(yùn)營為特點(diǎn)的恒大，盡管近年來去杠桿較為積極，但前期的借貸利率拉高了加權(quán)平均值。

龍湖的固定貸款利率和浮動利率分別為4.18%、4.35%，低于國企華潤的4.49%和4.47%。華潤在2018年的貸款利率上漲較為明顯，分別上漲了0.33與0.45個百分點(diǎn)，但其160.5億元的固定利率貸款規(guī)模遠(yuǎn)大于龍湖的34.1億元，在去年貨幣緊縮的情況下有一定益處。

萬科的信用貸款融資成本區(qū)間為按LIBOR（ 倫敦銀行同業(yè)拆放利率 ）約定利率上浮~6.7%，抵押借款及質(zhì)押借款的利率則稍低，分別為約定利率上浮~5.88%和約定利率上浮~6.18%。

從貸款類別來看，抵押、質(zhì)押和保證貸款的比例較高。融創(chuàng)的抵押貸款數(shù)額高達(dá)1771.7億元，碧桂園、萬科的抵押貸款亦達(dá)到了千億級別，分別為1190.8億元、1054.6億元。而作為國企的保利和華潤，抵押貸款數(shù)額則較少，分別為148.6億元與159.0億元；中海更是沒有抵押貸款。不過，典型房企可以充分發(fā)揮存貨規(guī)模大的優(yōu)勢，通過抵押更容易獲得貸款資金。

從優(yōu)先/中期票據(jù)、公司債的發(fā)行規(guī)模來看，典型房企亦處于較高水平。同時，其發(fā)行利率也有一定優(yōu)勢，不過由于2018年融資環(huán)境趨緊的影響，典型房企的發(fā)債利率普遍較以往有所提升。

碧桂園在2018年發(fā)行的公司債利率最低利率6.60%，最高為6.90%，加權(quán)平均實(shí)際利率由5.38%提升至5.71%。

萬科2018年發(fā)行的債券票面利率都在4%以上，其中最高的一筆為期限5.25年、6.3億美元規(guī)模的美元債，利率為5.35%。

恒大在期末的優(yōu)先票據(jù)及公司債實(shí)際加權(quán)平均利率分別上升了0.66、0.32個百分點(diǎn)至8.99%及7.50%，屬于樣本內(nèi)的較高成本水平。

融創(chuàng)于期內(nèi)發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)，除了一筆為7.35%的利率以外，其余三筆的利率都高過了8%，利率成本水平較高。

票面利率同樣較高的，還有新城。新城于期內(nèi)發(fā)行的9筆中期票據(jù)及債券，最低票面利率為7.00%，最高為7.97%。

保利、中海、華潤三家國企的發(fā)行利率區(qū)間分別為3.95%-4.88%、4.00%-5.60%及4.38%-5.38%，龍湖則在4.80%-4.96%之間。

此外，多家典型房企拓寬融資渠道，通過多種方式進(jìn)行融資。

碧桂園、恒大均有發(fā)行百億規(guī)模的可換股債券吸引投資者，不同的是碧桂園可換股債券加權(quán)平均利率較低，為4.97%；恒大則高達(dá)10.71%。

萬科與綠地通過發(fā)行票面利率較高的短期融資券，以快速獲取資金。雖然萬科的發(fā)行規(guī)模較大，但期限較短，多為180日左右；而綠地發(fā)行的短融券期限則為1年。

融創(chuàng)和華潤期末分別擁有55.3億元、55.0億元規(guī)模的永續(xù)債，吞噬了約5.9億元與29.2億元的凈利潤。同時融創(chuàng)發(fā)行了3筆利率較高、數(shù)額較少的ABS，但期限僅為1年。

另有龍湖發(fā)行的住房租賃專項(xiàng)債，新城發(fā)行的定向債務(wù)融資工具。

典型房企資金留存、償付情況

與外部融資不同，企業(yè)的內(nèi)部融資更多依靠自身的造血能力。典型房企能夠通過較多的銷售回款、預(yù)收款項(xiàng)、留存收益與在手現(xiàn)金等多種形式獲取運(yùn)營資金。

總體而言，典型房企的銷售規(guī)模龐大，銷售回款較多。碧桂園2018年實(shí)現(xiàn)銷售回款5412.9億元，綠地實(shí)現(xiàn)回款2968億元，中海實(shí)現(xiàn)回款1563.9億元，龍湖至少實(shí)現(xiàn)回款1705.4億元。

同時，部分典型房企均在年報中用“積極回款”、“狠抓回款”、“堅持快速回款”等表示持續(xù)加強(qiáng)回款的策略。

而典型房企的合約負(fù)債，即預(yù)收房款，則較銷售額有較大變動，原因在于預(yù)收房款存在多年賬齡尚未結(jié)轉(zhuǎn)的款項(xiàng)。除中海外，其他典型房企的合約負(fù)債規(guī)模皆達(dá)到千億以上期末留存收益由盈余公積與未分配利潤構(gòu)成，其中盈余公積可用于彌補(bǔ)虧損等，而未分配利潤相對于所有者權(quán)益的其他部分來說，企業(yè)對于其使用有較大的自主權(quán)。因此，前期營收規(guī)模較小，導(dǎo)致凈利潤較少的典型房企如融創(chuàng)和新城，二者的期末留存收益規(guī)模就較小。而達(dá)到千億規(guī)模的，則是萬科與中海兩家老牌的穩(wěn)健房企。

就現(xiàn)金流而言，典型房企呈現(xiàn)出較為穩(wěn)定的態(tài)勢。憑借較大的銷售規(guī)模，典型房企都有較多的經(jīng)營現(xiàn)金流入，因此大部分典型房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流都為正。

中海5年間的經(jīng)營性現(xiàn)金流有3年為負(fù)，其中待售物業(yè)增加是其經(jīng)營現(xiàn)金流出的主要原因。不過憑借其較多的在手資金與穩(wěn)定的運(yùn)營，其經(jīng)營性現(xiàn)金流問題不大。

籌資性現(xiàn)金流則呈現(xiàn)凈額皆為負(fù)的情況。不過正是由于典型房企的龐大體量，令典型房企與關(guān)聯(lián)方、合作方的資金往來增多，以及處置子公司，支付合作項(xiàng)目預(yù)付款，購買理財產(chǎn)品，產(chǎn)生企業(yè)間的資金拆借等投資活動較為頻繁，導(dǎo)致投資性現(xiàn)金支出規(guī)模增加。

值得一提的是，新城由于連續(xù)三年經(jīng)營性現(xiàn)金流與投資性現(xiàn)金流相加為負(fù)，收到了上交所的問詢函，新城回復(fù)表示公司仍處于穩(wěn)步擴(kuò)張階段，在經(jīng)營和投資方面均有較多資金支出，導(dǎo)致最近三年的經(jīng)營和投資活動現(xiàn)金流為負(fù)。其中新城以重資產(chǎn)模式運(yùn)營的吾悅廣場，其規(guī)模擴(kuò)張產(chǎn)生了較多的持續(xù)資金需求。

這也意味著，像新城這樣的后起之秀還將面臨持續(xù)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)壓力。

同時，投資性現(xiàn)金流為-1159.6億元的龍湖，其預(yù)付租賃款支出約589.4億元，亦承擔(dān)著擴(kuò)張壓力。

籌資現(xiàn)金流方面，僅有恒大、融創(chuàng)、綠地三家為負(fù)，也僅有這三家的在手現(xiàn)金少于一年內(nèi)到期負(fù)債。較高的杠桿率與償債壓力，推高了三家房企借新還舊規(guī)模，導(dǎo)致籌資現(xiàn)金流出大于流入。

在層層遞減之下，恒大于期內(nèi)減少了約-226.4億元的現(xiàn)金，同樣有所減少的是中海，而融創(chuàng)和綠地的現(xiàn)金凈增加額則為達(dá)到百億。

雖然恒大期末依然留存了1293.6億元的現(xiàn)金，成為擁有千億現(xiàn)金的四家典型房企中的一員，但其擁有高達(dá)3232.7億元的一年內(nèi)到期負(fù)債，現(xiàn)金短債比僅為0.4，背負(fù)較大的短期償債壓力?，F(xiàn)金短債比同樣小于1的，還有融創(chuàng)和綠地，但情況相對稍好。

反觀保利和華潤，現(xiàn)金短債比分別為2.32、3.13，償債壓力不大；中海更是以高達(dá)6.57的現(xiàn)金短債比領(lǐng)跑，償付最為穩(wěn)健。

此外，得益于前期借債規(guī)模不大，新城本期的債務(wù)壓力也較小。

綜上，典型房企憑借自身的規(guī)模優(yōu)勢，基本不存在融資貴、融資難的問題。同時，與其企業(yè)規(guī)模相對應(yīng)的，是相應(yīng)規(guī)模的融資與大量可供靈活運(yùn)用的資金，企業(yè)安全度較高，財務(wù)風(fēng)險較低。

同時，有國企、央企背景的房企，在融資上更具有優(yōu)勢，同時運(yùn)營策略更趨穩(wěn)健。而在前期秉承高杠桿，或是近年快速發(fā)展的房企，則存在一定的現(xiàn)金流與償債壓力。