華夏時報 記者李貝貝 上海報道

年后一段時間，房企融資環(huán)境寬松，亦帶動了樓市、地市的熱度。但自5月開始，隨著房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管力度的加強、多地調(diào)控頻現(xiàn)，融資層面也開始再度出現(xiàn)收緊的跡象。同策咨詢研究院數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的40家典型上市房企5月融資金額環(huán)比下降超過50%，創(chuàng)2019年來新低。

華泰證券研究報告指出，二季度以來房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境的邊際收緊意在管控土地市場熱度，從而平穩(wěn)市場預(yù)期，是強化“房住不炒”思路的體現(xiàn)。而從融資能力來看，房地產(chǎn)行業(yè)遵循強者恒強的邏輯。大部分優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流影響有限，影響更多在于未來再投資的預(yù)期。

“好的企業(yè)尤其是實力比較強勁、融資渠道更為通暢的房企，實際上它的融資環(huán)境還可以，并沒有受到太多的影響。”仲量聯(lián)行中國區(qū)投資研究董事周瑛告訴《華夏時報》記者，在接下來的融資市場上，企業(yè)本身的信用、實力是取得資金的保障。

上半年整體融資規(guī)模明顯提升

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國土地出讓總金額較去年同期有所上升，達到22490億元，同比上升16%。尤其是在“小陽春”期間，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，4月來賣地數(shù)量明顯增加，年內(nèi)開始實現(xiàn)了明顯的同比上漲。

土地毋庸置疑是房企發(fā)展的生命線，而房企攻城略地的背后，離不開融資的“輸血”。華泰證券指出，2019年上半年整體融資規(guī)模明顯提升。從2018年第四季度以來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)公司債監(jiān)管邊際改善，債券發(fā)行提速，重點房企也普遍借機成功發(fā)行了境內(nèi)外債券。據(jù)統(tǒng)計，2019年以來重點50家房企共發(fā)行了1580億元境內(nèi)債、1892億元境外債，合計發(fā)債量達到3472億元，較2018年上半年明顯提升。其中，第一季度的融資總額為4250億元，同比增長16%，創(chuàng)下2017年以來的最高值。

不過好景不長。隨著土地市場的熱度逐漸傳導(dǎo)至樓市、多地“小陽春”行情的出現(xiàn)引起了監(jiān)管層的注意。億翰智庫地產(chǎn)首席分析師張化東透露，從去年下半年開始，房企的融資環(huán)境較為寬松，放松趨勢非常明顯。但到了今年出現(xiàn)“小陽春”之后，4月底和5月份則成為了融資的分界點，政策的變化非常明顯。

5月以來，在各地政府及時打政策“補丁”的同時，房企的融資渠道也被逐漸收緊。5月17日，銀保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（銀保監(jiān)發(fā)[2019]23號文，以下簡稱“23號文”），其中明確了幾類針對房地產(chǎn)的禁止性業(yè)務(wù)；5月底，住建部又聯(lián)合有關(guān)部門針對房地產(chǎn)行業(yè)“地王”現(xiàn)象點名十余家開發(fā)商，同時央行與證監(jiān)會對部分上半年拿地活躍的頭部企業(yè)，限制公開市場融資。

進入6月份，受23號文影響，雖然地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模有所收縮，但仍未達到監(jiān)管預(yù)期。6月中旬，在第十一屆陸家嘴論壇上，銀保監(jiān)會主席郭樹清直言，“地方必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化的問題。”其認為，一些房地產(chǎn)企業(yè)融資過度擠占了信貸結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致資金使用效率進一步降低，也助長了房地產(chǎn)的投資投機行為。到6月底、7月初，多家信托公司收到銀監(jiān)窗口指導(dǎo)，要求控制地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模。

房企融資情況也因此急轉(zhuǎn)直下。根據(jù)同策研究院檢測的數(shù)據(jù)顯示，2019年5月，40家典型上市房企共計完成融資總額367.99億元，相比較4月份，融資總額大幅下跌52.07%。與此同時，公司債和其他債權(quán)的融資渠道也在收緊。數(shù)據(jù)顯示，5月份僅發(fā)行了6筆公司債，較4月份下降了79.74%。而其他債權(quán)融資也較4月份有了大幅度的下降。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院報告亦指出，2019年5-6月隨著融資環(huán)境邊際收緊，行業(yè)境內(nèi)債發(fā)行同比下滑7%，其中公司債、短融、中票、ABS、定向工具分別同比下滑17%、15%、63%、19%、25%；境外債發(fā)行同比下滑21%；集合信托發(fā)行增速由1-4月的17%收窄至7%。

“融資天平”偏向龍頭房企

融資收緊是否會帶來房企現(xiàn)金流量壓力？包括中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在內(nèi)的多位專家普遍認為，對于大部分優(yōu)質(zhì)房企的現(xiàn)金流影響有限。融資收緊影響更多在于未來新增投入的預(yù)期，下半年預(yù)計土地市場增速會回落，從而帶動房地產(chǎn)投資增速下行。

“多數(shù)房企未雨綢繆，影響有限。”華泰證券研報指出，考慮到2016年以來房地產(chǎn)行業(yè)融資政策一直處在較嚴的環(huán)境下，認為此次融資政策與“因城施策”思路一致，更多體現(xiàn)為結(jié)構(gòu)化調(diào)控和窗口指導(dǎo)，而不是一刀切收緊。二季度以來房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境的邊際收緊意在管控土地市場熱度，從而平穩(wěn)市場預(yù)期，是強化“房住不炒”思路的體現(xiàn)。

周瑛告訴《華夏時報》記者，好的企業(yè)尤其是實力比較強勁、融資渠道更為通暢的房企，實際上它的融資環(huán)境“還可以”，并沒有受到太多的影響。在接下來的融資市場上，企業(yè)本身的信用、實力是取得資金的保障。而此前，新城控股高級副總裁歐陽捷也曾向媒體表示，未來三年，50強房企將瓜分82%的銀行開發(fā)貸款，“金融機構(gòu)的貸款額度有限，百強之外的房企已經(jīng)不在銀行貸款名單，50強房企就是銀行放貸新門檻，當然也會成為大多數(shù)金融機構(gòu)放款的融資新門檻。”

事實上，在當前土地市場上，擁有融資優(yōu)勢的龍頭房企同樣依然“強者恒強”。“很多企業(yè)不僅在信貸資源上，在土地資源的獲取上也有壟斷優(yōu)勢。”在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，龍頭房企從信貸資源到土地儲備的優(yōu)勢將使地產(chǎn)行業(yè)的分化進一步強化。

根據(jù)同由該機構(gòu)發(fā)布的《2019年上半年全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》， 從拿地金額來看， TOP10企業(yè)1-6月拿地總額5586億元，占TOP100企業(yè)的36.6%；TOP30企業(yè)1-6月拿地總額9959億元，占TOP100企業(yè)的65.3%。同時，2019年1-6月，TOP10房企拿地總面積12990萬平方米，占TOP100房企拿地面積的41.6%，拿地規(guī)模持續(xù)加強。其中，碧桂園、萬科、融創(chuàng)分別以981億元、688億元及680億元的拿地金額占據(jù)榜單前三位。尤其是融創(chuàng)，上半年的拿地金額達到去年同期的5.8倍。 那么，對于實力不那么強勁的房企，又如何在現(xiàn)有環(huán)境下尋求融資突破？亞新集團CFO楊晨輝建議，在監(jiān)管趨嚴的形勢下，房企應(yīng)該正面對待。通過融資結(jié)構(gòu)的合理化設(shè)計、信用增級及拓寬創(chuàng)新融資模式等，在負債水平可控的情況下，適度擴張。未來房企應(yīng)該多從自身尋求提升。