近期的樓市突然聞到了一股辣味！

1、住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。這是住建部一個月內(nèi)第二次對城市房價進行預警，上一次是4月19日，住建部對第一季度房價、地價波動幅度較大的六個城市進行了預警提示，但是當時并沒有點名。

2、5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》，當中涉及房地產(chǎn)資金領域亂象，嚴禁違規(guī)資金變相用于拿地和購房（文件具體內(nèi)容可以在原文閱讀查看）。

3、據(jù)上海證券報，房貸利率連降5個月后，部分城市突然出現(xiàn)回升的跡象，江蘇南京、安徽蚌埠、廣西南寧等地二套房貸款利率出現(xiàn)有上調的跡象。同時，深圳、合肥等地一些銀行也收緊了房貸額度。甚至有的城市暫停了房貸業(yè)務。

第1點，住建部對部分城市進行預警主要源于房價漲幅過大，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月佛山新房成交均價13382元/平方米，同比上漲28%，環(huán)比上漲6%，已連續(xù)多月上漲。南寧新建房價格環(huán)比上漲0.9%，同比上漲11.5%；二手房價格環(huán)比上漲1.4%，同比上漲11.7%?？硕饠?shù)據(jù)顯示，4月份，蘇州市商品住宅成交量環(huán)比上漲33%，同比上漲57%，較2019年月均上漲37%。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，4月大連新建商品房價格環(huán)比上漲0.7%，同比上漲13.2%。

住建部對四個城市房價預警提示，大有對火燒得太旺的城市進行滅火之意，預計未來這些城市在調控上會有補刀。統(tǒng)計局公布的4月份70年城市房價數(shù)據(jù)當中，有67個環(huán)比上漲。當前監(jiān)管層對樓市調控目標是防止大漲大跌，也就是說允許上漲，但不能大漲，如果超過一定的幅度就可能會被“點名”，至于房價漲幅控制在什么范圍，目前沒有具體的說法，之前遼寧某市曾發(fā)布文件，要求同一樓盤商品住房銷售價格每月環(huán)比漲幅不得超過0.6%。

第2點，銀保監(jiān)會的文件實際上是防止金融體系違規(guī)資金進入樓市，眾所周知，房地產(chǎn)是資金最大蓄水池，沒有了錢其他都不要想。數(shù)據(jù)顯示：今年一季度，住戶貸款同比增速仍然高達17.6%，高于其他貸款，說明銀行資金整體仍偏愛樓市。

目前來說，居民確實還有加杠桿的空間，但這個空間正越來越小，稍有不慎還可能超過警戒線。所以現(xiàn)在是嚴控，特別是銀行表外、影子銀行、首付貸這些資金，由于不好監(jiān)管，容易繞道進入樓市，弄不好還可能發(fā)生金融風險。所以銀保監(jiān)會出手一是為了防風險，二是防止樓市過熱。

第3點，房貸利率經(jīng)過5個月的下調后，部分城市出現(xiàn)回升的跡象，這充分說明自從今年4月份以后，樓市迎來一波調控小高潮。表現(xiàn)在限售、樓市資金的限制方面，如今延續(xù)到利率層面，算是收緊樓市的重要加碼。其實，相對其他舉措，利率變動對樓市更為敏感，觀察內(nèi)地和香港近幾年的房價，房價的漲漲跌跌無一不與利率相關。

當房貸利率下降時，在成本因素的拉動下，會刺激居民買房，房地產(chǎn)銷售增加，最終實現(xiàn)“房地產(chǎn)銷售-土地購置-新開工-投資”的循環(huán)。數(shù)據(jù)顯示，1—4月份，中國房屋新開工面積58552萬平方米，增長13.1%，增速提高1.2個百分點。房地產(chǎn)銷售面積和銷售額連續(xù)兩個月低位反彈。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長11.9%，增速比1—3月份提高0.1個百分點。

這說明前期的較低利率對樓市起了一定的刺激作用，如今部分城市重啟利率這個工具顯然預示房地產(chǎn)調控進入微收緊階段。之所以說微收緊，因為目前來看還是相對溫和的收緊，一方面在貨幣政策還偏松的情況，房貸利率只會有小幅上升，另一方面，房貸利率相較其他利率還有吸引力（3月，個人住房貸款加權平均利率為5.68%，一般貸款加權平均利率為6.04%）。所以即使樓市進入到“收緊-微松綁-微收緊”的第三個階段，也沒必要太悲觀，展望未來中國的房價仍將會是在溫和的上漲中前進。