“統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)確實令我們大吃一驚，沒想到12月份大中城市房價還上漲了近10%，這也意味著大規(guī)模房地產(chǎn)調(diào)控放松的可能性不大。”聯(lián)昌國際證券香港及大陸地產(chǎn)研究主管鄭懷武這樣告訴投資者網(wǎng)研究員。
國家統(tǒng)計局1月16日公布的12月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)，讓國內(nèi)外不少分析師產(chǎn)生不同看法，這一方面源于很大程度上市場當下還處于過冬狀態(tài)，同時不少地方也相繼開始了放松調(diào)控措施，另一方面加上歲末年初各大機構對2019年中國房地產(chǎn)市場的預測應接不暇。通過數(shù)據(jù)看本質(zhì)，投資者網(wǎng)研究員就12月份房價數(shù)據(jù)及未來走勢采訪了多位分析師。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的2018年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：4個一線城市新建商品住宅銷售價格上漲1.3%，漲幅比上月擴大1.0個百分點。其中：北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。二手住宅銷售價格下降0.3%。其中：北京、上海、廣州和深圳分別下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。
12月份新房價格上漲9.7% 大規(guī)模放松調(diào)控可能性銳減
整體上，中國12月70個大中城市新建住宅銷售價格同比上升9.7% （上月上升9.3%），環(huán)比上升0.8% （上月上升0.9%）。
12月份，15個熱點城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降的城市有3個，與上月相同，最大降幅為0.4%（廈門）；上漲的有12個，增加1個，最高漲幅為3.0%。同比下降的城市有1個，比上月減少1個，最大降幅為0.4%；上漲的有14個，增加1個，最高漲幅為15.9%。
12月，全國70個大中城市中，59個城市環(huán)比上漲，8個城市環(huán)比下跌，3個城市持平。從同比看，僅有一個城市同比下跌，余下69個城市同比上漲。
簡單盤點重要的數(shù)據(jù)有兩個：12月份70個城市新房價格上漲9.7%，一線城市廣州上漲幅度最大，為3.0%。
鄭懷武告訴投資者網(wǎng)研究員，第一、12月份數(shù)據(jù)比預期的要強，該數(shù)據(jù)表明不要指望國家對房地產(chǎn)調(diào)控大放松了；第二、即便銀根上有松動，但房價漲幅還是很強的話，即便融資環(huán)境會對房地產(chǎn)板塊有一定利好，但也不會帶來太大改變；第三、雖然經(jīng)濟環(huán)境處于下行壓力，但房價依然還上漲了近10%，那沒有任何理由再去說支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。
不過，鄭懷武也強調(diào)，中國有很多城市，不排除個別城市因城施策去放松調(diào)控力度，但大規(guī)模的可能性不大。“地方政府對限購、限價存在放松空間，但他們不敢太高調(diào)，盡量低調(diào)，過去半年可能太緊了，因此地方政府也支持中大型開發(fā)商正常發(fā)展。但中央肯定是不希望看到地方太松，比如買第二、第三、第四套房，肯定不行。”
鄭懷武整體預計，2019年中國房地產(chǎn)成交量將下降10%左右，上市房企價格也有可能下降5%-10%。
網(wǎng)簽滯后效應 房價下跌空間有限
招銀國際房地產(chǎn)行業(yè)分析師黃程宇則認為，12月份數(shù)據(jù)向好，跟市場感覺差距頗大，可能是因為網(wǎng)簽因素延后所導致的。“即便漲幅，也都不算大，整體應該在政府控制范圍內(nèi)，2019年中國房地產(chǎn)市場走勢應該跟此類似，略漲或略跌。”
黃程宇向投資者網(wǎng)研究員表示，中央與地方都不希望房地產(chǎn)大漲或大跌，因此大規(guī)模放松調(diào)控力度不大。“如果市場造成強烈下跌預期的話，會對交易量、土地出讓以及政府各方面都造成很大沖擊，所以，2019年關鍵是穩(wěn)定為主。”
實際上，統(tǒng)計局在發(fā)布數(shù)據(jù)中也指出網(wǎng)簽因素滯后的現(xiàn)象。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也告訴投資者網(wǎng)研究員，12月份新建住宅價格數(shù)據(jù)因為統(tǒng)計辦法原因失真，二手房22熱點城市下調(diào)接近市場拐點。
張大偉指出，2018年4季度各地限制簽約政策逐漸放松，特別是一線城市，過去多年積壓的高端項目逐漸進入網(wǎng)簽，這使得房價依然明顯上漲，但這明顯的誤導了市場真實情況。從二手房市場看，22個熱點城市全面進入調(diào)整行列。熱點房價的拐點已經(jīng)出現(xiàn)。除非最近信貸政策明顯調(diào)整，否則2019年房價預期將持續(xù)下調(diào)。
貝殼找房首席經(jīng)濟學家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領在發(fā)給投資者網(wǎng)研究員的數(shù)據(jù)點評認為：
1．一線城市市場處于探底回升階段。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一線城市新房價格環(huán)比漲幅擴大，二手房價格下跌，漲跌幅都在1個百分點左右。貝殼研究院重點監(jiān)測的一線城市中北京、上海成交二手房均價環(huán)比小幅下跌，表明當前市場處于價格平穩(wěn)的探底階段。
從成交量看，12月重點城市的交易量出現(xiàn)小幅回溫，貝殼研究院重點監(jiān)測的13城二手房成交量環(huán)比增長16.5%，13城中有11城成交環(huán)比回升。市場回溫與年末部分城市政策邊際放松、房貸利率下調(diào)有一定的關系。一些剛需客群在價格調(diào)整到低位后進入市場。
2．重點二城市市場保持韌性。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示12月新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅回落。貝殼研究院統(tǒng)計，2018年重點二線城市中，天津同比下跌，南京、武漢基本持平，大連、濟南、杭州等城市上漲。去年下半年來重點城市二手房均價從上半年快速上漲轉為漲幅收窄或下跌，從“虛假繁榮”回歸理性。重點二線城市是房地產(chǎn)運行承上啟下的壓艙石，二線穩(wěn)，全國穩(wěn)。
3.2019年市場保持弱勢回溫。根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，13個重點城市中11城帶看量和新增客源量環(huán)比回升，其中深圳、濟南及成都等城回升明顯。均價的下跌降低入市門檻，對價格更敏感的剛需群體成為帶動這些城市市場回溫的重要力量。隨著需求回溫，業(yè)主預期也出現(xiàn)轉變，業(yè)主掛牌價跌幅收窄，業(yè)主調(diào)價中漲價次數(shù)占比有小幅提升，這些先行指標意味著價格繼續(xù)下跌的空間有限。
2019年：三線城市房地產(chǎn)成交將承壓
楊現(xiàn)領強調(diào)，政策的中溫放松不意味著轉向刺激，并且2019年新房供應的庫存相對較高，購房者選擇空間大，市場將保持平穩(wěn)運行的態(tài)勢，不會出現(xiàn)明顯上行的動力。
交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示，單看12月份的房價走勢，環(huán)比更加接近現(xiàn)實，新房跟二手房之間，可能還有差別，相對而言，二手房對市場的反應更加直接，因為二手房價格跟成交活躍度是息息相關，大面積來看，二三線成交是全線降低，跟樓市過冬的感覺更為貼近。新房的環(huán)比情況來看，二線、三線還是收緊的。
夏丹整體認為，今年二三線城市分化會更加劇烈。“以前講二三線城市會有共同特征，但今年還要再細分到各個城市。我們感覺2019年房地產(chǎn)會小幅增長，但也存在不確定性，如果房價能保持小幅增長，基本上從國外國家城市化發(fā)展進程來看，只要處于城鎮(zhèn)化還在增長階段，房價沒有下跌的。”
但夏丹向投資者網(wǎng)研究員表示，預計房地產(chǎn)成交面積會下降，房價跟面積雖然趨勢走勢一致，但成交面積和成交金額之間還存在缺口，所以，總體預計房價會穩(wěn)中略升，但成交面積至少會下降5%。“主要原因是三線城市如果大的方向上撤掉了棚改等政策性措施，購房者又吸引會一二線城市之后，那三線城市實際上是缺乏政策和需求雙托底，三線城市成交會有明顯回落，而三線城市占總體房地產(chǎn)成交中的比例超過60%。所以，一二線不會影響整體局面。”
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