2018年上半年還一路高歌猛進(jìn)的樓市在行至年中時(shí)急轉(zhuǎn)掉頭，市場變化也隨之出現(xiàn)：房價(jià)攀升戛然而止，金九銀十成色不足，融資渠道持續(xù)收緊。在行業(yè)的寒潮來臨之際，龍頭房企如履薄冰，高呼活下去口號，一時(shí)之間，整個(gè)行業(yè)沉浸在悲觀的情緒之中。
在悲傷判斷背后，龍頭房企因擁有完備的布局體系以及相對充沛的資金尚有御寒能力，活下去背后是關(guān)于活得好、活得久的探討。而中小房企是處在真實(shí)的水深火熱中，他們的每一步舉動都關(guān)乎企業(yè)生死。不是生存就是毀滅，強(qiáng)烈的求勝欲迫使這些企業(yè)開始不斷尋求穿越黑暗的方法，以在這個(gè)行業(yè)安身立命。
謀求多元化融資渠道
對于很多中小房企而言，維護(hù)現(xiàn)金流安全依然是應(yīng)對市場變化的黃金策略。這意味著企業(yè)需要尋求拓寬融資渠道，加快銷售回款。
然而融資環(huán)境并不樂觀，2018年伊始，監(jiān)管部門推進(jìn)去杠桿，與此同時(shí)，政策加強(qiáng)了投向房地產(chǎn)行業(yè)的信貸管控。在渠道收縮的背景之下，銀行體系和金融機(jī)構(gòu)正加強(qiáng)對房企差異化對待。
一位負(fù)責(zé)地產(chǎn)融資的銀行人士向時(shí)代周報(bào)記者介紹：“從2018年下半年開始，許多銀行對地產(chǎn)商的放貸已經(jīng)非常嚴(yán)格，我們對房企融資資格有著嚴(yán)格的要求，必須是行業(yè)50強(qiáng)。”
這意味在名單之外的房企無法拿到更加便宜的資金。“作為一家中小型房企，我們公司在四大行基本上無法貸款，只能尋找更加利率更高的商業(yè)銀行。”廣州某中小型房企內(nèi)部人員向記者表示。
據(jù)同策研究院監(jiān)測，2018年11月，房企融資成本依然高位，最高一筆利率達(dá)11%。
而為了擺脫對資金的依賴，不少中小開發(fā)商開始將目光瞄向境外資本市場，爭相赴港IPO。
2018年，共有12家房企向港交所提交了上市申請，目前，已有正榮、弘陽、大發(fā)、美的置業(yè)、恒達(dá)、萬城控股6家房企成功登陸港股。
而那些未進(jìn)入資本市場的企業(yè)也在為上市做準(zhǔn)備。上述中小型房企內(nèi)部人員向時(shí)代周報(bào)記者表示，公司將調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，除了以貸款和信托之外，公司債也在計(jì)劃之中。除此之外，公司內(nèi)部也在逐步籌劃上市的事宜，資金部門新挖來了兩個(gè)高管，而他們之前分別是基金經(jīng)理和投資顧問。他說，“部門結(jié)構(gòu)也會隨之調(diào)整，公司會成立一個(gè)資金運(yùn)營中心。”
除了上市解渴，部分中小型房企也通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)項(xiàng)目來實(shí)現(xiàn)自救。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者查閱北京產(chǎn)權(quán)交易所，從2018年9月份開始，房地產(chǎn)類股權(quán)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目開始增加，當(dāng)月掛牌項(xiàng)目有5個(gè)，而12月份，出售項(xiàng)目猛增至19個(gè)。
“目前融資環(huán)境比較緊張，相較于通過出售部分股權(quán)的方式可以更快地解決資金難題。”一家中型知名房企人士向記者感概。
曲線拿地
沒有規(guī)模就沒有行業(yè)地位，其中，土地規(guī)模與結(jié)構(gòu)對規(guī)模的影響至關(guān)重要。
公開土地市場競爭日益激烈，并且對企業(yè)的資金要求高。在此背景之下，部分房企另辟蹊徑, 欲通過收并購、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、舊改等方式來實(shí)現(xiàn)“曲線拿地”。
其中，時(shí)代中國將城市更新作為增加土地儲備的重要途徑。截至2018年上半年，時(shí)代中國擁有的城市更新項(xiàng)目高達(dá)70個(gè)。
作為深圳的本土房企，綠景中國從2002年開始介入城市更新，公司90%以上的項(xiàng)目都是通過城市更新的模式去做的。
而舊改項(xiàng)目的低成本優(yōu)勢也愈發(fā)明顯。根據(jù)綠景中國2017年財(cái)報(bào)顯示，其毛利率達(dá)65%，而公司2017年的結(jié)轉(zhuǎn)收入主要為深圳的舊改項(xiàng)目。
佳兆業(yè)擁有豐富的舊改經(jīng)驗(yàn)，一度被稱為深圳舊改之王，而舊改業(yè)務(wù)更是被佳兆業(yè)視作核心競爭力之一。根據(jù)中報(bào)顯示，截至2018年6月30日，佳兆業(yè)在全國共有建筑面積約2216萬平方米的土地儲備，87%位于一線及重點(diǎn)二線城市，其中，舊改項(xiàng)目的建筑面積為310.2萬平方米。
除此之外，佳兆業(yè)還有占地面積達(dá)2680萬平方米（未計(jì)容積率）的舊改項(xiàng)目尚未被納入土地儲備中。
上述中小型房企內(nèi)部人員向時(shí)代周報(bào)記者表示，目前舊改已經(jīng)成為公司的拿地重心，“除了招拍掛市場，我們現(xiàn)在最關(guān)注的就是舊改機(jī)會”。
除了城市更新之外，部分中小型通過并購的戰(zhàn)場開拓了新的土地儲備。
福晟在2015年開啟了規(guī)模化擴(kuò)張道路，公司內(nèi)部設(shè)立了專門的拿地機(jī)構(gòu)“飛虎隊(duì)”。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，福晟2017年新增1786.9萬平方米土地，新增貨值達(dá)3199億元，其中八成土儲都來源于并購，這便是福晟的內(nèi)部的“八二定律”，80%為收并購項(xiàng)目，而20%是通過公開市場拿地。
而根據(jù)福晟的規(guī)劃，未來還將繼續(xù)堅(jiān)定走加大合作與并購的路線。
泰禾也在以并購方式增加土地儲備。2017年泰禾集團(tuán)新增36個(gè)項(xiàng)目中，其中有26個(gè)項(xiàng)目都是通過收并購的方式取得。
泰禾集團(tuán)董事長黃其森曾公開表示，從2016年開始，泰禾幾乎不參加公開市場的招拍掛，90%土地儲備都是通過合作并購。其中，并購的土地成本只有公開市場的一半。
除了通過多元渠道拿地，保持謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度也十分重要。“中小房企可以選擇區(qū)域深耕，如果隨便擴(kuò)張，或者拿地不注意，會對企業(yè)造成很大沖擊。”明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行主編艾振強(qiáng)向時(shí)代周報(bào)記者表示道。
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