年末召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，都是來(lái)年經(jīng)濟(jì)工作的指南。與2016年、2017年不同，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2019年重點(diǎn)工作的部署，房地產(chǎn)和住房部分沒(méi)有單列一條，而是放在第七條“加強(qiáng)保障和改善民生”這個(gè)部分。

我個(gè)人的理解是，房地產(chǎn)問(wèn)題，尤其是住房問(wèn)題，中央是將其視為民生問(wèn)題的一部分，與“房住不炒”的原則相一致。我們?cè)俨荒軐⒎康禺a(chǎn)作為拉動(dòng)投資、促進(jìn)消費(fèi)的重要工具來(lái)看，從而，那些總是動(dòng)不動(dòng)就期待以房地產(chǎn)來(lái)救市的專家們要失望了。

在研讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)時(shí)，有人說(shuō)，關(guān)于房地產(chǎn)，沒(méi)有提到“調(diào)控”，然后與菏澤調(diào)整限售政策聯(lián)系起來(lái)，解讀為房地產(chǎn)調(diào)控要放松了。這當(dāng)然是誤讀或曲解。

緊接著在12月24日召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，要繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。

關(guān)于明年房地產(chǎn)工作，一定要完整地研讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議這幾句話：要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。

堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，表明中央對(duì)房地產(chǎn)尤其是住房的定位一以貫之，如前所述，回歸本義，它是民生問(wèn)題的一部分。

既然要堅(jiān)持房住不炒的定位，那么，短期內(nèi)以限購(gòu)限貸為標(biāo)志的限制性調(diào)控措施就不會(huì)輕易退出。這就是住建部提出的，“繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性”。有些專家一再嚷嚷說(shuō)，行政性限制措施要退出，但過(guò)去多年投機(jī)投資色彩嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果放任市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)，它的畸形一面就會(huì)繼續(xù)放大，資產(chǎn)泡沫累積金融風(fēng)險(xiǎn)，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形成更大干擾。

但這并不意味著各地的調(diào)控措施不存在微幅調(diào)整的空間。中央強(qiáng)調(diào)“因城施策、分類指導(dǎo)”，就是將調(diào)控的權(quán)力下放到城市一級(jí)政府，但主管部門(mén)保留指導(dǎo)和監(jiān)督的權(quán)力。

此輪所謂“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控，已持續(xù)兩年。客觀上，部分城市尤其是三四線城市，需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況對(duì)政策實(shí)施效果進(jìn)行研判，該微調(diào)的微調(diào)，目的仍然是讓調(diào)控更加精準(zhǔn)、有效。在我個(gè)人看來(lái)，無(wú)論是菏澤取消限售還是衡陽(yáng)本擬取消限價(jià)，都是城市政府因應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)實(shí)際情況所作的微調(diào)，不值得大驚小怪。

不排除后續(xù)還會(huì)有一些城市對(duì)調(diào)控政策措施進(jìn)行微調(diào)。但請(qǐng)注意，權(quán)力同時(shí)伴隨著責(zé)任。如果哪個(gè)城市敢全面放松調(diào)控，導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)大起大落，比如，房?jī)r(jià)大幅反彈，也可能被上級(jí)部門(mén)問(wèn)責(zé)。這也是中央提出“夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”的應(yīng)有之義。

因此，無(wú)論是三四線城市還是一二線城市，若無(wú)充分把握，沒(méi)有哪個(gè)城市敢全面放松房地產(chǎn)調(diào)控。那么，城市政府在發(fā)展和管理房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，有哪些重點(diǎn)工作？

2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議講了，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。這句話，呼應(yīng)了十九大報(bào)告提出的要求：加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

我個(gè)人的理解是，各地政府要一手抓市場(chǎng)，一手抓保障。房?jī)r(jià)上漲壓力比較大的城市，要加快住宅用地供應(yīng)；并非所有人都買得起市場(chǎng)化商品房，所以還要提供更多的共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房。尤其是，按照住建部的要求，補(bǔ)齊租賃住房的短板。

關(guān)于增加租賃住房供應(yīng)，去年8月，全國(guó)13個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)已經(jīng)推開(kāi)，但進(jìn)展未如公眾預(yù)期。十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第七次會(huì)議正在審議的《土地管理法修正案（草案）》，刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國(guó)有土地或者征為國(guó)有的原集體土地的規(guī)定。這為全面利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，提供了法律保障。我個(gè)人建議這方面的工作可以也應(yīng)該加快。

回應(yīng)文章的標(biāo)題，也是很多地產(chǎn)界朋友關(guān)注的問(wèn)題：房地產(chǎn)調(diào)控何時(shí)可以退出？一句話，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制建立之后。什么樣的長(zhǎng)效機(jī)制，專家們此前討論很多，我個(gè)人的理解是，包括三方面：土地制度；房地產(chǎn)稅收制度；多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。如你所知，這幾個(gè)方面因?yàn)樯婕岸鄠€(gè)市場(chǎng)主體復(fù)雜而多元的重大利益，不可能一蹴而就，但大方向是明確的，幾不可逆。

可以展望，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制建立后，投資投機(jī)需求知難而退，合理自住需求有支撐，租賃需求有保障，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，各地就不需要時(shí)刻緊張盯著樓市動(dòng)態(tài)，調(diào)控二字也就可以從房地產(chǎn)文件里移走了。那個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)與土地財(cái)政、與GDP也可以真正脫鉤了；你也將不再熱切地打聽(tīng)，可不可以買房（投資），哪里最值得買。是的，放下執(zhí)念，常常需要外力的作用。