臨近年底，北京二手房市場(chǎng)買賣過(guò)程儼然變成了一場(chǎng)“價(jià)格博弈戰(zhàn)”。

90度地產(chǎn)走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，不同價(jià)位的二手房分化出了不同的命運(yùn)：微降的房子難賣，降價(jià)幅度大的房子更容易找到買家。

“四季度來(lái)，成交最快的還是那些降價(jià)幅度大的急售房源。”某中介經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，價(jià)格下跌是最誘人的信號(hào)，往往這個(gè)時(shí)候，購(gòu)房者便會(huì)聞風(fēng)而動(dòng)，由此買到合適房源。

有意思的是，中介機(jī)構(gòu)給出的數(shù)據(jù)與市場(chǎng)調(diào)查情況曲線大致相同。

在成交量大幅下挫的同時(shí)，成交價(jià)格也明顯下降。中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，買房議價(jià)幅度不斷增大。

根據(jù)北京麥田成交房源價(jià)格監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，10月份，在雙方議價(jià)中降價(jià)房源比例達(dá)到95%，和上月相比降價(jià)房源占比相當(dāng)，但低降價(jià)幅度的成交房源占比在持續(xù)減少，而高降價(jià)幅度的成交房源占比有所增加。

說(shuō)到底，面對(duì)活躍度減弱的市場(chǎng)，二手房的議價(jià)空間變大了，業(yè)主對(duì)接下來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期也變了，為達(dá)成交易，買賣雙方談判的空間在加大。

房?jī)r(jià)降了 市場(chǎng)活躍度卻弱了

中介：房?jī)r(jià)降了，市場(chǎng)活躍度卻弱了

“同樣戶型的房子，年初成交價(jià)格440萬(wàn)，最近成交價(jià)格在370萬(wàn)左右，降了70多萬(wàn)。”

來(lái)自朝陽(yáng)區(qū)某中介機(jī)構(gòu)的老趙對(duì)90度表示，這是他親身經(jīng)歷的一個(gè)二手房降價(jià)案例，據(jù)他估算，青年路華紡易城片區(qū)的整體降幅在15%左右。

房?jī)r(jià)降了，買房者觀望，挑挑揀揀，賣房者不甘心低價(jià)出手。市場(chǎng)一度活躍不起來(lái)，成交量處于低位。

那么，今年，北京二手房市場(chǎng)的成交量處于一個(gè)什么樣的段位呢？數(shù)據(jù)顯示，2017年北京二手房成交13.6萬(wàn)套，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)2018年北京二手房全年交易在15萬(wàn)套左右，這一數(shù)字可能略高于去年，但仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2016年的成交量。

這樣的行業(yè)現(xiàn)狀也讓老趙的收入低了不少

“收入比去年低了一些，因?yàn)槌山簧俣嗔恕?rdquo;老趙說(shuō)，在中介行業(yè)，平均帶看20次才可能產(chǎn)生一個(gè)成交，帶看量下降了，必然意味著成交幾率小了。

但老趙依舊很幸運(yùn)，自己在12月份帶看12次就成交了兩套，不過(guò)，老趙形容這是超乎尋常的幸運(yùn)，不是常態(tài)。

老趙說(shuō)，幸運(yùn)要?dú)w功于兩點(diǎn)：一是，他做地產(chǎn)中介快10年了，無(wú)論是房源還是客戶資源，他手上還是有些資源的。在行業(yè)不景氣時(shí)，這種資源尤其重要。因?yàn)?，他成交的兩單都是老客戶介紹的；二是，不少業(yè)主著急用錢，降價(jià)幅度大，因此很快成交。

老趙感覺(jué)二手房?jī)r(jià)格還在持續(xù)下降，不過(guò)小戶型房子的降幅還沒(méi)有那么明顯，比如管莊雙橋區(qū)域，因?yàn)樾粜投?，成交總價(jià)低，是目前最活躍的成交區(qū)域。大戶型房子成交很慢，某小區(qū)以大戶型產(chǎn)品為主，掛牌100多套房源，一個(gè)月只成交3套。

有意思的一幕是，自己擁有三套房、原本打算賣掉其中一套用來(lái)還房貸的老趙，在房?jī)r(jià)普遍降價(jià)的節(jié)骨眼上，也猶豫糾結(jié)起來(lái)了，因?yàn)樗幌胪讌f(xié)降房?jī)r(jià)。

“我現(xiàn)在還能挺一挺，吃老本唄。看看明年市場(chǎng)怎么樣，再?zèng)Q定賣不賣吧……”

房?jī)r(jià)降了 市場(chǎng)活躍度卻弱了

賣房者：急售房源價(jià)格一降再降

在整體市場(chǎng)成交減弱背景下，那些“著急出售、降價(jià)幅度大”的房子，一般能很快成交。不過(guò)，在賣之前，賣主和買主之間也在暗暗進(jìn)行著一場(chǎng)心理價(jià)格的較量。

“我們這套一居室兩年前花了小30萬(wàn)裝修，現(xiàn)在急售，可以議價(jià)，我先掛到430萬(wàn)的價(jià)格，如果有人誠(chéng)心全款購(gòu)買，410萬(wàn)就成交。這邊賣掉之后我可以趕緊去敲定附近小區(qū)那套兩居室，請(qǐng)幫忙盡快出售。”Alex已經(jīng)不是第一次跟中介表達(dá)急切的心情。

年輕的Alex剛組建自己位于望京利澤西園的小家不久。懷著對(duì)生活的憧憬，他精心將衛(wèi)生間格局?jǐn)U大、廚房改成開(kāi)放式。雖是2000年的小區(qū)，但剛更換物業(yè)，環(huán)境也改善不少。

而最近，驚喜降臨了Alex的家，他和愛(ài)人有了自己的娃，父母也準(zhǔn)備來(lái)照看孩子。Alex隨即意識(shí)到一個(gè)緊迫現(xiàn)實(shí)，一家三代住在北京一個(gè)一居室，雖然裝修精致，但空間實(shí)在太過(guò)擁擠。

年底將至，二手房市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下跌，Alex想抓住時(shí)機(jī)趕緊改善，換一套大點(diǎn)的房子。距離現(xiàn)在住處3.8公里的望京新城小區(qū)以相對(duì)低的均價(jià)吸引了Alex。

他認(rèn)為，雖然小區(qū)相對(duì)人更多、亂，環(huán)境差些，但現(xiàn)在的房實(shí)在住不下，只好忍痛割愛(ài)。而望京新城位于望京更中心地帶，他看中的兩居510萬(wàn)，也是他能承受的改善價(jià)格，隨之在上個(gè)月就立馬掛牌了自己70平的婚房。

換房心切迫使Alex每天配合著不同時(shí)間點(diǎn)的看房客。剛發(fā)出信息時(shí)，有一位非?？春梅孔拥娜速Y金周轉(zhuǎn)需要4個(gè)月，Alex思慮過(guò)后無(wú)法接受這么長(zhǎng)的周期，果斷拒絕了他。

但此后的結(jié)果是，每天絡(luò)繹不絕的看房人，僅停留在看的階段，并未敲定買，而爭(zhēng)議點(diǎn)還是在價(jià)格上，都還想再降降。

眼看著同小區(qū)同面積，普通裝修的一居室成交價(jià)為404萬(wàn)時(shí)，著急出售的Alex將掛牌價(jià)一再下調(diào)，最終定到心理承受線410萬(wàn)時(shí)，才有人表示愿意成交。

與Alex的急迫不同，住在朝陽(yáng)公園豪宅的Libra，由于生意受貿(mào)易戰(zhàn)影響而賠錢，正陷入更深沉的焦慮。他打算賣掉123平的一居室，掛牌價(jià)格1150萬(wàn)元，但由于公司資金缺口急需補(bǔ)齊，Libra跟中介聯(lián)系，表達(dá)總價(jià)1000萬(wàn)也可成交。

一個(gè)有趣的數(shù)字是，代表業(yè)主意愿的掛牌價(jià)格變化曲線，雖然過(guò)程中出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，但很多時(shí)候，結(jié)果往往是微降狀態(tài)，這或許能代表業(yè)主的博弈心態(tài)。比如，諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，年初北京二手房掛牌均價(jià)為64476元/平，經(jīng)一年不穩(wěn)定波動(dòng)后，11月均價(jià)小幅下跌至63556元/平。

房?jī)r(jià)降了 市場(chǎng)活躍度卻弱了

購(gòu)房者：買房議價(jià)空間大了好多

議價(jià)空間大了，買主的預(yù)期當(dāng)然也會(huì)跟著發(fā)生變化。

跟很多北漂一樣，小琪畢業(yè)后選擇來(lái)北京，打拼多年攢了些積蓄，一直想買房，但由于社保斷過(guò)，苦于沒(méi)有購(gòu)房資格。2018年對(duì)她很重要，因?yàn)榻衲曛畠?nèi)，她的社保將滿五年，獲得購(gòu)房資格。

2018年的北京二手房市場(chǎng)變化是拋物線。年初，二手房?jī)r(jià)格還處于低點(diǎn)，隨后，二手房?jī)r(jià)開(kāi)始上升，后面越長(zhǎng)越高，小琪心里非常著急，面對(duì)不斷漲價(jià)的二手房，她內(nèi)心猶豫不決。

9月，北京出臺(tái)公積金新政，不僅將貸款額度與繳存年限掛鉤，還認(rèn)房又認(rèn)貸，在小琪看來(lái)，這個(gè)政策就是在打擊剛需購(gòu)房，為了能趕上政策末班車，很多不著急購(gòu)房的人都抓緊時(shí)間辦理過(guò)戶，那時(shí)候的辦事大廳簡(jiǎn)直人滿為患，很多人只能排在門外，二手房成交由此達(dá)到高峰。不過(guò)，這一次，小琪還是沒(méi)有出手，原因很簡(jiǎn)單，她看中的房源價(jià)格還是很高。

高峰過(guò)后就是下坡，10月，二手房市場(chǎng)一路走低，二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，這時(shí)候，小琪已經(jīng)看了半年多的房子。看到房?jī)r(jià)在降，小琪的心理上也有了更大降價(jià)的預(yù)期，所以，她在繼續(xù)看房的期間也在找尋降價(jià)幅度更大的房子。最后她看中了東四環(huán)內(nèi)的一套老房子。

“價(jià)格都能談，我談下來(lái)降了12萬(wàn)，房子原來(lái)報(bào)335萬(wàn)，實(shí)際成交323萬(wàn)，已經(jīng)屬于接近成交線了，沒(méi)有虛高，兩個(gè)月前根本不可能，房子的溢價(jià)空間很大”。小琪興奮地說(shuō)。

對(duì)于現(xiàn)在的這種情況，業(yè)內(nèi)人士表示，北京二手房市場(chǎng)以改善型產(chǎn)品為主，這種高總價(jià)房源往往有溢價(jià)空間，但對(duì)于小戶型產(chǎn)品，由于本身總價(jià)低，容易成交，業(yè)主一般不愿意降價(jià)，從側(cè)面可以看出，臨近年底，北京二手房市場(chǎng)成交態(tài)勢(shì)持續(xù)低迷。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布11月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.6%，連續(xù)3個(gè)月處于下跌態(tài)勢(shì)。對(duì)此，貝殼研究院分析認(rèn)為，這一方面是由于市場(chǎng)成交低迷，業(yè)主預(yù)期松動(dòng)主動(dòng)降價(jià)所致，另一方面也受結(jié)構(gòu)性因素影響，10月以來(lái)單價(jià)相對(duì)較高的小戶型成交占比連續(xù)兩月下降，導(dǎo)致均價(jià)在一定程度上被結(jié)構(gòu)性拉低。