包括北京、廣州、南京等地在內(nèi)，臨近年底，多個(gè)一二線城市正在加速供地，土地市場迎來一波供應(yīng)小高潮。
“大部分土地銷售額持平或者減少的城市最近明顯開始井噴供應(yīng)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，全國多城市土地成交依然處于高位，特別是一二線城市，房企對(duì)住宅類土地拿地積極性較高，因此預(yù)計(jì)2019年，一二線土地市場成交依然將維持在高位。
不過，由于房企資金壓力較大，且最近信托等資金監(jiān)管嚴(yán)格，導(dǎo)致房企對(duì)總價(jià)較高的地塊相對(duì)謹(jǐn)慎，對(duì)非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。這也使得土地市場的溢價(jià)率有所降低，流拍狀況時(shí)有發(fā)生。
“心態(tài)要平和一點(diǎn)，算賬要冷靜一點(diǎn)。未來房價(jià)橫盤將是必然趨勢，地價(jià)低、能快銷、有利潤的項(xiàng)目才是合適的。”新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽捷建議。
土地市場放量迎來出讓高峰
11月26日，北京市推出13宗地塊，總出讓面積為79.40萬平方米，總起價(jià)295.19億元，最終12宗地塊成功出讓，攬金316.46億元，這也成為北京歷史上出讓住宅土地最多、金額最高的一天。
這場盛宴或許只是一個(gè)開始：臨近年底，包括北京在內(nèi)，不少城市的土地市場近期都在集中放量。就在北京土地市場創(chuàng)下歷史新高的同一天，大連市國有土地使用權(quán)交易中心發(fā)布出讓公告，掛牌17宗土地，成為大連土地市場本年度一次性出讓地塊最多的一次。同樣在這一天，濟(jì)南公共資源交易中心網(wǎng)上也掛牌了15宗土地。
整個(gè)11月，南京、昆明、廣州、成都等多個(gè)城市的土地掛牌量也都有所上升。中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，一線城市11月供應(yīng)土地合計(jì)高達(dá)90宗，刷新了最近幾年紀(jì)錄，而二線城市供應(yīng)量也有所上漲，11月供應(yīng)了土地合計(jì)1400宗，也將是年內(nèi)最高記錄。
在多位業(yè)內(nèi)人士看來，近期各地土地市場供應(yīng)“井噴”的主要原因在于，地方政府需要完成年內(nèi)供地指標(biāo)，而房企也有補(bǔ)充土儲(chǔ)的需求。
第一太平戴維斯中國市場研究部高級(jí)董事及主管簡可向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，由于政府調(diào)控、開發(fā)商融資困難、銷售市場調(diào)整等一系列原因，上半年很多一二線城市土地市場較為沉寂。年末之際，地方政府面臨一定出讓任務(wù)壓力，資金充沛的大型開發(fā)商也有補(bǔ)充儲(chǔ)備的需求；另一方面，市場基本面穩(wěn)定，普遍預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)過熱局面，也為土地出讓帶來良好基礎(chǔ)條件。
“如果不加緊供地，增加供應(yīng)，未來將面臨供求失衡矛盾加劇的風(fēng)險(xiǎn)。”歐陽捷指出，以北京為例，今年計(jì)劃供地1200公頃，但目前供地僅為408公頃，成交僅為347公頃，僅相當(dāng)于去年全年的49%。而張大偉也向記者透露，年內(nèi)大部分城市土地銷售額漲幅放緩，全國賣地最多的50大城市合計(jì)年內(nèi)截至11月26日賣地3.21萬億，同比只上漲了7.3%。這可以說是最近多年來最低的漲幅，所以其中大部分土地銷售額持平或者減少的城市最近明顯開始井噴供應(yīng)。
“目前整體的樓市庫存還是處于一個(gè)比較低的低位，因此急需增加供給，否則會(huì)導(dǎo)致后續(xù)供應(yīng)不足。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟表示。與上述觀點(diǎn)類似，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，今年以來出現(xiàn)不少流拍的現(xiàn)象，“和地方政府有點(diǎn)偏差”，因此到了年底政府通過調(diào)整土地出讓方式希望積極形成交易態(tài)勢。而對(duì)于一些房企來說，可以形成新的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略。
“整體看，年末土地成交高峰已經(jīng)出現(xiàn)。”張大偉認(rèn)為，目前全國多城市土地成交依然處于高位，特別是一二線城市，房企對(duì)住宅類土地的拿地積極性較高。眼下房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力比前兩年明顯加大，但有資金的企業(yè)依然非常多。從北京11月26日那場土拍可以看出，土地市場雖然降溫，但依然有企業(yè)看好后市。在一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格的背景下，房企為了增加銷售額依然會(huì)集中拿地。因此其預(yù)計(jì)2019年，一二線土地市場成交依然將維持在高位。
房企愈發(fā)謹(jǐn)慎
不過，盡管如此，多位業(yè)內(nèi)人士依然強(qiáng)調(diào)，整體來看房企謹(jǐn)慎拿地依然將成為主流，土地市場將延續(xù)低溢價(jià)率態(tài)勢。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，截至11月22日，土地市場逐漸平穩(wěn)，大部分熱點(diǎn)城市土地出讓的溢價(jià)率均保持低位，基本在10%左右，明顯低于2015年至2017年平均30%的溢價(jià)率。陳晟直言，“土地流標(biāo)的情況將會(huì)是一種常態(tài)。”
張大偉指出，在全國一二線城市嚴(yán)格調(diào)控的大環(huán)境之下，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對(duì)非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低，未來房地產(chǎn)市場走勢出現(xiàn)分化。2018年樓市將繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控，這種情況下，大部分房企對(duì)土地市場的熱度逐漸降低，搶地積極性降低。“從整體看，房企拿地意愿比上半年明顯退燒。”張大偉認(rèn)為，最近信托等資金監(jiān)管嚴(yán)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)總價(jià)較高的地塊相對(duì)謹(jǐn)慎。
交通銀行研報(bào)指出，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，開發(fā)企業(yè)出于對(duì)未來行業(yè)利潤空間的擔(dān)憂，拿地行為趨于謹(jǐn)慎。而CRIC克而瑞中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)也顯示，10月份近三成企業(yè)未拿地，反映了當(dāng)前市場格局下開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地的態(tài)度。
在這樣的情況下，歐陽捷建議同行，“心態(tài)要平和一點(diǎn)，算賬要冷靜一點(diǎn)。未來房價(jià)橫盤將是必然趨勢，地價(jià)低、能快銷、有利潤的項(xiàng)目才是合適的。”而明源地產(chǎn)研究院副主編崔曉丹認(rèn)為，第四季度土地市場會(huì)更加慘淡，但這種低迷實(shí)際上代表著市場正在回歸理性，在這期間土地市場將迎來一波供應(yīng)小高潮，能抓住這個(gè)時(shí)機(jī)拿地的房企，將在未來的銷售市場上占得先機(jī)。
簡可認(rèn)為，開發(fā)商從拿地到銷售轉(zhuǎn)化通常需要一年時(shí)間準(zhǔn)備，意味著不會(huì)因此推升2019年供應(yīng)水平，所以此番集中供應(yīng)并不會(huì)給2019年樓市帶來過多直接影響。“但集中大量推地，也會(huì)集中消耗開發(fā)商資金儲(chǔ)備，如果融資面沒有改善跡象，明年年初土地市場預(yù)計(jì)仍會(huì)回歸平常。”
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