距離年底不足20天，房企正加緊進行最后一搏。根據(jù)房企們發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)，盡管銷售額增速明顯放緩，但2018年千億房企的陣營正進一步擴大。多家機構(gòu)近日發(fā)布的報告顯示，截至11月底，千億房企已達25家，預(yù)計年底將達到30家甚至更多。

值得注意的是，隨著行業(yè)競爭激烈程度的提高，目前房企銷售排行榜門檻進一步提高。部分房企即使銷售規(guī)模較之前已經(jīng)有了較大增長，但在榜單上的排名也有所下滑。機構(gòu)指出，房企要在百強俱樂部中守住位置，當(dāng)前已經(jīng)不是“不進則退”，而是“進少則退”。

千億陣營擴容

12月初，包括碧桂園、萬科、恒大、世茂、雅居樂等在內(nèi)的多家房企“扎堆”公布了前11個月的銷售數(shù)據(jù)。中原地產(chǎn)研究院報告顯示，截至12月10日，已有逾30家內(nèi)地及在港上市房企發(fā)布了11月銷售數(shù)據(jù)。

上述報告顯示，經(jīng)過慘淡的“金九銀十”，整體來看房企銷售依然處于高位，11月單月合計銷售4254.3億元；前11月合計銷售額達4.48萬億元，增幅達33.2%；銷售額破千億元的企業(yè)14家，兩家企業(yè)突破5000億元。

其中，萬科、碧桂園以及中國恒大前11月銷售額接近或超過5000億元。今年1-11月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售額5439.5億元，同比增長約16.32%。萬科董事會主席郁亮在近期舉辦的萬科媒體交流會上透露，今年完成6300億問題不大，并相信萬科的銷售回款率肯定是業(yè)內(nèi)最高之一；同期，碧桂園實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約4897.4億元，同比增長29.52%；中國恒大累計實現(xiàn)合約銷售金額約達5352.1億元，同比增長13.78%，距離5500億元的銷售目標僅有一步之遙。

不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，與去年各大房企業(yè)績普漲相比，2018年房企銷售額增速放緩，特別是龍頭房企的業(yè)績增長明顯變慢。仍以銷售額排名前三位的房企為例，2017年，萬科、恒大的銷售額同比增速均超過三成，碧桂園更是接近八成。

克而瑞研究中心近日發(fā)布的《2018年1-11月中國房企銷售TOP100》報告同樣指出了這一趨勢：2018年下半年以來，在政策調(diào)控常態(tài)化、市場預(yù)期下滑的背景下，百強房企銷售減速明顯。11月份，百強房企單月業(yè)績的同比增速仍進一步放緩，從7月58.1%的高位大幅回落至24.5%。

值得注意的是，2018年千億房企規(guī)模擴大已經(jīng)是不爭的事實。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波向《華夏時報》記者透露，從公司監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，前11月已有25家房企的銷售規(guī)模突破千億，預(yù)計2018年千億房企的陣營會突破30家，而2017年的千億房企的規(guī)模僅17家?？硕鹧芯恐行募懊髟吹禺a(chǎn)研究院發(fā)布的報告也提供了同樣的數(shù)據(jù)。易居CEO丁祖晟預(yù)計，今年千億企業(yè)數(shù)量有望超過30家。就目前看來，遠洋、雅居樂、龍光等房企沖進千億房企的可能極大。億瀚智庫報告強調(diào)，“千億已不再是目標而僅僅只是起點”。

與此同時，根據(jù)上述幾家房地產(chǎn)研究機構(gòu)的報告，各梯隊房企入榜門檻也在提升。例如，克而瑞報告指出，百強房企中除了TOP3龍頭房企規(guī)模增長較為平穩(wěn)，其他各梯隊房企的銷售金額入榜門檻仍較去年同期提升明顯；億瀚智庫報告則稱，前10強的門檻從1240億元一下子提高至1821億元，提高幅度近600億元；前20強房企的門檻由去年的779億元提高至1289億元，近500億元的提高幅度使得雅居樂由去年的19名下滑至29名。

值得一提的是，億瀚智庫強調(diào)，如今的房企競爭已經(jīng)是“不進則退”而是“進少則退”：去年1——11月，排在第46名的復(fù)地集團銷售額為348.9億元，今年同期的銷售額為377.7億元。盡管同比有近30億元的增長，但在今年的銷售排行榜中，復(fù)地集團跌了20個名次，在榜單中位列第66名。

最后一搏的關(guān)鍵時間

目前，距離2018年交卷不到20天，不少房企年初定下的業(yè)績目標也到了最后一搏的時刻?？硕鹬赋觯瑩?jù)不完全統(tǒng)計，2018年百強房企中有近半數(shù)的房企提出了年度銷售目標，且大部分集中在TOP50房企中。截至11月末，在這些提出業(yè)績目標的房企中有近10家房企已經(jīng)提前完成了全年業(yè)績目標。

在沖刺年度目標、緊抓回款的壓力下，對于那些還沒實現(xiàn)年度銷售目標的房企來說，最后一個月無疑至關(guān)重要。例如，近期在杭州市場，包括融信、融創(chuàng)等在內(nèi)的多家房企就頻頻爆出采取“內(nèi)部銷售”、變相降價等方式?jīng)_刺業(yè)績。

“我們認為，今年最后1個月各大房企之間的競爭會更加激烈。”克而瑞指出，11月以來，雖然房企項目積極入市，推案量大幅增加，但去化率表現(xiàn)普遍不及預(yù)期，原本房企期望依靠加大供應(yīng)的年末反彈，實現(xiàn)難度很大。由于年末市場仍然低迷，企業(yè)新推項目去化率普遍不及預(yù)期，仍可能有不少企業(yè)無法完成全年目標。

“規(guī)模競爭加劇，房企延續(xù)分化。”平安證券分析師楊侃指出，在目前階段下，房企成交增速延續(xù)回落，但主流房企業(yè)績目標完成難度較小。

東北證券分析師高建指出，行業(yè)目前處于下行周期，房企短期承壓，行業(yè)集中度仍將加速提升。而購房者對住房的產(chǎn)品力和房企的運營管理要求有所提高，大浪淘沙，“良幣淘汰劣幣”，中小房企加快退出市場，管控優(yōu)異的一線房企結(jié)構(gòu)性機會和品牌優(yōu)勢將更加明顯。

張波強調(diào)，在行業(yè)高呼千億是“生存線”的同時，更需關(guān)注“千億”本身的含金量：“步子邁大了，基礎(chǔ)不牢固，風(fēng)險也會隨之增大。”其提醒年底房企在沖業(yè)績的同時，更應(yīng)注重資金風(fēng)險：“無論是兼并還是搶地，都離不開資金杠桿，在房企融資渠道被限制的大背景下，房企的企業(yè)融資風(fēng)險也在同步提升，如果規(guī)模吹到膨脹甚至爆裂，就可能倒在千億的跑道上。”