最近的樓市，敏感而多變。
剛說房貸利率出現(xiàn)下行勢頭，就出現(xiàn)全國首套房貸利率創(chuàng)出年內(nèi)新高的消息；剛說北京二手房網(wǎng)簽量大漲，就傳來北京二手房價格“松動”的新聞。
明年房價趨勢怎樣？房地產(chǎn)調(diào)控政策將怎么走？明年土地市場情況怎樣？購房者權益怎么保障？
12月11日，中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布了“中國住房發(fā)展報告(2018-2019)”。這個報告信息量很大，對不少你我關心的問題都有回答。
明年樓市趨勢——
總體市場轉(zhuǎn)向降溫通道
社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長助理、《中國住房發(fā)展報告》主編倪鵬飛：2019年樓市最大的可能是——平穩(wěn)調(diào)整和再度分化。
總體上，小幅調(diào)整是大概率事件。在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下，總體市場轉(zhuǎn)向降溫通道，不會出現(xiàn)劇烈的波動。時間上，降溫中還有起伏和波動。
未來一年，一、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加，趨勢是增長主導。三四線城市市場向下的壓力再增加，庫存可能再度增加。
房地產(chǎn)稅——
只對新交易住房啟動征收
《報告》建議，房地產(chǎn)稅推出實行漸進方案，只對新交易住房啟動征收方案即住房家庭如果一旦交易將統(tǒng)計其全部住房面積，并按照起征點開征，不交易的住房暫不征收。
在個人住房信息登記聯(lián)網(wǎng)的基礎上，加快推進房地產(chǎn)稅立法進程并制定開征時間表和路線圖，增加投 資投機者的持有成本和政策預期，用市場化方式進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場相關主體的行為。
調(diào)控同時防誤傷——
鼓勵銀行降低首套房貸利率
《報告》建議，繼續(xù)保持調(diào)控定力，謹防調(diào)控誤傷剛需。對年輕群體的首套房剛需在首付比、還款期限上予以適當政策傾斜，支持并鼓勵當前銀行降低首套房貸利率的做法。
購房者權益保障——
對精 裝房出臺更多細化的制度約束
《報告》密切關注購房者權益保障?！秷蟾妗分赋?，目前的調(diào)控政策大多集中到了樓市的前段，主要是住房的供給和交易階段，而對住房市場的中段和后期管理偏空白，導致交房過程中的維權事件頻發(fā)，精 裝房也成為矛盾的焦點。因此，未來的房地產(chǎn)市場調(diào)控重點應該更多關注購房者權益保障。加強房屋質(zhì)量的監(jiān)控，對精 裝房出臺更多細化的制度約束。
海外置業(yè)前景——
“海上絲綢之路”沿線國家房市可能持續(xù)繁榮
《報告》指出，2018～2019年，在主要經(jīng)濟體較好經(jīng)濟前景的推動下，預測全球房地產(chǎn)市場在繼續(xù)保持繁榮的趨勢，甚至在下一波住房市場周期時具有更高的房價增速。但是，全球住房市場的不平衡也將加劇。
發(fā)達經(jīng)濟體將呈現(xiàn)“好者更好、差者更差”的馬太效應。新興經(jīng)濟體的住房市場整體上會發(fā)展較弱，但是“海上絲綢之路”沿線國家的的住房市場可能會出現(xiàn)持續(xù)的繁榮。
明年土地市場——
可能呈現(xiàn)下行態(tài)勢
《報告》指出，預計隨著棚改貨幣化安置力度的下降、商品房庫存量的回升，在下一個年度里，房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置面積、土地購置費會可能會從高位回落，呈現(xiàn)出下行的態(tài)勢；于此同時，全國土地出讓收入的增速可能會放緩。
需要進一步監(jiān)控土地市場動態(tài)，關注其進一步發(fā)展可能會給住房市場、地方政府收入和宏觀經(jīng)濟帶來的影響。一方面，要保持政策定力，將市場波動看做正?，F(xiàn)象，不能因市場波動就輕易放水或轉(zhuǎn)向，使前期努力盡失；另一方面，政府調(diào)控要提高水平，應制定好供地計劃，把握好供地節(jié)奏，合理定價。
未來調(diào)控政策走向——
盡快推動樓市調(diào)控的市場轉(zhuǎn)向《報告》建議，持續(xù)保持樓市調(diào)控政策的定力和韌性。將調(diào)控目標從抑制房價上漲調(diào)整為確保樓市穩(wěn)定。堅守“只住不炒”和 “因城施策”的調(diào)控思路不動搖。完善調(diào)控措施，將臨時性調(diào)控變成制度化和機制化調(diào)控。
隨著樓市調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，未來要盡快推動樓市調(diào)控的市場轉(zhuǎn)向。限購、限價、限貸等行政調(diào)控手段成本高、效率低，應該逐步退出。要尊重市場力量，通過發(fā)揮市場機制的主導作用來促進房地產(chǎn)市場的深化調(diào)整與自我修復。
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