新盤限競房簽約率不足15%后續(xù)還有超20萬套限競房

庫存壓頂開發(fā)商買房送卡宴

堅定的樓市調(diào)控，讓一線城市也扛不住了，有報道稱上海、深圳、杭州等地，陸續(xù)出現(xiàn)了打折降價的新盤項目。同樣面臨庫存壓力的北京市場，在進(jìn)入10月后也明顯加快了促銷力度：有的直接降價推出限時特價房，有的開始減配精裝修改毛坯，還有的甚至直言買房贈送豪車，以此來迎合購房人。這其中很多項目所處的區(qū)域都是曾經(jīng)遭遇搶房的熱點區(qū)域，但即便如此，各類促銷手段都收效甚微，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京新房的簽約比例僅為14.7%，即使計算預(yù)定未網(wǎng)簽的數(shù)量，合計比例也僅為30%。與此同時，隨著土地供應(yīng)提速，未來的限競房潛在供應(yīng)量將達(dá)到20萬套，樓市銷售恐將面臨更進(jìn)一步的壓力。

有開發(fā)商稱“買房送卡宴”

進(jìn)入十月份，隨著新房取證速度的加快，各個項目的銷售壓力也是近幾年少有的大。從十一開始，各類降價促銷項目開始出現(xiàn)，甚至一些限制了售價的限競房項目，實際開盤價甚至大幅低于規(guī)定售價。

十一期間，石景山開盤的3個限競房，萬科翡翠山曉、遠(yuǎn)洋五里春秋、綠城·西府海棠，曾被認(rèn)為會遭遇搶購一房難求，因為石景山區(qū)域已經(jīng)多年沒有新增住宅項目入市了，但實際上，三個項目都推出了不同程度的優(yōu)惠，實際簽約價格甚至低于規(guī)定限售價的52024元/平方米。作為同區(qū)域同價格的限競房，三個項目有的推出了9.9折的優(yōu)惠，有的則直接將開盤價降低二三千元，也有的直接表示認(rèn)籌后總房款再減30萬元。

北京青年報記者了解到，與曾經(jīng)一房難求不同的是，即便低開或者降價，這些新入市的限競房仍沒有開盤日光的，能開盤賣出2/3已經(jīng)算是相當(dāng)不錯了。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京樓市已經(jīng)入市25個項目，合計29期15628套限競房，但網(wǎng)簽量只有2292套，簽約比例為14.7%，簽約均價為每平方米均價49962元。即使計算預(yù)定未網(wǎng)簽的合計比例也僅約為30%，預(yù)計后續(xù)還將有1萬-2萬套限競房在2018年四季度入市。

很顯然，限競房銷售并不順利，那非限競房的普通商品房會好一些嗎？

北青報記者日前走訪了解到，位于南海子公園西部的中鐵華僑城·和園項目近日推出了“買房送卡宴”活動。根據(jù)銷售人員介紹，買房送保時捷卡宴這個活動并不是涵蓋了所有的房型，只針對項目的下躍戶型。項目目前主推121-290平方米的二至四居，是非限價的普通商品房。下躍戶型主力為220-290平方米，分為地上和地下兩層，項目均價6.7萬元/平方米，下躍的總價也在1500萬以上。而保時捷卡宴的官網(wǎng)顯示，售價91.8萬元起，折合房價相當(dāng)于6%左右的優(yōu)惠。

“和園所處的位置剛好是亦莊限競房最集中的區(qū)域，向北是舊宮板塊，在售的保利熙悅林語均價52315元/平方米；向東是亦莊板塊，首創(chuàng)遠(yuǎn)洋禧瑞天著、和悅?cè)A錦均價都在52695元/平方米；向南的瀛海板塊，萬和斐麗和瀛海府都是均價52449元/平方米的限競房；稍遠(yuǎn)一點向西到黃村區(qū)域，金地·悅風(fēng)華和頤景萬和的均價也在5.5萬元/平方米左右，這就導(dǎo)致和園6.7萬元/平方米的均價并沒有競爭優(yōu)勢。”亦莊區(qū)域某項目的營銷負(fù)責(zé)人告訴北青報記者，加上和園去年有過開盤，有老業(yè)主的情況下不敢輕易松動價格，所以就有了買房送卡宴這樣的套路。

有業(yè)內(nèi)人士稱，看似原本應(yīng)該不愁銷售的限競房都遭遇了銷售困境，普通的高價商品房，更是壓力山大。并且由于限競房的大量入市，使得市場預(yù)期出現(xiàn)了明顯轉(zhuǎn)變。個別開發(fā)商不得不通過暗中降低限競房房價的方式刺激市場，但目前來看收效甚微。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，整體看來，如此低的去化速度，令市場各方都始料未及。

從買不到到賣不掉

要知道類似于和園這樣的項目所處的板塊一度是北京熱銷的搶房板塊，項目臨近南海子公園，出行有德賢路和五環(huán)路，周邊住宅主打改善類，尤其是德賢路附近的住宅項目一度賣到了超過8萬元/平方米，在2015到2016年時，區(qū)域項目開盤甚至需要排隊搶房。

但如今，隨著以限競房為主力的新盤加大供應(yīng)，樓市風(fēng)格開始從買不到向賣不掉轉(zhuǎn)換。

根據(jù)北京中原市場研究部的統(tǒng)計資料，2016年9月30日起，北京土地市場開始采用“限房價，競地價”出讓條件供應(yīng)住宅用地，截止到今年10月24日，北京土地市場累計供應(yīng)90宗土地，成交67宗，成交面積達(dá)到931萬平方米，預(yù)計供應(yīng)限競商品房約9萬套。

實際入市方面，北京已有27個限競房項目取得預(yù)售證，總供應(yīng)1.5萬套，項目主要分布在五到六環(huán)間，主打90平方米的三居，主力總價段基本集中在450萬-500萬/套。

從區(qū)域拿證情況來看，大興區(qū)域的銷售壓力尤其大，有8個限競房項目入市，共供應(yīng)5296套，供應(yīng)面積53.47萬㎡，套數(shù)占限競房總供應(yīng)的33.86%。

除此之外，根據(jù)早前的北京土地供應(yīng)計劃，截至10月18日，北京土地市場已掛牌待成交（2019年內(nèi)）住宅用地7宗，供應(yīng)面積69.5萬㎡，預(yù)計可開發(fā)限競房約7000套。未來土地市場還將掛牌16宗，供應(yīng)面積191.5萬㎡住宅用地，預(yù)計可開發(fā)限競房約2萬套。

近期，北京國土局又計劃掛出供應(yīng)住宅用地66宗，供應(yīng)面積933萬平方米，北京中原地產(chǎn)預(yù)計，這些新增土地預(yù)計可開發(fā)限競房套數(shù)約10萬套。如果加上此前的已成交土地及新增土地供應(yīng)，北京限競房供應(yīng)套數(shù)預(yù)計將達(dá)到21.7萬套?？鄢呀?jīng)拿證上市的房屋，未來將還有約20萬套的潛在供應(yīng)量。

時隔45個月庫存再次開始攀升

一邊是賣不出去的房子，一邊是不斷涌入的新盤，樓市庫存必然會隨之增加。近日，易居研究院發(fā)布最新百城新建住宅庫存報告，其數(shù)據(jù)顯示，2015年1月份以來，全國100城新建商品住宅庫存規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)性下跌態(tài)勢，而在今年9月份庫存規(guī)模明顯增長，是45個月下跌狀態(tài)后的首次顯著攀升。

據(jù)悉，截至2018年9月底，受監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為4.35億平方米，環(huán)比增長2.9%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，9月百城新建住宅庫存數(shù)據(jù)顯著攀升，意味著庫存走勢迎來拐點，四季度將重返上行通道。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年9月全國百城庫存數(shù)據(jù)出現(xiàn)上漲，說明供給規(guī)模較大，而市場去化效果一般。庫存走勢也使得房企營銷壓力增大，進(jìn)而會更加依賴以價換量的策略。當(dāng)然從另一方面看，庫存規(guī)模增加，一定程度上也解決了當(dāng)前城市庫存不足和缺貨的狀態(tài)，同時也增加了購房者議價的空間。

具體細(xì)化至城市結(jié)構(gòu)來看，報告中數(shù)據(jù)顯示，截至2018年9月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為0.24億平方米、2.22億平方米和1.89億平方米，環(huán)比增幅分別為3.9%、2.4%和3.4%，同比增幅分別為7.2%、-9.2%和-2.3%?？梢娨痪€城市的庫存增長速度明顯高于二三線城市。這意味著一線城市正進(jìn)入補庫存階段。而二線城市、三四線城市雖然繼續(xù)同比下跌，但跌幅在持續(xù)收窄。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計，今年最后兩個月，各地預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏依然會加快，供應(yīng)規(guī)模依然會放量。而市場觀望情緒近期還比較濃厚，市場交易難言明顯反彈，因此住宅庫存規(guī)?；蛴欣^續(xù)攀升的可能。此類庫存走勢將繼續(xù)倒逼房企主動降價，以加快可售項目的去化速度和年度銷售目標(biāo)的完成。