今年的樓市可謂是風(fēng)云詭譎。
先是樓市調(diào)控政策全年無(wú)休，然后是全國(guó)泡沫最大的廈門(mén)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，最近是房企把部分樓盤(pán)降價(jià)出售，然后開(kāi)始出現(xiàn)業(yè)主打砸售樓處……
樓市狀況的急轉(zhuǎn)直下，實(shí)在讓人猝不及防。
就在幾個(gè)月前，我們看到的新聞還是購(gòu)房者頭頂烈日排隊(duì)買(mǎi)樓，甚至出現(xiàn)老人排隊(duì)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)暈厥在現(xiàn)場(chǎng)。
現(xiàn)在則變成業(yè)主舉橫幅示威。
樓市未來(lái)會(huì)怎樣，很多人心里都在打鼓。不過(guò)事已至此，關(guān)于樓市的5個(gè)大家最關(guān)心的問(wèn)題，現(xiàn)在開(kāi)始都有了答案。
1. 房?jī)r(jià)整體高位橫盤(pán)，局部下跌
房?jī)r(jià)未來(lái)的趨勢(shì)，肯定是大家最關(guān)注的問(wèn)題。
買(mǎi)了房的希望房?jī)r(jià)漲，沒(méi)買(mǎi)房的希望房?jī)r(jià)跌。但我認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)要全面大漲大跌都是不可能的。
先來(lái)說(shuō)說(shuō)為什么不可能大漲。
經(jīng)過(guò)三輪房地產(chǎn)牛市，我們現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位。
如果不掏空祖孫3代6個(gè)錢(qián)包，很多人連首付都交不起。
這些高價(jià)買(mǎi)到的房子，靠出租是回不了本的，換句話(huà)說(shuō)，我們租房可能比買(mǎi)房更劃算。可以說(shuō)，我們的樓市泡沫絕不算小。
如果任由房?jī)r(jià)上漲，把泡沫越吹越大，等到泡沫破了，后果不堪設(shè)想，日本、香港、泰國(guó)都是前車(chē)之鑒，為了防止泡沫破裂，政府必定要遏制房?jī)r(jià)的上漲。
為此，政府限購(gòu)、限售、限制資金流入房地產(chǎn)……如果政府不打算重啟樓市，房?jī)r(jià)要全面上漲，著實(shí)有點(diǎn)艱難。
我們來(lái)回顧一下7月31日，中共中央政治局會(huì)議上那句，“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，這句話(huà)足以表明中央對(duì)于房?jī)r(jià)的態(tài)度。
但如果說(shuō)要房?jī)r(jià)暴跌，也是不存在的。
房?jī)r(jià)暴跌之后，會(huì)造成很惡劣的影響，當(dāng)下跌的房?jī)r(jià)超過(guò)已經(jīng)交的房款時(shí)，很多人會(huì)直接放棄房子。
如果跌到剩余房貸超過(guò)房子總價(jià)值時(shí)，業(yè)主就得補(bǔ)足抵押物的價(jià)值，如果沒(méi)有錢(qián)補(bǔ)，銀行就有權(quán)拍賣(mài)房子。
如果把房子賣(mài)了還是不夠，業(yè)主不僅沒(méi)了房子，還欠了銀行一身債。
如果這些情況真的發(fā)生，必然影響社會(huì)安定，而對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，沒(méi)有什么比“穩(wěn)定”更重要了，所以政府不會(huì)允許這種情況發(fā)生。
因此，我認(rèn)為我們的房?jī)r(jià)要全面大漲大跌是不可能的。
房?jī)r(jià)的結(jié)果就是：一、二線(xiàn)城市會(huì)高位橫盤(pán)，三、四線(xiàn)城市和一線(xiàn)城市的郊區(qū)和周邊，如果泡沫太大，可能會(huì)下跌，但如果地方財(cái)政壓力太大，不排除這些邊郊地區(qū)又會(huì)重新放開(kāi)樓市，依然會(huì)上漲。
2. 絕大多數(shù)人未來(lái)還是買(mǎi)不起房子
關(guān)于房?jī)r(jià)走勢(shì)的問(wèn)題，我上面已經(jīng)分析了，也給了我的答案。
如果未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)是一、二線(xiàn)高位橫盤(pán)，三、四線(xiàn)和一線(xiàn)的郊區(qū)、周邊可能下跌，那在這個(gè)走勢(shì)之下，我們能買(mǎi)得起房嗎？
首先，現(xiàn)在買(mǎi)房已經(jīng)是一件比較困難的事情，一來(lái)房?jī)r(jià)已經(jīng)到了高位，哪怕是三、四線(xiàn)未來(lái)可能下跌，但要跌到這次牛市之前的水平，也是不太可能的，整體來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)偏高。
更何況，如果地方財(cái)政壓力接下來(lái)依然加大的話(huà)，還可能上漲。因?yàn)闉榱私?jīng)濟(jì)，這些財(cái)政壓力大的地方，會(huì)重新放開(kāi)樓市之前的調(diào)控，房?jī)r(jià)肯定應(yīng)聲上漲。
二來(lái)，我們的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)其實(shí)在惡化，現(xiàn)在很多行業(yè)都出現(xiàn)了降薪、裁員潮，很多人未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)都在增大。
所以，現(xiàn)在都買(mǎi)不起房子的話(huà)，未來(lái)買(mǎi)房的難度只會(huì)更大。
尤其是剛剛步入社會(huì)的90后，沒(méi)有資金積累，就業(yè)前景又在變差，如果沒(méi)有父母幫襯，絕大多數(shù)人是買(mǎi)不起房的。
當(dāng)然，也有人說(shuō)，假如房?jī)r(jià)暴跌了呢？難道也買(mǎi)不起嗎？是的，那會(huì)更買(mǎi)不起。
我們的經(jīng)濟(jì)早就被房地產(chǎn)綁架了，如果房?jī)r(jià)真的崩盤(pán)，我們的經(jīng)濟(jì)也好不到哪里去，到時(shí)是大面積的失業(yè)，你沒(méi)收入了，你敢買(mǎi)房子嗎？
那個(gè)時(shí)候，你只會(huì)把錢(qián)花在維持生存方面的支出，而不是去買(mǎi)房子。
3. 未來(lái)會(huì)出現(xiàn)斷供潮
自從《全國(guó)住房公積金2017年年度報(bào)告》公布之后，就有很多人在說(shuō)，馬上要有斷供潮了。
因?yàn)?017年的公積金貸款逾期金額上升了34.6%，但2017年發(fā)放的個(gè)人公積金貸款筆數(shù)相比2016年降低了22.21%，發(fā)放金額降低了24.93%。
發(fā)出去的錢(qián)在減少，但逾期卻越來(lái)越多，看來(lái)貸款的人，資金著實(shí)緊張。
但這還是2017年的情況，2017年還沒(méi)有“毛衣戰(zhàn)”、沒(méi)有P2P雷潮，A股看著還不至于揪心，降薪裁員潮也沒(méi)有現(xiàn)在這么普遍。
可以說(shuō)，很多人在2017年的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)狀況是比現(xiàn)在更好的，但2017年公積金的逾期金融相比2016年都上升了34.6%，今年的數(shù)據(jù)只會(huì)更慘不忍睹。
其實(shí)公積金貸款已經(jīng)是最便宜的貸款了，如果是商業(yè)貸款的利率比公積金貸款會(huì)更高。何況今年商貸利率又上浮，購(gòu)房者貸款的成本又上升了。
貸款成本上升的同時(shí)，今年的房?jī)r(jià)相比去年，又普遍高了不少，可以說(shuō)，今年上車(chē)的人，還貸壓力又比往年上車(chē)的人更大。
那現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)狀況普遍惡化，壓力又增大，今年斷供的人大概率會(huì)超過(guò)往年。如果我們經(jīng)濟(jì)的基本面沒(méi)有改善，斷供潮明年會(huì)發(fā)生。
4. 爛尾樓會(huì)開(kāi)始增加
房企為了盡快回籠資金，會(huì)進(jìn)行預(yù)售，房子還沒(méi)有建好的時(shí)候，就提前銷(xiāo)售。拿到預(yù)售款之后，再去建房子。
交了預(yù)售款的購(gòu)房者最怕的就是，房子還沒(méi)建好，房企就不行了，留下一堆爛尾樓。
如果你掏空6個(gè)錢(qián)包，買(mǎi)到爛尾樓，這錢(qián)就花得太冤枉了。
那么未來(lái)爛尾樓會(huì)變多嗎？我覺(jué)得會(huì)。
現(xiàn)在房企已經(jīng)進(jìn)入了還債高峰期，2015年和2016年借的債，主要是在今年三季度到2021年三季度到期。
但現(xiàn)在房企的問(wèn)題不止是大量債務(wù)到期，他們以往用的借新債還舊債如今也行不通了?，F(xiàn)在監(jiān)管層嚴(yán)格限制銀行向房地產(chǎn)輸血，房企貸款比以前難多了。
加上海外發(fā)債和房地產(chǎn)信托，今年也受到限制，房企融資艱難。
與此同時(shí)，房子也不好賣(mài)了，以往樓市都是“金九銀十”，但今年的9、10月份，房子的銷(xiāo)售并不火爆。
可以說(shuō)，房企的普遍現(xiàn)狀是欠了一屁股債，但借不到錢(qián)來(lái)救急，也賺不到足夠的錢(qián)來(lái)救命，未來(lái)很可能會(huì)有一批中小房企倒下。
房企倒下，那么它還在施工的樓盤(pán)，很有可能就爛尾了。
所以，未來(lái)爛尾樓很可能會(huì)增加，為了不買(mǎi)到爛尾樓，大家買(mǎi)預(yù)售房就盡量選資金實(shí)力雄厚的房企吧。
5. 征收房產(chǎn)稅和空置稅板上釘釘
在9月7日公布的十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃里，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的11部稅法同時(shí)亮相第一類(lèi)項(xiàng)目，擬在本屆人大常委會(huì)任期內(nèi)提請(qǐng)審議。
房產(chǎn)稅是包含在房地產(chǎn)稅里面的，是直接對(duì)房子進(jìn)行征稅，這就意味著，房產(chǎn)稅的落地已經(jīng)非常接近了。
現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，政府也通過(guò)限購(gòu)和限購(gòu)來(lái)給樓市降溫，讓樓市處于低頻交易狀況，以達(dá)到最大程度穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。
穩(wěn)定了房?jī)r(jià)，就等于穩(wěn)定了房產(chǎn)稅的稅基——房屋評(píng)估價(jià)格。
可以說(shuō)，現(xiàn)在房產(chǎn)稅是萬(wàn)事俱備，只欠東風(fēng)。除非政府主動(dòng)推遲，不然有房子尤其是有多套房子的人是逃不掉的。
但政府是不太可能主動(dòng)推遲的，畢竟房地產(chǎn)稅既可以改善地方財(cái)政結(jié)構(gòu)，又可以調(diào)控樓市，政府何樂(lè)而不為。
對(duì)于房產(chǎn)稅，畢竟已經(jīng)說(shuō)了很多年了，大家也都有個(gè)心理預(yù)期，但最近又冒出來(lái)一個(gè)空置稅，這讓有多套房的人心里咯噔一下。
今年6月，香港政府針對(duì)閑置期滿(mǎn)6個(gè)月未進(jìn)行居住使用也未出租的一手房征收空置稅。
在香港征收空置稅之后，內(nèi)地也開(kāi)始要不要征收空置稅的思考。
前段時(shí)間，國(guó)務(wù)院參事、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長(zhǎng)仇保興表示，我國(guó)房屋空置率比較高，其中北京空置率在百分之十幾到二十，超過(guò)國(guó)際上5%的平均水平，建議征收空置稅。
實(shí)際上，這已經(jīng)是在開(kāi)始放風(fēng)了。
盡管目前征收空置稅還沒(méi)有在正式的會(huì)議上討論通過(guò)，但仇保興也不會(huì)是隨口說(shuō)說(shuō)，征收應(yīng)該只是時(shí)間問(wèn)題。
關(guān)于樓市的5個(gè)終極問(wèn)題，現(xiàn)在都有了答案。如果你是投機(jī)行為，建議你停止投機(jī)，如果你是所謂的剛性，那要考慮你的負(fù)債成本和未來(lái)的現(xiàn)金流是否足夠穩(wěn)健。
時(shí)代變了，一切，都要開(kāi)始變，我們也要改變自己的財(cái)富配置觀念。大家轉(zhuǎn)發(fā)這篇文章，讓更多的人知道，避免誤入樓市大坑！
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