10月以來，隨著限競房的集中入市，樓市供應(yīng)明顯提速。北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截至10月23日，10月里取得預(yù)售證的住宅項目已達14個。其中限競房占了絕大多數(shù)。 但這并不意味著純商品住宅已經(jīng)淡出了市場，相反，在限競房掩護下，多個純商品住宅悄然取證入市。尤其是在最近一周里，新取證的6個項目全部都是非限價的純商品住宅。
值得注意的是，這些住宅項目中出現(xiàn)了多個最近兩年里少見的10萬+項目，其中兩個項目的報價超過了11萬元/平方米，兩個項目的報價超過了9.5萬元/平方米。并且這4個高價項目都是在10月14日到10月21日，陸續(xù)獲得的預(yù)售證。為何突然之間高價豪宅密集取證呢？對此，業(yè)內(nèi)人士告訴北京青年報記者，隨著限競房的大量入市和成交，北京樓市的成交均價已經(jīng)被明顯拉低，對于非限價的新盤，取證時的上限門檻也隨之不斷調(diào)整。
限價天花板突破
最近一周里，樓市供應(yīng)量持續(xù)加碼，共有6個項目獲得預(yù)售證。北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，新獲批的6個住宅項目全部為非限競房項目。其中最引人注目的是兩個報價超過11萬元/平方米的高端豪宅。一個是位于豐臺區(qū)西局的泰禾·西府大院，獲批預(yù)售價為11.2999元/平方米，另一個是不久前鬧出質(zhì)量問題引發(fā)業(yè)主維權(quán)的華潤昆侖域項目，新一期取證預(yù)售價也超過了11萬元/平方米。
不僅如此，同期獲批入市的北京金茂府和璽萌壹號院均價也都超過了9.5萬元/平方米，成為準十萬+的豪宅。
要知道北京樓市在調(diào)控加碼后，一直有一條不成文的紅線，新盤獲批報價不超過8萬元/平方米，在最近兩年的大部分時間里，這個紅線都起到了調(diào)節(jié)樓市價格的作用。但在翻閱以往的預(yù)售證資料后北青報記者發(fā)現(xiàn)，這并不是待售豪宅首次打開“破線”窗口，去年昆侖域、中國璽、北京金茂府以及中駿天辰就都曾突破過8萬元取證紅線。
尤其是中駿天辰，去年首期獲批的預(yù)售價就達到了12.5萬元/平方米，隨后北京金茂府在推出后期產(chǎn)品時也突破了限價，預(yù)售價格在9萬元至9.5萬元之間。
合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，多個豪宅集中突破限價紅線，說明北京的價格調(diào)控上限門檻是不斷調(diào)整的，并非死盯8萬元紅線。
郭毅認為，最近北京限競房入市量占到了市場成交的很大規(guī)模，這些低價的限競房在簽約成交中占比越來越大，對北京樓市的整體均價起到了明顯的下拉作用。在這樣的背景下，嚴格的限價已經(jīng)不再需要了，所以就有了這些豪宅項目的獲批入市。
另外，現(xiàn)在市場中低總價的限競房起到了讓市場冷卻的作用，大量的限競房供應(yīng)讓購房人可以精挑細選，避免了以往的恐慌性入市。樓市成交量也沒有因為限競房的大量入市而提升，市場的投資需求也沒有被激發(fā)出來，依然保持著以自住為主的需求結(jié)構(gòu)，所以在監(jiān)管層很可能得出的結(jié)論就是，在限價上，沒有必要過度使用非市場化的手段去強制化管理，反而容易造成市場運行機制的扭曲。
郭毅告訴北青報記者，北京豪宅突破限價與不久前炒得沸沸揚揚的廣州取消限價不同，廣州主要是為了糾正因限價導(dǎo)致的買房需要簽購房合同與裝修合同這樣雙合同的情況，取消限價是為了規(guī)范市場，避免合同糾紛。而北京的豪宅項目入市，則多是高價拿地多年的老項目，土地成本價格制約其不適合8萬元紅線的標準，再加上整體成交均價已被控制，也就放開了豪宅的審批。
高端樓盤無奈成為現(xiàn)房或準現(xiàn)房
在此次取證的超11萬元的項目中，出現(xiàn)了華潤昆侖域的身影，該項目在拿地時曾是所在的豐臺麗澤商圈附近的高價地項目，所在的板塊及周邊誕生了多個“地王”，包括夏家胡同、西局和樊家村的幾塊高價地。
但本身定位豪宅的昆侖域在入市銷售并于今年交房后，卻因為質(zhì)量問題與業(yè)主發(fā)生了糾紛。也引發(fā)了業(yè)內(nèi)對于豪宅項目如何保證品質(zhì)的討論。如今昆侖域以及一起取證的泰禾西府大院、北京金茂府、璽萌壹號院四個豪宅產(chǎn)品，預(yù)計在入市后，都將會面臨購房人更加認真的挑選。
不過，幸好一些豪宅項目已經(jīng)成為現(xiàn)房或者準現(xiàn)房的模式，購房人可以看到更真實的交房標準。
以泰禾西府大院為例，該項目是區(qū)域拿地時間最早的項目，已經(jīng)成為現(xiàn)房。當(dāng)時的拿地價約為49.85億元，根據(jù)當(dāng)時市場專家的核算，在扣除保障房以及商業(yè)還建部分，其樓面價超過8萬元/平方米，要想實現(xiàn)盈利，實際售價必須達到15萬元/平方米以上。雖然該項目早在2016年就在太廟舉行了首發(fā)儀式，但隨著樓市調(diào)控加碼，最終沒能如期入市。如今該項目已經(jīng)從期房變成了現(xiàn)房，取證價格為11萬+，遠低于此前預(yù)期的15萬+。
此外，位于朝陽區(qū)東壩的保利首開天譽也在近期推出了20套別墅現(xiàn)房，2600萬元至4000萬元左右，戶型面積300平方米起，也吸引了不少高端購房人關(guān)注。
即使不是現(xiàn)房，幾個高價項目也因為拿地時間早，工程進度相對較快，交房時間也比較提前，不像主流的限競房要等到2020年或者2021年才能交房。公開資料顯示，昆侖域拿地是在2015年，當(dāng)時的拿地總價為42億元，住宅樓面價接近4萬元/平方米；中國璽的拿地也是在2015年，總價為44.9億元，住宅樓面價約折合 4.97 萬元/平方米；北京金茂府的拿地時間也是2015年，總價為50.25億元，住宅樓面價5.2萬元/平方米。還未入市的葛洲壩樊家村項目，同樣是2015年拿地，總價49.5億元，純商品住宅部分樓市價超過了7.5萬元/平方米。
不過，在郭毅看來這些豪宅項目并不是主動拖延開盤，或者主動變?yōu)楝F(xiàn)房與準現(xiàn)房的。而是因為之前政府對于價格管控過于嚴格，所以讓這些土地成本較高的地王項目沒有利潤空間，按照當(dāng)時的限價策略，入市就意味著虧損，所以大多數(shù)項目都選擇了等待。但開盤時間可以等，工期卻要嚴格把控，因為拿地時就規(guī)定了竣工日期，所以工期按照程序正常推進，就這樣慢慢等著等著變成了現(xiàn)房和準現(xiàn)房。
當(dāng)然，郭毅也認為，現(xiàn)房狀態(tài)下對于項目取得比較高的銷售價格和利潤是有一定幫助的，但并非出于開發(fā)商本意，從開發(fā)商角度講還是更希望項目能盡快賣掉，讓現(xiàn)金流回，好把錢投入到下一個項目中去。
豪宅入市不會刺激樓市
將入市的豪宅并不僅僅限于取證的這四個。不久后仍有像樊家村葛洲壩中國府，南三環(huán)萬柳懋源璟岳這樣的高價豪宅入市。這些豪宅的共同作用會不會推高本已降溫的購房熱情呢？
對此，郭毅認為現(xiàn)階段，限競房仍是成交主力，在10月份新增的住宅房源中，一共有7374套住宅房源，其中限競房數(shù)量達到了4439套，占比高達60.2%。另外還有一個共有產(chǎn)權(quán)項目，提供了2196套房源，純商品住宅只有739套。即便個別高端盤定價較高，但并不會對整體市場產(chǎn)生明顯影響。
郭毅表示，今年到現(xiàn)在，市場走低的趨勢還是非常明顯的。特別是中低價位的限競房，對于整體這個市場的干擾還是有非常強烈的作用的。第一，因為他跟二手房之間的這種總價相對比較接近。所以北京二手房市場的成交會在10月份有一個非常明顯的下滑，第二是限競房的未來售價是明確規(guī)定好的，不漲價這種趨勢也讓購房者對未來的價格空間失去了想象力。所以雖然限競房上市量多了，可選擇的面兒大了，但是大家的購買熱情并沒有提升，而是精挑細選。整個購房選房周期會明顯拉長，也讓開發(fā)商面臨比較大的去化壓力。正是因為市場整體缺乏購房熱情，個別豪宅項目的入市，并不會對市場起到明顯的刺激作用。
同時限競房整體的蓄客也遇到了很大的一個難題。對于一些開發(fā)商來說，前期首次開盤都會用一個較低的價格吸引買房人，這個優(yōu)惠價格甚至低于政府限價標準。后期再通過逐步抬升價格至政府的限價門檻來獲取利潤。這已經(jīng)是限競房的一個趨勢，也是開發(fā)商的營銷策略。
對于當(dāng)前的購房人，郭毅也建議，目前的市場上可以找到真正匹配他們需求的產(chǎn)品，不僅是限競房，非限價的住宅項目也在入市，除了豪宅外，定價6萬元的中海寰宇天下、7萬多的熙悅安郡也都在近期獲批，這些非限價項目沒有5年限售的規(guī)定，也給了購房人更多的選擇空間。
從目前市場成交來看，限競房整體成交的情況并不是特別樂觀，成交較好的項目都是有特殊的區(qū)位優(yōu)勢或者配套優(yōu)勢。大部分項目還存在去化壓力，會選擇降價和跑量，這種趨勢也并不會因為少量豪宅的入市而有所改變。
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