限競房項(xiàng)目銷售顯分化
隨著限競房市場競爭加劇，不同限競房項(xiàng)目的銷售出現(xiàn)分化。一部分限競房項(xiàng)目開盤可以順銷，另一部分限競房項(xiàng)目卻面臨去化慢的窘境。提升限競房的品質(zhì)，究竟是“增配”還是“減配”？面對這道“加減法”難題，開發(fā)商需要慎重做出抉擇。
限競房銷售競爭加劇
2018年6月初，北京市住建委公示了三個(gè)限競房項(xiàng)目的預(yù)售證批準(zhǔn)信息，標(biāo)志著首批限競房正式入市。很快，北京首個(gè)限競房——瀛海府正式開盤，推出百余套房源，幾乎全部售罄。
隨著限競房項(xiàng)目不斷增多，北京新房市場的格局發(fā)生了轉(zhuǎn)變，限競房與共有產(chǎn)權(quán)房逐漸變?yōu)樾路渴袌龉?yīng)的主力。與此同時(shí)，大量限競房的入市，也加劇了市場競爭的程度。
據(jù)合碩機(jī)構(gòu)和中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月18日，北京已經(jīng)入市的限競房項(xiàng)目達(dá)到25個(gè)，供應(yīng)面積1779454.13平方米，供應(yīng)限競房15628套，但限競房網(wǎng)簽套數(shù)僅有2200多套，簽約比例并不高。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“由于部分限競房項(xiàng)目剛?cè)〉妙A(yù)售證，所以只有18個(gè)項(xiàng)目有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，合計(jì)網(wǎng)簽套數(shù)有2200多套，簽約均價(jià)為49842元/平方米。而即使計(jì)算預(yù)定未網(wǎng)簽限競房項(xiàng)目的銷售套數(shù)，平均去化率大約在3成多。”
“隨著樓市調(diào)控從嚴(yán)，信貸政策收緊，尤其是近期包括北京在內(nèi)的多個(gè)城市開始收緊公積金貸款，再加上全面限價(jià)，房地產(chǎn)市場已經(jīng)沒有淡旺季之分，市場中觀望情緒開始加重。”張大偉說，在這樣的大背景之下，大量限競房項(xiàng)目入市，在局部地區(qū)形成多個(gè)限競房項(xiàng)目扎堆的情況，導(dǎo)致局部地區(qū)限競房項(xiàng)目之間競爭加劇，出現(xiàn)了限競房銷售分化的狀況。
開發(fā)商需做好“加減法”
在激烈的市場競爭之中，開發(fā)商面對限競房價(jià)格被限定的條件，如何提高產(chǎn)品的品質(zhì)，是增配，還是減配，成為一道難以抉擇的“加減法”題目。
地產(chǎn)營銷人韓樂表示，限競房市場出現(xiàn)成交冷熱不均、同質(zhì)化、購房習(xí)慣變化、營銷不斷加碼等現(xiàn)象。其中，樓盤區(qū)位已不是主導(dǎo)熱銷的核心要素，稀缺的環(huán)境、相對低洼的總價(jià)和差異化的產(chǎn)品成為決勝市場的要點(diǎn)。面對激烈的競爭，產(chǎn)品品質(zhì)上恰恰應(yīng)該做加法。
旭輝北京區(qū)域營銷總監(jiān)常天旗表示，“我不同意現(xiàn)在的限競房是一個(gè)減配的時(shí)代，反而它是一個(gè)增配的時(shí)代。因?yàn)橛辛?lsquo;70/90’的限制，因?yàn)橛辛藘r(jià)格的限制，有利潤的壓力，所以才能逼迫開發(fā)商用心的專門去摳產(chǎn)品，解決好限競房的配置問題。”
“限競房的配置是由目標(biāo)客戶需求決定的，不同類型的客戶，置業(yè)時(shí)的需求有天壤之別，而開發(fā)商首先要做到的是“適配”。在此基礎(chǔ)之上，開發(fā)商能夠給客戶提供完整的符合生活需求的解決方案，這樣的配置都是優(yōu)秀的。”金地華北區(qū)域營銷總監(jiān)馬丹說。
“一味地在限競房的配置上做減法，將會降低限競房產(chǎn)品的性價(jià)比，影響客戶居住的舒適度，進(jìn)而引發(fā)客戶的強(qiáng)烈不滿，最終將會影響限競房項(xiàng)目的后續(xù)銷售。”有業(yè)內(nèi)人士如是說。
去化難度大有可能引發(fā)“價(jià)格戰(zhàn)”
未來，限競房的銷售難度還會加大。張大偉分析說，“因?yàn)榇蟛糠窒薷偡宽?xiàng)目都集中在‘70/90’戶型，它們互相之間競爭嚴(yán)重。而且很多限競房項(xiàng)目是一次全盤取證，開盤后優(yōu)質(zhì)位置的優(yōu)質(zhì)戶型容易被客戶先行選中，剩余的房源去化壓力將會增大。”
“從價(jià)格來看，部分限競房項(xiàng)目開始出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整的情況。隨著后續(xù)限競房的供應(yīng)量繼續(xù)上升，限競房去化難度還會繼續(xù)增加。而區(qū)位屬性不太好的限競房有可能打響價(jià)格戰(zhàn)。”張大偉說。
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