在9月中旬的萬科月度例會上，萬科董事會主席郁亮稱，“萬科要做的第一件事情，就是進(jìn)行戰(zhàn)略檢討，以‘活下去’為最終目標(biāo)。”在經(jīng)歷了去年開始的房地產(chǎn)企業(yè)改名潮后，郁亮的話似乎再次為房地產(chǎn)業(yè)的悲觀預(yù)期增加了佐證。

就在人們還沒發(fā)覺房價有何松動時，房企大佬們已經(jīng)沒有信心到如此地步，房地產(chǎn)行業(yè)真的要涼涼？

萬科“只要活著”

與在地產(chǎn)圈出身、跨界體育圈乃至娛樂圈都混得風(fēng)生水起的王石相比，郁亮一直都很低調(diào)。然而，就是這樣一位低調(diào)的掌門人，在短短半年多時間里，卻發(fā)出兩次讓輿論震驚的論斷。

一次是2018年6月，在郁亮看來，住房全面短缺時代已結(jié)束，房價告別單邊快速上漲時代，他說“萬科要告別房地產(chǎn)”。話音未落，萬科深圳分公司更名為“深圳萬科發(fā)展有限公司”。

自此，“地產(chǎn)”兩個字仿佛成了燙手山芋，各大地產(chǎn)商紛紛與其撇清關(guān)系。

另一次就是前不久的月度例會上，郁亮直言：“未來三年要把‘活下去’作為基本要求”。他在發(fā)言中強(qiáng)調(diào)回款目標(biāo)的達(dá)成，“6300 億元的回款目標(biāo)是所有業(yè)務(wù)的起點(diǎn)、基礎(chǔ)和保障，如果回款目標(biāo)沒有達(dá)成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停，因?yàn)檫@說明我們沒有任何資格和能力做下去。”

除此之外，郁亮還指出，風(fēng)險和收益嚴(yán)重不匹配的業(yè)務(wù)需要進(jìn)行調(diào)整，“做了三年還沒做成的業(yè)務(wù)不要再做。”他給萬科指明了四個字的出路“收斂聚焦”

郁亮看到了房地產(chǎn)市場和政策都在發(fā)生全方位的變化，從限購限貸到限價限售的常態(tài)化，從限商貸到限公積金，從限土地拍賣到限房企融資，整個樓市進(jìn)入冰封時代，房企既有的模式顯然走不通了。

板塊全線飄綠 謠傳已成警示

隨著今年以來房地產(chǎn)行業(yè)利空消息不斷，即便房企為穩(wěn)住股價頻頻出招，卻難掩地產(chǎn)股“跌跌”不休之勢。東方財富網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至9月27日收盤，該板塊下跌幅度為1.35%，且有115只相關(guān)股票下跌，上漲股票僅13只。

與此同時，一條“商品房預(yù)售制將取消”的消息在網(wǎng)上盛傳。盡管相關(guān)部門很快辟謠，否認(rèn)正在研究取消商品房預(yù)售制，但人們?nèi)匀徽J(rèn)為，這條消息對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，既是警示也是提醒。

就房地產(chǎn)股票是否還有投資價值，私募排排網(wǎng)對國內(nèi)私募機(jī)構(gòu)展開調(diào)查，70.32%私募認(rèn)為房地產(chǎn)股票明顯低估，隨著大盤走穩(wěn)，依舊具備投資價值，18.35%私募則表示，估值不高并不代表房地產(chǎn)股票就值得投資，11.33%私募則表示不好判斷。

與很多行業(yè)相比，房地產(chǎn)這個本應(yīng)是“重投資”的業(yè)務(wù)，實(shí)際上可以非常“輕”。比如，行業(yè)最著名的“456”(房企要求拿地后4個月開盤，5個月資金回正，6個月資金再投資)，甚至更為激進(jìn)的“345”，都意味著資金的回正周期可以做到非常的短。這個回正周期要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過很多的“輕資產(chǎn)”行業(yè)。

中原地產(chǎn)分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶端(微信：jwview)表示，商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速發(fā)展最重要的基礎(chǔ)條件之一，但同時也帶來了大量的矛盾和糾紛，這些矛盾和糾紛讓購買者付出了不小的代價。他說，房地產(chǎn)市場對預(yù)售制度非常敏感，特別是強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)和高負(fù)債的企業(yè)。從對股市的影響看，房地產(chǎn)股全線下調(diào)體現(xiàn)了資本市場對政策調(diào)控繼續(xù)收緊的擔(dān)憂。

房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售制度起源于20世紀(jì)50年代的我國香港地區(qū)。內(nèi)地的房地產(chǎn)制度學(xué)習(xí)借鑒了大量的香港的制度和實(shí)踐，預(yù)售制度就是其中之一。在1994年前后通過的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《商品房預(yù)售管理辦法》等法律文件中，預(yù)售制度被正式確立。

對于預(yù)售制度的取消這一猜測，張大偉對中新經(jīng)緯客戶端(微信：jwview)認(rèn)為，雖然全面實(shí)施取消預(yù)售制度的可能性不大，但在部分城市試點(diǎn)的可能性則明顯增加。他說，從歷史情況來看，預(yù)售制度的確存在很多問題，當(dāng)下房地產(chǎn)市場的質(zhì)量問題、交付問題等，基本都與預(yù)售制度有關(guān)。預(yù)售制度對于消費(fèi)者來說保障度低，不確定因素太多。

“短期來看，取消這一制度的可能性不大。”張大偉補(bǔ)充道，因?yàn)楫?dāng)下房地產(chǎn)市場依然是中小企業(yè)占大多數(shù)，龍頭房企并不多，當(dāng)下取消預(yù)售制度，有利于資金寬裕的國企及大企業(yè)，對小企業(yè)來說則是滅頂之災(zāi)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，今年以來，在金融環(huán)境“去杠桿”“防范系統(tǒng)性風(fēng)險”的情況下，預(yù)售制度帶來的經(jīng)營性現(xiàn)金流，對房地產(chǎn)行業(yè)而言更加彌足珍貴。在經(jīng)營處境尷尬的地產(chǎn)行業(yè)中，加快銷售、加快回款才是地產(chǎn)行業(yè)真正度過寒冬、保障現(xiàn)金流的關(guān)鍵。

“金九”失色 “銀十”能否來？

對樓市的悲觀預(yù)期也反映在了9月的成交量上，以往熱熱鬧鬧的黃金九月如今卻冷冷清清。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心9月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以北京為例，已經(jīng)入市的20期限競房項(xiàng)目為9826套，網(wǎng)簽了1633套，網(wǎng)簽比例只有16.6%。不過，由于網(wǎng)簽的滯后性，截至9月25日，實(shí)際銷售有40%左右。

從一二線城市整體來看，9月份，樓市成交量環(huán)比8月份均無明顯上漲現(xiàn)象。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中新經(jīng)緯客戶端(微信：jwview)采訪時表示，從當(dāng)前各地預(yù)售證的發(fā)放情況來看，量有所增加，供應(yīng)增加也容易帶來市場交易量的上升。

不過，嚴(yán)躍進(jìn)指出，目前也出現(xiàn)了一些新的情況，比如現(xiàn)在購房的首付比例較高，很多大城市銷售行情比預(yù)期的要弱。另外部分購房者二手房的掛牌周期延長，這也會使得換房的周期延長，進(jìn)而影響一手房和二手房的交易。

從開發(fā)商方面看，嚴(yán)躍進(jìn)指出，房企對于房地產(chǎn)調(diào)控還心存敬畏，很多開發(fā)商由于資金方面壓力大，會更加注重現(xiàn)金流，類似心態(tài)也會影響銷售和開發(fā)策略。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，從后續(xù)趨勢看，反彈的可能性依然存在，當(dāng)然這主要是從全國市場來說的。部分商業(yè)銀行若是貸款額度足夠，也不排除在年底會積極支持房地產(chǎn)市場交易。 

對于樓市“金九”失色的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，首先，樓市調(diào)控重壓，信貸收緊，最近各地市場不僅商業(yè)貸款繼續(xù)遭到高壓，多個城市公積金政策也開始收緊，使得市場繼續(xù)開始觀望；其次，樓市已經(jīng)沒有“金九銀十”。從市場看，2017年以來，大部分熱點(diǎn)城市樓市已經(jīng)全面“限價化”，在這種情況下，房地產(chǎn)市場已經(jīng)沒有淡旺季之分，更多要看限價政策嚴(yán)格與否；再次，多個城市樓市逐漸開始出現(xiàn)沖高回落現(xiàn)象，房價調(diào)整開始出現(xiàn)從點(diǎn)到區(qū)域的現(xiàn)象，熱點(diǎn)城市購買力很難再支撐市場繼續(xù)沖高；最后，熱點(diǎn)城市開始進(jìn)入賣不完時代，多城庫存出現(xiàn)環(huán)比上升的現(xiàn)象，除少數(shù)熱點(diǎn)剛需項(xiàng)目外，去化率快速下行。

樓市告別“金九”已成定局，接下來的“銀十”是否還會出現(xiàn)？嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯客戶端(微信：jwview)說，市場過于看空的情緒并沒有必要。第一，部分城市購房政策非常嚴(yán)格，符合購房資格的群體數(shù)量相對少；第二，潛在的購房需求很大，包括剛需和改善性需求，所以支撐市場增長的動力依然存在；第三，部分拐點(diǎn)論看法是市場謹(jǐn)慎的表現(xiàn)，而不是悲觀的表現(xiàn)。