有人說(shuō)，上海樓市是這一輪房?jī)r(jià)周期中表現(xiàn)最“誠(chéng)實(shí)”的城市。漲的時(shí)候，跟在深圳后面亦步亦趨，降的時(shí)候充分響應(yīng)“房住不炒”的號(hào)召，把政策降房?jī)r(jià)的作用表現(xiàn)得淋漓盡致，深以為然。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月15日公布的70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，上海、廈門兩個(gè)城市的二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌。其中，上海二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.1%。無(wú)論是紙面上的數(shù)據(jù)還是現(xiàn)實(shí)中的觀感都在提示著我們，上海樓市降溫了。
上海樓市的轉(zhuǎn)涼，不是驚心動(dòng)魄的所謂巨變，而是“隨風(fēng)潛入夜”般地影響著每一個(gè)利益相關(guān)方。記者在采訪中最直觀的感受就是，購(gòu)房者更加理性了，過(guò)去跟風(fēng)式地?fù)尫渴r不復(fù)存在，只有真正滿足購(gòu)房者需求的高性價(jià)比樓盤才能吸引購(gòu)房者。
另外，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商日子難過(guò)絕非虛言。回款，眼前對(duì)于眾多地產(chǎn)商而言“性命攸關(guān)”。今年以來(lái)，隨著金融去杠桿轉(zhuǎn)向?qū)嶓w去杠桿，企業(yè)特別是民營(yíng)企業(yè)面臨融資難、融資貴問(wèn)題。加之當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)升級(jí)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券、銀行貸款、股權(quán)融資等融資渠道進(jìn)一步受限，資產(chǎn)負(fù)債率高企的房地產(chǎn)企業(yè)尤感壓力。
一邊是融資受限，一邊是大量債務(wù)即將到期。根據(jù)國(guó)海證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房企發(fā)債有短期融資券、中期票據(jù)、企業(yè)債和公司債等融資工具，2015年和2016年分別發(fā)行5825億元和10198億元，同比分別暴增288%和75%。這些債券將在2018年陸續(xù)到期或者行權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)重的債券兌付壓力。
在整體調(diào)控政策不變的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開(kāi)源節(jié)流自救。所謂節(jié)流，就是減少最大的支出項(xiàng)拿地。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年1-7月，全國(guó)流拍土地接近800宗，平均每天4宗，流拍建筑面積近8000萬(wàn)平方米。
所謂開(kāi)源，就是加速推盤、加速回款。今年以來(lái)各家房地產(chǎn)企業(yè)都特別強(qiáng)調(diào)“高周轉(zhuǎn)”，核心正是加速銷售回款。房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去，房住不炒是必然趨勢(shì)，在利潤(rùn)不高的前提下，只有通過(guò)高周轉(zhuǎn)，高速度的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售，通過(guò)減少支出、盡早回籠資金，才能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，且增加企業(yè)的現(xiàn)金實(shí)力。
為了加快銷售，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加快推盤，各類打折促銷的手段也就多了起來(lái)。但是，隨著一系列政策調(diào)控的出臺(tái)，特別是房地產(chǎn)稅消息頻傳，購(gòu)房者也趨于更加理性，投機(jī)需求也被扼住，越來(lái)越多的買房人選擇持幣觀望，等待更實(shí)惠的時(shí)間點(diǎn)。
正如近日萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在9月的一次內(nèi)部講話中提到的，房地產(chǎn)行業(yè)真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已來(lái)，樓市的需求急劇消失，開(kāi)發(fā)商面臨去化壓力。
上海樓市漸涼，虛火褪去，這何嘗不是件好事。我們能看到整個(gè)市場(chǎng)都更理性了；開(kāi)發(fā)商更理性了，理性拿地，讓利客戶，加速回款求生存；購(gòu)房者更理性了，精挑細(xì)選高性價(jià)比的房子。投機(jī)，自然也就少多了。
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