改革開(kāi)放40年的滾滾浪潮，給中國(guó)帶來(lái)了翻天覆地的變化。進(jìn)入新時(shí)代，新一輪的改革開(kāi)放業(yè)已啟動(dòng)。9月16日，由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心指導(dǎo)、中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)主辦的2018年中國(guó)發(fā)展高層論壇專題研討會(huì)在北京釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館舉行。論壇以“改革新征程，開(kāi)放新境界”為主題，吸引了來(lái)自國(guó)內(nèi)外的數(shù)百名政、企、研各界嘉賓參加會(huì)議，共謀如何釋放改革紅利。

改善民生是推進(jìn)改革的動(dòng)力和目的之一，在人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要成為社會(huì)主要矛盾的大背景下，住房這一關(guān)鍵性民生話題也成為本屆論壇的重要議題。在專題研討會(huì)上，貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)從智慧城市發(fā)展的角度切入，分享了大城市房?jī)r(jià)調(diào)控的破局之道。

貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng) 楊現(xiàn)領(lǐng)

“智慧城市的建設(shè)會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生重要影響。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，出行方式的變革和能源方式的變革會(huì)引起居住變化。當(dāng)我們的資源能源結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)升級(jí)，整個(gè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生變化，進(jìn)一步導(dǎo)致就業(yè)結(jié)構(gòu)、居住結(jié)構(gòu)的遷移，房地產(chǎn)背后有交通和能源的支撐。”楊現(xiàn)領(lǐng)在論壇演講中表示，高房?jī)r(jià)本質(zhì)上是市場(chǎng)能源錯(cuò)配和出行錯(cuò)配的結(jié)果。

聚焦新一輪改革開(kāi)放

當(dāng)今時(shí)代是機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存的時(shí)代，新經(jīng)濟(jì)和新趨勢(shì)不斷涌現(xiàn)，全球貿(mào)易體系挑戰(zhàn)等諸多新問(wèn)題也擺在面前。“無(wú)論長(zhǎng)期還是短期，中國(guó)都已經(jīng)到了這樣一個(gè)階段，一方面要處理好自己的事情，另外一方面需要妥善應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)體之間的關(guān)系，解決這些問(wèn)題的重要基礎(chǔ)就是對(duì)話和溝通，在這個(gè)基礎(chǔ)上有更好的理解。”中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副理事長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)盧邁介紹，本次研討會(huì)的主題之一就是增進(jìn)各方的對(duì)話與溝通。

從議題設(shè)置來(lái)看，本次專題研討會(huì)的議題包括新時(shí)代的改革開(kāi)放、全球貿(mào)易體系的挑戰(zhàn)和未來(lái)、人工智能革命、普惠的醫(yī)藥服務(wù)體系、減稅降費(fèi)政策、制造業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展、消費(fèi)升級(jí)、金融風(fēng)險(xiǎn)防范等熱點(diǎn)話題。研討會(huì)既探討世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下我國(guó)所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，也涉及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)中的路徑探索，同時(shí)關(guān)注國(guó)計(jì)民生的政策制定和完善。

參加本次專題研討會(huì)的國(guó)內(nèi)外各界嘉賓超過(guò)百名。在開(kāi)幕式上，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心主任李偉作了開(kāi)幕致辭，美國(guó)前貿(mào)易代表、世界銀行前行長(zhǎng)羅伯特·佐利克，北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院名譽(yù)院長(zhǎng)林毅夫，河北省省長(zhǎng)許勤分別作了演講。此外，福耀玻璃集團(tuán)創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)曹德旺，創(chuàng)新工場(chǎng)創(chuàng)始人及首席執(zhí)行官李開(kāi)復(fù)，貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)等企業(yè)界人士分別作了主題演講和發(fā)言。

李偉在致辭中表示，改革開(kāi)放40年來(lái)，中國(guó)堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，銳意推進(jìn)改革、擴(kuò)大開(kāi)放，主動(dòng)融入世界經(jīng)濟(jì)，取得了現(xiàn)代化建設(shè)新的偉大成就。中國(guó)實(shí)行改革開(kāi)放的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)是讓人民過(guò)上更加美好的生活，中國(guó)的改革開(kāi)放也給世界發(fā)展帶來(lái)了巨大機(jī)遇。

智慧城市機(jī)遇重塑房地產(chǎn)

伴隨著改革開(kāi)放的進(jìn)程，我國(guó)新型城鎮(zhèn)化也快速推進(jìn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)顯示，到2017年末，我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口已經(jīng)達(dá)到8.1億人，常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到58.52%。

在城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中，智慧城市建設(shè)也成為一個(gè)非常重要的話題。波士頓咨詢（BCG）調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)目前進(jìn)入智慧城市發(fā)展階段的城市達(dá)500個(gè)。2017年，我國(guó)智慧城市的市場(chǎng)規(guī)模有5700億，并以20%以上的年增長(zhǎng)率的在持續(xù)擴(kuò)大，到2020年將突破一萬(wàn)億，未來(lái)，智慧城市的市場(chǎng)規(guī)模將會(huì)更大，而其發(fā)展的最大市場(chǎng)將會(huì)在中國(guó)。事實(shí)上，智慧城市的內(nèi)含不僅是科技因素對(duì)城市改變，更重要的是在城市發(fā)展過(guò)程中解決交通擁堵、環(huán)境污染、居民住房、社會(huì)就業(yè)等一系列問(wèn)題，讓人們的居住空間、居住生活變得更美好。

從智慧城市的角度來(lái)看房地產(chǎn)，楊現(xiàn)領(lǐng)也在現(xiàn)場(chǎng)分享了一個(gè)有趣的研究發(fā)現(xiàn)。日前貝殼研究院聯(lián)合新加坡國(guó)立大學(xué)做了一項(xiàng)關(guān)于共享出行與租金房?jī)r(jià)的漲幅關(guān)系的研究，以北京為樣本，分析共享單車進(jìn)入北京后，各區(qū)域地鐵溢價(jià)的變化。楊現(xiàn)領(lǐng)給出一組數(shù)據(jù)，共享單車的出現(xiàn)使得地鐵周邊的租金溢價(jià)每公里降低1.6%，租金下降了17%，不難發(fā)現(xiàn)交通條件的改變?cè)谝欢ǔ潭壬蠈?duì)租金或房?jī)r(jià)其到抑制作用。

“我們從美國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展歷史中可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)居住產(chǎn)生巨大影響的有兩個(gè)方面，第一是出行方式的變革，第二是能源結(jié)構(gòu)的變革。有什么樣的能源條件，有什么樣的出行條件，就有什么樣的房地產(chǎn)條件。今天高房?jī)r(jià)本質(zhì)上是在能源錯(cuò)配和出行錯(cuò)配情況下產(chǎn)生的一種市場(chǎng)扭曲。”楊現(xiàn)領(lǐng)分析，在1880年到1910年這三十年里，對(duì)第一波城市化人口影響最大的是摩托車普及，它重塑了人們的出行能力，而出行能力擴(kuò)張又促進(jìn)了美國(guó)在城市形成人口大規(guī)模集聚的住房條件。第二波影響發(fā)生在二戰(zhàn)之后，面臨住房短缺問(wèn)題，汽車的普及和交通等基礎(chǔ)設(shè)施的改進(jìn)推動(dòng)了美國(guó)郊區(qū)化浪潮，人口開(kāi)始從中心城市大量向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，之后在郊區(qū)大規(guī)模的工業(yè)化住宅開(kāi)發(fā)，解決了戰(zhàn)后住房短缺問(wèn)題。

事實(shí)上，智慧城市所帶來(lái)的交通改善、資源再均衡也會(huì)高房?jī)r(jià)、高租金的都市“困局”帶來(lái)有益解答。“以北上廣深這類一線城市為例，房?jī)r(jià)最高的核心區(qū)域達(dá)到10萬(wàn)元/平方米，從中心城區(qū)向外擴(kuò)展，房?jī)r(jià)逐漸下降。其實(shí)高房?jī)r(jià)問(wèn)題背后反映的是我們的城市居住和就業(yè)之間不平衡的問(wèn)題，高租金問(wèn)題也是如此。”楊現(xiàn)領(lǐng)指出，今天中國(guó)大城市高企房?jī)r(jià)的也許可以站在智慧城市的角度，從能源錯(cuò)配和出行錯(cuò)配去思考破局之道。“讓居住更美好，不僅僅是一個(gè)房地產(chǎn)問(wèn)題，其本質(zhì)離不開(kāi)城市交通、能源結(jié)構(gòu)等一系列更深層次的條件。”