過去7年，房屋租賃行業(yè)究竟發(fā)生了什么？哪些因素促成自如等長租公寓的快速擴(kuò)張？資本在其中充當(dāng)著怎樣的角色？機(jī)構(gòu)化的租賃業(yè)又將如何解決一對多模式下的管理難題？
成立7年，不斷“裂變”的自如正印證著住房租賃市場的新變化。“甲醛門”事件，長租公寓局部壟斷現(xiàn)象，以及監(jiān)管部門出手干預(yù)的房租暴漲情況，都使這一行業(yè)的發(fā)展模式引發(fā)諸多爭議。
脫胎于鏈家
自如脫胎于鏈家。2010年，時任IBM首席戰(zhàn)略咨詢顧問的熊林加盟鏈家，隨后，熊林一手打造自如項(xiàng)目，并擔(dān)任CEO至今。2011年5月24日，鏈家啟動自如業(yè)務(wù)；同年10月18日，自如事業(yè)部正式成立。
從運(yùn)營模式看，長租公寓分為“集中式”和“分散式”。前者主要為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，以獨(dú)棟商業(yè)樓宇為運(yùn)作標(biāo)的，包租后進(jìn)行改造升級；后者房源來自分散的業(yè)主，通過房屋包租經(jīng)營，標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)與改造，提供全新租住體驗(yàn)。
自如是分散式長租公寓的代表，相較傳統(tǒng)長租公寓低價租進(jìn)房源、高價轉(zhuǎn)手的盈利模式，自如不僅賺取差價，還多收取一層服務(wù)費(fèi)。
“每個月房租的10%是服務(wù)費(fèi)，包括物業(yè)、網(wǎng)絡(luò)、保潔等，水電另算。”深圳租客嚴(yán)先生告訴記者，他在南山西麗片區(qū)租住了一個自如單間，這套房子原先是三室一廳，自如將客廳再隔斷出一個房間，相當(dāng)于四室一廳。
“之所以選擇自如是因?yàn)樯倭艘恍┞闊?，之前跟單?dú)的房東打交道，不靠譜的太多，比如，WiFi壞了兩星期，找各種理由不給修；但自如有一整套模式，比如馬桶壞了有專人維修，響應(yīng)速度還行。” 嚴(yán)先生說。
自2015年初，國家出臺一系列政策指導(dǎo)意見，扶持長租公寓行業(yè)的發(fā)展。自如自身也迎來了重要變化：醞釀獨(dú)立運(yùn)營。
2015年10月，北京自如資產(chǎn)管理有限公司（“北京自如資管”）成立。次年5月，北京自如資管正式承接鏈家自如事業(yè)部全部業(yè)務(wù)，專注經(jīng)營房屋資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。北京自如資管以獨(dú)立法人實(shí)體營運(yùn)自如，實(shí)控人為鏈家董事長左暉。左暉個人持股達(dá)94.6%，鏈家聯(lián)合創(chuàng)始人單一剛持股5.4%。
從股權(quán)角度看，自如與鏈家已實(shí)現(xiàn)完全切割。2015年，鏈家迅猛擴(kuò)張，進(jìn)入“掃貨”模式，一連收購了成都伊誠、上海德佑、深圳中聯(lián)、廣州滿堂紅、北京高策等11家本地老牌中介。
當(dāng)時，鏈家把主要精力聚焦在“跑馬圈地”上，對自如來說，脫離鏈家，意味著將有更多自主權(quán)。此后，自如也進(jìn)入快速發(fā)展期。
快速發(fā)展
從業(yè)務(wù)發(fā)展來看，自如至少經(jīng)歷了以下變化：圍繞房屋租賃服務(wù)鏈，自如品類越來越豐富；目標(biāo)市場由一線城市拓展至新一線；完成從線下到線上的轉(zhuǎn)變。
自如先后打造自如友家、自如整租、自如寓、自如驛和自如民宿等一系列標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，覆蓋長租和短租市場。在房源之外，自如還提供專業(yè)保潔、維修、搬家等服務(wù)，以滿足租客全場景居住需求。
最初，自如僅深耕北京市場，一方面，北京為鏈家大本營。在發(fā)展初期，鏈家為自如提供了品牌、房源、門店渠道等關(guān)鍵資源。另一方面，長租公寓相對為重資產(chǎn)運(yùn)行模式，很難快速復(fù)制到其他區(qū)域。直至2015年1月，自如才將業(yè)務(wù)拓展至上海。同年7月，自如深圳上線。2017年，自如進(jìn)軍杭州、南京、成都、武漢等新一線城市。
2018年1月，自如稱完成40億元A輪融資，由華平投資、紅杉資本、騰訊三家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投。該融資金額創(chuàng)下國內(nèi)長租公寓行業(yè)最高單次融資額。至2018年8月15日，每月有10萬人成為自如租客，租客平均租住時長達(dá)452天。
首輪融資雖“姍姍來遲”，但此后自如加速擴(kuò)張，與蛋殼等長租公寓拼搶房源。外界由此產(chǎn)生質(zhì)疑，是否因?yàn)橘Y本進(jìn)入，刺激自如提速擴(kuò)張？
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為： “對于自如來說，此類資本進(jìn)入確實(shí)會帶來一場租賃房源爭奪方面的競爭，多少會刺激規(guī)模擴(kuò)張和局部市場的租金上漲。但是資本本身沒有惡意，關(guān)鍵就是要積極做引導(dǎo)。”
金融創(chuàng)新與規(guī)范
快速發(fā)展同時，自如在商業(yè)模式及融資方式上亦不斷創(chuàng)新。
去年8月15日，自如發(fā)行國內(nèi)首單租房市場消費(fèi)分期類5億元ABS。同時為繼魔方公寓后國內(nèi)第二家長租公寓運(yùn)營商主體發(fā)行的ABS。僅7個月后，今年3月20日，自如完成儲架ABS首期產(chǎn)品“自如2號1期”的設(shè)立。
今年5月，自如2號儲架式ABS項(xiàng)目第1期在上交所舉行掛牌儀式。熊林說：“金融運(yùn)作絕非起點(diǎn)與目的，通過深度的互聯(lián)網(wǎng)O2O產(chǎn)品、服務(wù)、運(yùn)營創(chuàng)新，成為業(yè)主省心出租，客戶品質(zhì)租房的首選，一切便水到渠成。”
但不久后，一線城市房租價格飆漲，長租公寓被指高房租“推手”。熊林引以為豪的ABS融資模式也遭遇“租金變貸款”的質(zhì)疑。
實(shí)際上，自如ABS模式并不復(fù)雜。ABS作為資產(chǎn)支持證券，其底層資產(chǎn)是一組未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流。
以“自如1 號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃”為例，該專項(xiàng)計劃基礎(chǔ)資產(chǎn)為信托受益權(quán)，而信托受益權(quán)對應(yīng)的底層資產(chǎn)為自如的房租分期業(yè)務(wù)，此分期業(yè)務(wù)僅涉及自如北京、上海和深圳三地的分散式長租公寓業(yè)務(wù)，這三地的自如長租公寓管理子公司即專項(xiàng)計劃底層資產(chǎn)的房屋資產(chǎn)管理人。自如1號可以從信托計劃獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，從而認(rèn)購自如1號份額的投資人可獲得收益分配。
自如推出多種租金支付方式供選擇，除普通季付、年付等方式，自如還推出分期業(yè)務(wù)，包括自如專享客分期和自如京東白條分期。有自如管家告訴記者，這兩種分期方式都能獲得七折的服務(wù)費(fèi)優(yōu)惠，房租服務(wù)費(fèi)均為月付，僅手續(xù)費(fèi)率不同，自如分期為6.27%，白條分期是6.3%。
實(shí)際上，自如在租金支付創(chuàng)新上早有嘗試。2015年，自如就聯(lián)手京東金融推出了自如京東白條分期。
從商業(yè)實(shí)質(zhì)來說，上述分期支付是基于租房場景衍生的消費(fèi)分期貸款。簡單來說，租客入住長租公寓將與自如簽訂《房屋租賃合同》，若租客選擇月付分期方式，需提出貸款申請，租客與通道機(jī)構(gòu)（自如本身沒有開展貸款業(yè)務(wù)的資格）簽約，形成借貸關(guān)系，租客承擔(dān)還款義務(wù)。因此，若選擇分期支付，租客需要驗(yàn)證身份、綁定銀行卡等。而對于選擇季付等普通支付方式的租客來說，僅與自如形成類似二房東與租客的關(guān)系。
整體來看，自如1號的底層資產(chǎn)質(zhì)量較為可靠。在房租分期小額貸款業(yè)務(wù)中，自如建立了較嚴(yán)密的風(fēng)控措施。包括設(shè)定嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)（如自如黑名單體系、自如分信譽(yù)評價系統(tǒng)、第三方征信數(shù)據(jù)等），通過電子化方式降低客戶違約可能性（如智能門禁系統(tǒng)）等。
此外，自如1號為分級證券，在專項(xiàng)計劃層面采用優(yōu)先/次級分層、且安排合作機(jī)構(gòu)作為差額支付承諾人對專項(xiàng)計劃優(yōu)先級的本息償付進(jìn)行差額補(bǔ)足，同時在專項(xiàng)計劃層面安排具備AAA級信用評級的擔(dān)保人對差額支付承諾人的差額支付義務(wù)進(jìn)行擔(dān)保等信用增級。
就長租公寓推出ABS資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，東方金誠結(jié)構(gòu)融資部總經(jīng)理郭永剛撰文稱，在合理的結(jié)構(gòu)設(shè)計和保障措施下，長租公寓ABS預(yù)計可成為固定收益投資人重要的資產(chǎn)配置品種，從而具有很大的市場空間。
嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者：“對于當(dāng)前金融創(chuàng)新來說，實(shí)際上也是一個小插曲。因?yàn)檫壿嬌险f金融創(chuàng)新是鼓勵的，但是過去的鼓勵，重心是鼓勵資金進(jìn)入。但是進(jìn)入的方式等其實(shí)規(guī)定比較少。當(dāng)前的問題是合規(guī)，所以未來需要規(guī)范，這樣才可以打消市場的顧慮。”
甲醛事件
自阿里員工患白血病去世，其生前所住自如房屋甲醛超標(biāo)事件后，近期陸續(xù)又爆出各類長租公寓使用低劣裝修材料、裝修完迅速上線交易，以及甲醛嚴(yán)重超標(biāo)甚至環(huán)保檢測造假的案例。由于在裝修環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)問題上，目前并沒有相應(yīng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，因此各大長租公寓全靠“自覺”。
有法律界人士表示，由于目前沒有明確的法律規(guī)定，如果沒有在租房合同中明確出租方有保障空氣質(zhì)量達(dá)標(biāo)的責(zé)任，租客在法理上就很難有相應(yīng)的賠償標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。
不過，湖北鼎君律師事務(wù)所一位資深律師向記者表示，相關(guān)法律規(guī)定出租人對房屋有質(zhì)量瑕疵責(zé)任。她介紹，此前的判例顯示，若經(jīng)鑒定房屋甲醛超標(biāo)，哪怕合同中沒有約定相關(guān)事項(xiàng)，一般也會判決出租人承擔(dān)責(zé)任。
鏈家董事陶紅兵已公開表示會擔(dān)責(zé)，他稱自如之前在對甲醛的態(tài)度上確實(shí)不夠堅決，這點(diǎn)應(yīng)當(dāng)檢討和付出代價。他還表示，無論是否因?yàn)樽匀缭⒌目諝赓|(zhì)量導(dǎo)致病患，自如對自如客的居住健康都有責(zé)任和義務(wù)，不能也無法回避，對健康受到損害的自如客給予賠償或補(bǔ)償。
9月11日，繼發(fā)布《關(guān)于自如房源空氣質(zhì)量環(huán)保的說明與承諾》后，自如再發(fā)聲明，9月1日，公司即完成全國九城20603間首次出租房源的下架，并進(jìn)入空氣檢測及治理流程，目前已與全國62家CMA認(rèn)證空氣檢測機(jī)構(gòu)開展工作。
此外，自如表示已與小米達(dá)成合作，將陸續(xù)為選擇空氣凈化器方案的自如客提供配送。并承諾，自9月24日開始，公司所有首次出租房源，配置完成后，必須同時滿足空氣質(zhì)量經(jīng)權(quán)威機(jī)構(gòu)檢測合格且空置30天以上才能上架出租。
從另一個角度來講，房屋的空置、使用更高等級的環(huán)保材料、標(biāo)準(zhǔn)化空氣檢測流程等，本質(zhì)上是收入的減少和成本的增加，而這些最終都會轉(zhuǎn)嫁到租金上。
管理難題
類似自如這類分散式長租公寓模式，其面臨的管理難題可能并不止在裝修污染方面。
2017年末，自如入駐武漢。今年5月，武漢自如成為該市第三批住房租賃試點(diǎn)企業(yè)之一。武漢一家房租中介公司門店店長向記者分析，在傳統(tǒng)房屋租賃關(guān)系中，房東直接對租客負(fù)責(zé)，一對一模式下，一旦入住后發(fā)現(xiàn)問題，租客可直接同房東協(xié)商解決；但長租公寓模式下，租客面對的是一對多的平臺，這對平臺的管理能力提出了很大挑戰(zhàn)。
小戴今年研究生畢業(yè)后在武漢一家媒體工作，她對記者表示，自己和男友分別租住了自如在武漢和上海的公寓。其中，上海公寓剛裝修完不久，其男友剛?cè)胱商毂阌X得頭暈，這套房間不僅客廳被改成房間出租、通風(fēng)條件差，就連洗手間的窗戶也被封死。
因?yàn)閾?dān)心洗澡時因憋悶出現(xiàn)安全事故，他們向自如管家反映、希望將洗手間的窗戶改成活動窗。從小戴提供的截圖來看，自如管家當(dāng)時已表示“在處理”，但至今已隔一個月，仍不見進(jìn)展。“基本上，管家只有帶你看房的時候可以見到，合同簽了以后，其余時間都是線上聯(lián)系，解決問題的效率很低。”小戴表示。
據(jù)一位武漢自如管家介紹，他們的工作按區(qū)域劃分，一個管家會負(fù)責(zé)多個小區(qū)的租客，工作量較大，且每天工作12個小時左右；租客若有報修，管家會報給維修部處理。
當(dāng)問及若有租客懷疑空氣污染問題要求解決時該怎么處理，該管家表示，此情況下租客可選擇退租。而事實(shí)上，在退租、轉(zhuǎn)租等事項(xiàng)中，長租公寓被租客指責(zé)、投訴的案例屢見不鮮。
還有租客對自身財產(chǎn)安全表示擔(dān)憂，因長租公寓的租客大部分是年輕白領(lǐng)，白天基本都在上班，住處無人，這一特征十分明顯，而公寓卻并沒有完善的防盜管理措施，因此容易吸引慣盜。
目前，并沒有公安機(jī)關(guān)給出過長租公寓的失竊統(tǒng)計數(shù)據(jù)和防盜提示，但在網(wǎng)上搜索“自如”、“盜竊”等關(guān)鍵詞，會顯示諸多案例。
長租公寓涉及租客日常生活起居的其他管理問題，該如何來完善？特別是甲醛超標(biāo)等問題，目前尚未見監(jiān)管部門介入。
房屋租賃行業(yè)機(jī)構(gòu)化
8月以來，北京等地的租房市場始終處在輿論的風(fēng)口浪尖，其中的焦點(diǎn)問題是房租的離奇暴漲，以自如為代表的長租公寓被視作這一輪房租上漲的重要推動力。
“過去租房，中介只收取一次中介費(fèi)，如果之后與房東續(xù)簽無需再交中介費(fèi)；但是自如不一樣，除了每年都要交的服務(wù)費(fèi)，自如拿房與租房之間的差價也會由租客承擔(dān)。”今年是劉燕（化名）來北京的第七年，已經(jīng)購房的她談起曾經(jīng)租房的經(jīng)歷，仍有很多話要說。
住房租賃行業(yè)這些年到底發(fā)生了什么？傳統(tǒng)租賃市場中有無數(shù)的賣方（房東）與買方（租客），中介僅起到信息傳遞、交易撮合的作用；然而，當(dāng)中介做起“二房東”的生意，買賣雙方之間就多出了一層強(qiáng)勢的賣方。
去年以來，中央和地方政府多次出臺鼓勵政策，規(guī)范行業(yè)發(fā)展，完善住房租賃制度和體系建設(shè)，“租購并舉”。今年，上海、南京、深圳等地也紛紛推出租賃住房用地，凸顯出發(fā)展房屋租賃市場的決心。
這些政策為住房租賃行業(yè)的快速發(fā)展提供了保障，從實(shí)際情況來看，在經(jīng)過幾年積累后，2018年成為我國租賃行業(yè)高速增長的一年，其關(guān)鍵詞之一是行業(yè)機(jī)構(gòu)化。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年，住房租賃行業(yè)的機(jī)構(gòu)化率進(jìn)一步提升，一線城市新開公寓門店增長率超35%；行業(yè)機(jī)構(gòu)集中度也在增加，一線城市頭部企業(yè)的市場占有率達(dá)60%。
住房租賃行業(yè)機(jī)構(gòu)化的一個直接影響是機(jī)構(gòu)大規(guī)模搶房，借此構(gòu)建自身的壁壘；這也正是我愛我家前副總裁胡景暉所說的，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓，為擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場正常價格的20%~40%爭搶房源。
恒大研究院副院長夏磊就此撰文稱，在政策風(fēng)口驅(qū)動下，長租公寓的參與方，有很強(qiáng)的搶占賽道和市場份額沖動。當(dāng)前，很多長租公寓的運(yùn)營都是“二房東模式”；在巨大的房源競爭壓力下，激進(jìn)地拓展房源、搶占市場。
住房租賃行業(yè)的機(jī)構(gòu)化還將改變市場買賣雙方的博弈關(guān)系，機(jī)構(gòu)化與集中度的提升意味著這一主體話語權(quán)的提升，過去單純的競爭市場有可能轉(zhuǎn)變?yōu)橘u方壟斷市場。
北京大成律師事務(wù)所高級合伙人鄧志松向記者表示，在北京、上海等流動人口較多的一線城市，從住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，住房租賃市場可以大致劃分為中介、二房東、長租公寓、個人房東等細(xì)分市場；在具體情況下，各個細(xì)分市場有可能構(gòu)成反壟斷法意義上的單獨(dú)的相關(guān)市場。
談到當(dāng)前住房租賃市場結(jié)構(gòu)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前市場上，已經(jīng)很難找到非中介或者公寓企業(yè)的房源了。
實(shí)際上，貝殼研究院曾發(fā)布數(shù)據(jù)，在分散式長租公寓中，自如掌握的房間數(shù)量達(dá)到了60萬，排在第二的相寓是50萬，蛋殼公寓、青客公寓以及愛上租則以8萬、7萬、6萬的房間數(shù)分列第三到五位。
“自如等長租公寓品牌在整個住房租賃市場的份額可能很小，但在長租公寓市場，相對于眾多的散戶而言，市場份額并不能反映其真實(shí)的市場影響力。”鄧志松說道。嚴(yán)躍進(jìn)也談到，就當(dāng)前租賃市場而言，大城市仍然存在很多租房者，過去租賃市場是個人房源多，房東和租房者的地位相對比較平等。“但是，當(dāng)部分房源收儲改造為長租公寓的時候，長租公寓企業(yè)會相對強(qiáng)勢，這會帶來很多市場影響。”
強(qiáng)化租房市場監(jiān)管
租賃市場機(jī)構(gòu)化加深將帶來多重影響，其中之一就是對房租的把控力加強(qiáng)。在張大偉看來，租賃市場已出現(xiàn)了壟斷定價權(quán)。“如果都是小公司、小業(yè)主，互相之間尚有競爭；但如果是一個掌握幾十萬套房的龐然大物，他是有定價權(quán)的，不僅僅是二手房買賣，租賃也一樣。”
熊林曾向媒體表示，機(jī)構(gòu)化的價值是保持房租穩(wěn)定的增長，而不是大起大落。貝殼研究院7月的一份報告提到，隨著供給放量的不斷增加，出租率和租金都將短期承壓。
然而，從實(shí)際情況看，機(jī)構(gòu)化似乎沒能成為房租的穩(wěn)定器；租金暴漲的結(jié)果也與上述報告租金承壓的判斷大相徑庭。
房租上漲的原因很多，有觀點(diǎn)認(rèn)為是供需緊張，也有觀點(diǎn)認(rèn)為是畢業(yè)季等因素所致。但正如前文所述，長租公寓企業(yè)激進(jìn)地獲取房源，成本端的增加必然傳導(dǎo)到租客端，這種擴(kuò)張方式對于全市場的影響不容小覷。
鄧志松表示，對于中介市場，鏈家、我愛我家等行業(yè)龍頭近年來發(fā)展迅速，目前在部分大城市、區(qū)域可能已形成寡頭市場。一般而言，寡頭市場容易滋生價格協(xié)同行為，也可能出現(xiàn)不公平高價、附加不合理交易條件等濫用共同市場支配地位的行為。
長租公寓的資本方也是近期輿論的焦點(diǎn)，資本急切地想從燒錢模式運(yùn)轉(zhuǎn)到賺錢模式，被認(rèn)為是這一輪房租上漲背后的資本推動邏輯。
張大偉認(rèn)為，資本大量涌入長租公寓市場，但租賃市場并沒有多少新增供應(yīng)量，長租公寓搶占房源行為就放大了供需緊張現(xiàn)象，這相當(dāng)于多了一道關(guān)口賺取租金差價。
鄧志松則告訴記者，在資本“催促”下，如果存在為了快速擴(kuò)張而大規(guī)模高價收房情況，長租公寓企業(yè)必然會將該部分增加的成本轉(zhuǎn)嫁到租客身上。他建議，在這個過程中，需要特別關(guān)注長租公寓企業(yè)是否存在串謀哄抬租房價格等橫向壟斷協(xié)議行為，包括價格協(xié)同行為。
自如、蛋殼等長租公寓正是租賃市場機(jī)構(gòu)化浪潮下的典型代表，如何對這些機(jī)構(gòu)的定價權(quán)實(shí)施有效監(jiān)管，防止定價權(quán)的過度使用，這是未來要著重考量的。
好在積極的跡象正在出現(xiàn)，市場監(jiān)管正在發(fā)揮作用。例如，北京市住建委等多個部門已集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，要求其不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源。
“長租公寓市場一定程度上正處在房源壟斷階段，尤其是大城市；要積極管控，給予更多市場競爭機(jī)會，對于部分壟斷房源還要設(shè)定租金上漲幅度。”嚴(yán)躍進(jìn)向記者說。
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