在樓市火爆背景下，公積金趨緊，全國已有16個地區(qū)個貸率超過警戒線。
樓市“新補(bǔ)丁”打在了公積金上。
9月13日晚，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個人住房貸款政策的通知》(以下簡稱《通知》)，提出“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“繳存額度與繳存年限掛鉤”、“異地購房不能隨意提取”。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道注意到，2018年以來，在如何讓公積金政策更好地服務(wù)剛需，防止公積金用于投機(jī)炒房上，各地政策力度不斷加大。而北京此次公積金新政，則被認(rèn)為是在這一領(lǐng)域的一次“全面”的政策導(dǎo)向調(diào)整。
資金緊張問題再現(xiàn)
此輪2016年開始的長周期，讓公積金資金流動性緊張的問題再次顯現(xiàn)，曾經(jīng)被人民日報撰文批評的“沉淀的公積金躺在銀行里睡大覺”現(xiàn)象不再。
根據(jù)《全國住房公積金2017年年度報告》，2017年全國住房公積金提取額12729.80億元，比上年增長9.49%，這一速度比前一年的5.8%大幅增長。歷年累計(jì)的住房公積金提取總額則達(dá)到73224.38億元，占繳存總額的58.65%。
繳存方面，2017年全國住房公積金繳存額18726.74億元，比上年增長13.06%，增速相比上一年有所下滑。歷年累計(jì)繳存余額則為51620.74億元，比上年末增長13.13%。
貸款方面，到2017年末，全國個人住房貸款余額45049.78億元，比上年末增長11.14%；個人住房貸款率87.27%，比上年末微幅減少，但仍高于有關(guān)部門設(shè)定的85%的警戒線。
同時，總體情況穩(wěn)定，但分省來看東西部省份的差異還在加大。數(shù)據(jù)顯示，天津、安徽的提取率超過80%，浙江、寧夏、海南、北京、江蘇、青海、遼寧、廣東的提取率則超過了70%。
業(yè)內(nèi)以個貸率(個人公積金貸款余額占年末住房公積金繳存余額的比率)來衡量公積金住房貸款的使用力度，該指標(biāo)越高說明住房公積金貸款用于支持職工購房的力度越大。若個貸率超過85%的警戒線，則意味著公積金余額趨緊。
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者統(tǒng)計(jì)，全國31個省、市、自治區(qū)中，已有16個地區(qū)個貸率超過警戒線。與高提取率省份類似，此類超警戒線省份中，以東部發(fā)達(dá)地區(qū)為主，天津、安徽、浙江三省市的個貸率超過100%。
2017年末，上述超警戒線的16個地區(qū)，其住房公積金繳存余額總和達(dá)到29873億元，占到全國繳存余額的近60%。
“每一輪樓市持續(xù)上行之后，部分城市都會出現(xiàn)公積金資金緊張的問題。”易居研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，在資金壓力加大的背景下，地方在短期內(nèi)可能采取開源節(jié)流兩方面措施，一方面減少對非自主需求的購房行為的資金支持；另一方面加強(qiáng)對企事業(yè)單位繳納公積金的監(jiān)督和管理。
政策收緊為滿足剛需？
北京頒布公積金新政前，各地已經(jīng)進(jìn)行了一輪以打擊違規(guī)提取和限制異地公積金購房的政策調(diào)整。
打擊違規(guī)提取方面，8月以來，大連、宜昌、黃岡、南昌、長沙五地住房公積金管理中心開展意在打擊非法中介協(xié)助繳存職工以虛假手段違規(guī)提取住房公積金、騙取住房公積金貸款并收取高額手續(xù)費(fèi)等行為的專項(xiàng)行動。
而限制異地購房提取公積金的城市則更為受人關(guān)注。7月份，杭州、廣州等地對異地購房作出限制。杭州規(guī)定，職工在非本市及非戶籍地購房及償還住房貸款本息的，不得提取住房公積金。廣州則提出對在非廣州市和非本人及配偶戶籍所在地購房的，暫停提取住房公積金資格。
8月14日至17日，太原連發(fā)三文收緊公積金政策，明確提出太原市繳存職工在該市之外和戶籍地以外城市購房不得提取住房公積金。此外，天津市、內(nèi)蒙古自治區(qū)、義烏市等多地也都陸續(xù)收緊了住房公積金提取政策。
對此，多位受訪人士均指出，近期地方政府密集調(diào)整公積金政策，除卻流動性壓力較大的原因以外，一個更重要的出發(fā)點(diǎn)，則是切實(shí)滿足剛需購房需求。
5月2日，住建部、財政部、人民銀行、公安部等四部門曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展治理違規(guī)提取住房公積金工作的通知》，該通知明確要求“防止提取住房公積金用于炒房投機(jī)”，并提出“重點(diǎn)支持提取住房公積金在繳存地或戶籍地購買首套普通住房和第二套改善型住房”。
通知還專門提出，對異地購房尤其是非戶籍地非繳存地購房的，要嚴(yán)格審核住房消費(fèi)行為和證明材料的真實(shí)性。
“一些樓市熱點(diǎn)城市，在落實(shí)過程中的政策力度，要比《通知》的要求更大。”有東部房企的管理層人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，這些城市公積金提取壓力較大，而無工作、無戶籍、無創(chuàng)業(yè)的“三無”公積金異地購房，其出于投資的可能性較大。對類似購房行為做適當(dāng)限制，有利于優(yōu)先滿足剛需購房、首套購房和租房。
北京新政預(yù)示新風(fēng)向
在這個時間節(jié)點(diǎn)下，樓市調(diào)控風(fēng)向標(biāo)北京推出公積金新政，也被認(rèn)為充滿了“政策調(diào)向”的意味。
“北京的公積金繳存額度排名全國第二，流動性并不是那么緊張。這是一次主動的政策導(dǎo)向上的調(diào)整和嘗試，核心目的是實(shí)現(xiàn)‘房住不炒’，而不是由于流動性緊張導(dǎo)致的被動措施。”51社保CEO余清泉如此評價北京公積金新政。
余清泉指出，北京公積金新政有三大導(dǎo)向，一是將貸款額度與存繳年限掛鉤，優(yōu)先滿足工作時間長、居住需求更穩(wěn)定迫切的剛需群體；二是限制異地提取，降低資金流向樓市熱點(diǎn)地區(qū)參與炒房的可能；三是將貸款政策與城市規(guī)劃相結(jié)合，以經(jīng)濟(jì)杠桿引導(dǎo)功能和人口疏解。
余清泉認(rèn)為，前兩大導(dǎo)向，其核心邏輯與本輪調(diào)控中，找出并盡可能滿足真正的剛需群體相符，有可能成為一些熱點(diǎn)城市跟進(jìn)公積金政策調(diào)整的參考。但第三個導(dǎo)向，在國內(nèi)沒有先例，其落地效果還有待觀察，其他城市很難在短期內(nèi)跟進(jìn)。
但新政亦有爭議，主要集中在是否會對年輕人購房產(chǎn)生影響。如果是22歲大學(xué)本科畢業(yè)職工，就職后開始繳存公積金，正常情況下可貸滿120萬需要繳存11年以上，也就是34歲左右。
貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北京申請公積金住房貸款的購房者年齡，集中在30-40歲區(qū)段，占比超過50%，30歲以下占比超過20%。其中，中、低收入群體占絕對主體，2017年占比達(dá)到98%。
“這主要是為了引導(dǎo)市民合理住房消費(fèi)，落實(shí)‘租購并舉’、‘先租后買’。”對此，北京住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱。
實(shí)際上，這并非孤例。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道注意到，近年來，北京住房政策的制定過程中，對于剛需合理購房年齡的判斷可能正在發(fā)生變化。以北京2017年末開始大力推動的共有產(chǎn)權(quán)房為例，按照北京相關(guān)政策，單身人士申購需年滿30歲，比其此前的主力政策性住房自住房，申購門檻延遲了5年。
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