房租上漲成為近期的熱點話題，也引來市場對于房屋租賃市場金融產(chǎn)品角色的關(guān)注。近日，北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，實踐中，在租房場景中，金融扮演的角色并不光彩，租金莫名變貸款、長租公寓爆倉等問題不斷。在市場人士看來，亟須對長租公寓中介服務商沉淀的大量資金進行有效監(jiān)管。

租金“莫名”變貸款

8月22日，北京市住建委發(fā)布消息稱，當日開通打擊“黑中介”舉報熱線，查處了23家違規(guī)中介機構(gòu)，北京市住建委指出，“黑中介”熱線投訴舉報除了哄抬房租等，還包括強制貸款付租金。

在租房分期產(chǎn)品中，有我愛我家主推的“相寓信用租房”項目“押零付一”、自如推出的“自如白條”、58同城推出的“58月付”等產(chǎn)品。北京商報記者注意到，在微博等社交媒體，有不少租客投訴，中介在推介過程中存在不告知具體模式以及存在隱患的問題，不知情的情況下貸了款。北京市住建委表示，針對住房租賃企業(yè)違規(guī)使用“租房貸”，目前正聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務局等部門調(diào)查取證，一旦查實，將從重處罰，聯(lián)合懲戒。

8月27日，深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會發(fā)布《關(guān)于規(guī)范“長租公寓”業(yè)態(tài)涉互聯(lián)網(wǎng)金融的風險提示》（以下簡稱《風險提示》），也對“租金貸”業(yè)務模式風險做出提示?！讹L險提示》稱，近期市場上部分長租公寓中介服務商聯(lián)合互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、金融機構(gòu)等貸款機構(gòu)開展“租金貸”業(yè)務。“租金貸”實際操作中，服務商在租客不知情或者未對租客進行充分風險提示的情況下為租客辦理了“租金貸”服務，具有較強的蠱惑性、欺詐性。

據(jù)悉，“租金貸”業(yè)務是指租客向第三方金融機構(gòu)或網(wǎng)絡(luò)借貸平臺申請信用貸款，機構(gòu)一次性將等同于一年租金的資金放款給到服務商，服務商并未將全部資金給到房東，形成了資金占用。表面上租客按月付租金，實際上是每月向貸款機構(gòu)還貸的服務?！讹L險提示》稱，服務商通過對房屋租賃合同條款進行設(shè)計，在未對租客進行充分風險提示的前提下誘導租客與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺簽署貸款合同，將原本用于向房東支付租金的貸款資金截留，涉嫌非法侵占他人財物，造成租客、房東合法利益的重大損失。

對于此類租房貸款，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，租金貸款本身是值得行業(yè)鼓勵的，但是這種偷偷為租客辦理貸款的，其動機就不是為了服務租客，而是為了變相融資，一旦中間某個環(huán)節(jié)出了問題，類似房東不打算租房了，這個時候就會出現(xiàn)多米諾骨牌效應，即風險快速擴大。

易產(chǎn)生資金池風險

除了租金貸問題，近日一家杭州長租公寓公司宣布破產(chǎn)的事件，更是給金融+長租公寓模式澆了一盆冷水。

8月19日，我愛我家前副總裁胡景暉在媒體溝通上表示，“長租公寓爆倉，一定比互金爆雷更厲害”。話音未落，8月20日，杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡稱“鼎家”）宣布停運，數(shù)千名租戶以及背后的房東和消費金融機構(gòu)陷入糾紛。

據(jù)悉，鼎家積累了相當規(guī)模的房租沉淀資金。平臺倒閉后，房東收不到后續(xù)租金，主張收房。而房客提前交了房租，也不愿搬走，引發(fā)各種糾紛。尤其是在租客采用消費貸付租的情況下，要繼續(xù)償還貸款，否則將面臨個人征信記錄受影響。

“租房分期是主流的消費金融分期場景，場景中涵蓋了住房租賃和消費貸款兩個商業(yè)行為，消費者身兼租客與借款人兩個角色，與房東或房產(chǎn)中介機構(gòu)簽署租賃合同，與放貸機構(gòu)或撮合平臺簽署借款合同，兩份合同相對獨立，在風險上是隔離的，如房產(chǎn)中介的跑路不影響租客對放貸機構(gòu)的還款義務，反之亦然。”蘇寧金融研究院互聯(lián)網(wǎng)金融中心主任薛洪言表示，不過，在實踐中，存在兩方串謀欺騙第三方的問題，將兩種商業(yè)行為混在一起，出現(xiàn)了風險交叉和傳染。比如說，放貸機構(gòu)與房產(chǎn)中介機構(gòu)串謀，將借款合同隱藏于租賃合同之中，導致租客被“套路貸”；再比如，租客與房產(chǎn)中介機構(gòu)串謀，虛構(gòu)租賃合同，對放貸機構(gòu)實施聯(lián)合借款欺詐等。

深圳互金協(xié)會還指出，租客和房東存在損失資金的風險，容易產(chǎn)生租賃合同糾紛。一旦長租公寓中介服務商資金鏈斷裂、倒閉或惡意跑路，租客將損失押金和預繳的租金，且房東未收到的租金損失將由房東本人或者租客承擔。同時，租客仍需繼續(xù)向貸款機構(gòu)支付貸款本息。租客已支付租金而房東卻收不到租金，租客要求繼續(xù)租住而房東要求租客退房，雙方對是否繼續(xù)履行租賃合同極易產(chǎn)生糾紛。租客在簽署房屋租賃合同、辦理“租金貸”時未明確認識到該種風險，而服務商為了發(fā)展業(yè)務、擴大規(guī)模也未履行告知義務。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，長租公寓最大的問題，其實不在推漲房租，而是金融化帶來的“資金池”，現(xiàn)在的長租公寓已經(jīng)不是一個租賃企業(yè)，而是一個個標準的“金融企業(yè)”。將房主的預期租金，通過平臺項目轉(zhuǎn)移到公司名下，實際控制人可以隨意動用，這當然有風險。

上述《風險提示》還提到，少數(shù)服務商及其高管涉嫌職務侵占、挪用資金、詐騙等多種違法違規(guī)行為。例如，少數(shù)長租公寓中介服務商自行或與其他貸款機構(gòu)合作使用租客信息簽署貸款合同，將貸款資金擴充為資金池，不斷進行租客和房東的資金和期限錯配，長租公寓中介服務商沉淀的大量資金未被有效監(jiān)管，再如，極個別長租公寓中介服務商涉嫌非法侵占他人財物。

資本借道ABS入局

除了租房被強制簽貸款合同以及資金池問題外，長租公寓爭奪房源的競爭讓便宜的房源越來越少。越來越多長租公寓的運營者將租房者的預收租金和租房貸款作為底層資產(chǎn)，被打包成長租公寓資產(chǎn)支持證券（ABS），用于融資，資金用來爭取和改造更多的房源，進一步擴張市場規(guī)模。業(yè)內(nèi)人士指責這一做法是導致城市房租大幅上漲的主要原因。

在嚴躍進看來，對于和金融機構(gòu)合作來說，有助于導入中長期資金，這樣可以更好安排長租業(yè)務，對于租房者來說是有積極作用的。如果把未來的租金進行打包進行交易，那么就可以認為是租金證券化的概念了。中介獲取融資，用金融的方式來解決租賃的問題，總體上是值得肯定的。

薛洪言也指出，長租公寓的經(jīng)營模式可以產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，天然適合發(fā)行ABS產(chǎn)品，應該會成為長租公寓機構(gòu)的重要融資渠道。

“證券化的模式有助于加快資金回籠，但是缺點是租賃市場剛起步，租金的測算是比較困難的，這是當前此類企業(yè)需要關(guān)注的地方。監(jiān)管方面其實當前已經(jīng)做了一些管控，類似房源的收儲方面不允許用銀行貸款資金進行，這是值得關(guān)注的地方。此類租金的證券化，其實和租金貸是有本質(zhì)區(qū)別的。比如說租金證券化是以未來潛在的資金流為主的，是以租賃的穩(wěn)健經(jīng)營來做擔保的，這樣證券化的產(chǎn)品才會有收益。但是很顯然，很多企業(yè)心思不對，直接把租金進行了套現(xiàn)。這個和正常理解的類似ABS創(chuàng)新是完全不同的。“嚴躍進指出。

在嚴躍進看來， 租賃市場的金融創(chuàng)新確實值得關(guān)注，租賃貸款本質(zhì)上是給租客貸款的，但是此類貸款很容易被長租公寓所利用，所以需要警惕。尤其是在租賃市場上，如果說長租公寓企業(yè)通過此類租客的貸款來收購房源，繼而做大規(guī)模，這其實是透支了租客的信用。這方面后續(xù)需要管控，本質(zhì)其實是租賃貸款的資金是需要嚴格管控的，即需要建立一個資金方面的管控體系。

(責編：伍振國、孫紅麗)