深圳再次對(duì)調(diào)控加碼。
7月31日傍晚，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)（以下簡稱“深圳規(guī)土委”）發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確自發(fā)布之日起，暫停企事業(yè)法人單位購買新建商品住房和二手住房；供應(yīng)用地上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售，個(gè)人、企事業(yè)單位新購買的商務(wù)公寓5年內(nèi)限售；居民家庭新購買的新建商品住房和二手住房3年內(nèi)限售。
深圳政府此次新政，表明了對(duì)調(diào)控樓市的明確態(tài)度：抑制投機(jī)需求，同時(shí)對(duì)過去兩年里出現(xiàn)的一些漏洞作出針對(duì)性調(diào)整。
近兩年來，深圳樓市出臺(tái)了一系列調(diào)控措施。根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)顯示，深圳新房月度均價(jià)水平從2017年1月的54931元/平方米，下跌至12月的54256元/平方米，一年內(nèi)均價(jià)下跌675元/平方米。
在此之前，調(diào)控升級(jí)已經(jīng)早有跡象。7月26日，一份關(guān)于《市規(guī)劃國土委關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控 促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的請(qǐng)示》（以下簡稱《請(qǐng)示》）的文件在市場流傳，相關(guān)措施背后的深圳樓市數(shù)據(jù)也一一呈現(xiàn)。
“有一個(gè)醫(yī)學(xué)詞匯，叫‘靶向治療’，精準(zhǔn)直接封殺漏洞，這次新政用‘靶向治療’的修復(fù)策略，將投機(jī)漏洞給堵死了，市場會(huì)進(jìn)一步回歸理性。中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心宋丁主任向時(shí)代周報(bào)記者表示。
投機(jī)炒房行為全面杜絕
2018年上半年深圳市場出臺(tái)“三價(jià)合一”政策，通過增加二手交易的稅費(fèi)，打擊高評(píng)高貸、違規(guī)炒房現(xiàn)象，同時(shí)使得地產(chǎn)投資行為進(jìn)一步受到抑制，但同時(shí)也造成了目前新房熱二手相對(duì)冷的局面。
“市場上的投機(jī)客數(shù)量已經(jīng)不多，大約控制在20%以內(nèi)，甚至更低，且大多都是采取上面一些對(duì)策在鉆市場的空子，這次新政能全方位杜絕炒房投資行為。”宋丁向記者說道。
本次調(diào)控新政的加強(qiáng)，針對(duì)性更為明確、具體，將矛頭直指企業(yè)炒房、個(gè)人離婚炒房、商務(wù)公寓炒房等熱門投機(jī)行為。
新政表示，通知發(fā)布之日起，暫停企事業(yè)法人單位購買新建商品住房和二手住房。在繼西安、長沙、杭州、上海后，深圳成為全國又一個(gè)宣布企業(yè)不得購房的城市。
上半年新房市場一二手倒掛現(xiàn)象明顯，“三價(jià)合一”后部分二手市場客戶轉(zhuǎn)向新房市場。此舉主要是針對(duì)近期深圳住房價(jià)格倒掛導(dǎo)致企業(yè)投機(jī)性購房的行為。
深圳規(guī)土委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在招商雙璽項(xiàng)目中，以公司名義購房的數(shù)量占到了搖號(hào)人數(shù)的22%。
《請(qǐng)示》文件中也給出一組數(shù)據(jù)，手握大量資金的買家往往通過注冊(cè)多個(gè)公司參與搖號(hào)，增加購房成功率。2017年，企業(yè)購買新建商品住宅785套，占全市新房總成交量的3.05%，較上年提高0.92%。
此次調(diào)控新政中還規(guī)定，新購商品房3年限制出售、新購公寓5年限制出售。
“限售的最大‘殺傷力’便是可以影響到短炒投資客。”宋丁表示，從成交方面來看，短期內(nèi)必然將會(huì)減少商務(wù)公寓的投資行為，短期投資客可能會(huì)轉(zhuǎn)讓流動(dòng)性較低的商務(wù)公寓。
深圳鏈家一位中介告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前已經(jīng)有業(yè)主比較著急，希望降價(jià)求售，特別是擁有多套房的業(yè)主拋售意愿更加強(qiáng)烈，希望能盡快安排客戶看房談價(jià)。
抑制離婚炒房是本輪調(diào)控升級(jí)中的亮點(diǎn)。根據(jù)新規(guī)，購房人離婚2年內(nèi)申請(qǐng)住房貸款，貸款首付款比例不低于七成；但離婚前無房無貸仍按三成執(zhí)行，僅有一套房按五成執(zhí)行。
事實(shí)上，寄希望通過離婚逃避差別化信貸政策的購房者不在少數(shù)。《請(qǐng)示》文件表明，2017年，離婚2年內(nèi)購買新房的占離婚購房人數(shù)的81.9%，占全市新房總成交量的10.8%；離婚2年內(nèi)購買二手住宅的占離婚購房人數(shù)的85.8%，占全市二手住宅總成交量的4.2%。
深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，離婚買房降首付、增名額也成為投資客常用的手段。而本次差別化的信貸政策，基本遏制了“假離婚、真炒房”的現(xiàn)象。
商務(wù)公寓市場降溫
在經(jīng)歷了30年的城市化和工業(yè)化的迅猛發(fā)展之后，深圳面臨著土地資源缺乏的問題。
根據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年深圳土地市場成功出讓42宗土地，占地面積106.7萬平方米，成交金額754.9億元；成交總面積較去年銳減52%，成交金額同比下滑27%。
而與之相矛盾的是，目前在深圳用地緊張的情況下，舊有的工業(yè)用地以及商辦用地仍大量的存在。
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2017年工業(yè)用地和商辦用地作為深圳土地供應(yīng)的主要部分，全年一共成交98.8萬平方米，占比超過9成。
根據(jù)“工改”政策規(guī)定，工業(yè)用地項(xiàng)目70%用于產(chǎn)業(yè)用房，30%可以用于配套設(shè)施,其中包括商務(wù)公寓，商辦公寓，產(chǎn)業(yè)宿舍等。
工業(yè)用地和商辦用地的釋放使得2017年深圳商務(wù)公寓市場供應(yīng)量激增。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2017年深圳商務(wù)公寓成交13973套，成交面積98萬平方米，環(huán)比上升58.3%。
從成交數(shù)據(jù)來看，商務(wù)公寓一手市場的成交量占比表現(xiàn)出不斷增加的趨勢(shì)。同市場上成交的商務(wù)公寓與住宅相比，成交比率不斷上升，2017年商務(wù)公寓成交占比達(dá)到35.1%，環(huán)比上升17.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)歷年成交占比的最高水平。
擁有大量的商務(wù)公寓的開發(fā)商也嘗到了甜頭。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，萬科深圳區(qū)域2017年銷售總額高達(dá)524億元，奪得深圳全年銷售冠軍。
充裕的可售公寓成為萬科奪魁的關(guān)鍵，在售的公寓項(xiàng)目包括萬科云城、萬科深南道68號(hào)、萬科蛇口公館、萬科廣場。其中南山的萬科云城以1145套的成交量排名深圳商務(wù)公寓市場第二。
“在住宅限購政策下，商務(wù)公寓承接了部分住宅外溢的需求，市場行業(yè)火爆，萬科蛇口公館從12月14日拿到預(yù)售證，僅用10天時(shí)間，便實(shí)現(xiàn)銷售約10億，去化近300套房源。”肖河向記者表示道。
與此同時(shí)，商務(wù)公寓的價(jià)格也創(chuàng)下歷史新高。而2017年，商務(wù)公寓均價(jià)達(dá)到62120元/平方米，環(huán)比增長17.8%。
在深圳 “731”樓市新政中，規(guī)定了各類新供應(yīng)用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途。企業(yè)整體持有年限與土地出讓年限應(yīng)當(dāng)一致，對(duì)外出租單次租期原則上不超過10年。
“禁售政策的出爐，對(duì)于商務(wù)公寓市場帶來一定沖擊，部分中小型企業(yè)會(huì)因?yàn)橘Y金回籠的壓力，放棄掉這塊業(yè)務(wù)。”明源地產(chǎn)研究院總監(jiān)艾振強(qiáng)向記者表示。
深圳市城市更新開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者表示，此規(guī)定對(duì)于目前規(guī)劃有商務(wù)公寓但未簽訂土地使用權(quán)出讓合同的城市更新項(xiàng)目影響巨大。
“開發(fā)商更新改造的城市更新項(xiàng)目，建成后的住宅大部分需要用于回遷安置，能入市銷售的主要為商務(wù)公寓、辦公和集中商業(yè)，企業(yè)也均按照規(guī)劃建設(shè)的商務(wù)公寓可以出售回籠資金來進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算。”該人士坦承，如按《通知》要求，不允許企業(yè)銷售商務(wù)公寓只可自持出租，會(huì)對(duì)開發(fā)商造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，還會(huì)造成諸多項(xiàng)目爛尾，對(duì)于已簽約業(yè)主也會(huì)造成一定影響。
“協(xié)會(huì)已經(jīng)向深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)提出申請(qǐng)，希望對(duì)于《通知》出臺(tái)前已批立項(xiàng)的項(xiàng)目仍然采用商務(wù)公寓允許自由流通銷售的政策執(zhí)行。”她向時(shí)代周報(bào)記者表示，目前正在等待回復(fù)。
“目前公寓項(xiàng)目只有1–2個(gè)，而且也臨近清盤了，暫無太大影響。”萬科深圳相關(guān)負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者表示，公司之后是否還有公寓入市暫時(shí)未知。
被問及此次調(diào)控政策是否會(huì)影響企業(yè)進(jìn)入深圳市場時(shí)，時(shí)代中國董事會(huì)主席、行政總裁兼執(zhí)行董事岑釗雄向時(shí)代周報(bào)記者表示，隨著粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃的落地，深圳城市吸引力依然存在，目前深圳已簽下5個(gè)舊改項(xiàng)目，既有獨(dú)立開發(fā)，也有合作開發(fā)。
開發(fā)商深圳布局策略生變
在商務(wù)公寓限售面前，開發(fā)商不得不思考未來在深圳的布局。
“金地集團(tuán)起步于深圳，一直以來將深圳視為重要的布局城市，此調(diào)控政策不會(huì)影響公司在深圳地區(qū)的發(fā)展，”金地相關(guān)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，未來會(huì)根據(jù)市場的行情來調(diào)整產(chǎn)品布局以及營銷策略。
基于“房住不炒”的總基調(diào)，越來越多的品牌房企進(jìn)入深圳租賃市場角力。
目前，金地商置的長租公寓品牌“草莓社區(qū)”已入駐深圳、上海、杭州、昆明等城市，草莓社區(qū)的目標(biāo)是三年時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)管理房源8萬間、租客10萬人，進(jìn)入行業(yè)前十。
萬科也在今年發(fā)布“萬村”計(jì)劃，計(jì)劃投入到城中村的綜合整治、運(yùn)營管理中。而深業(yè)集團(tuán)承租改造運(yùn)營的首個(gè)“青年房卡計(jì)劃”落地的長租公寓項(xiàng)目也于去年面市。
除了激戰(zhàn)租賃市場之外，商辦市場也將成為房企的不二之選。深圳中原研究報(bào)告顯示，住宅被限，商辦市場整售整賣將進(jìn)一步活躍，未來深圳的商辦市場值得期待。
早在去年，龍湖、首創(chuàng)龍湖地產(chǎn)就選擇先進(jìn)駐商業(yè)市場，紛紛拿下了商業(yè)用地項(xiàng)目。總價(jià)分別4.82億元和18.45億元。雖然這些土地面積小總價(jià)低，但實(shí)際上競爭一場激烈，溢價(jià)率高，成交樓面價(jià)分別高達(dá)3.59萬元/平方米和4.23萬元/平方米。
去年世茂以底價(jià)239.43億元競得龍崗商用地，未來將承建深圳第一高樓—龍崗600米新地標(biāo)。
根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2018年上半年全市一手辦公樓總成交面積為31.93萬平方米，與去年同期相比上升27.01%。價(jià)格方面，今年上半年均價(jià)為52100元/平方米，相比去年上半年下滑0.22%。
2017年深圳市購物中心供應(yīng)量較2016年激增189%，新增購物中心面積192.1萬平方米。深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，年內(nèi)多個(gè)大型購物中心入市，零售商業(yè)供應(yīng)激增，而辦公方面，在嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策之下，部分投資資金由住宅轉(zhuǎn)移至辦公物業(yè)，共同帶動(dòng)一手辦公樓，成交回暖。
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