截至8月6日，共9家上市房企發(fā)布了2018年中報，其中6家披露了銀行貸款的相關(guān)情況。雖然樣本數(shù)量還十分有限，但卻已經(jīng)可以從中管窺2018年上半年上市房企的融資鏈條以及銀行與房企“親密度”的演變。

記者注意到，對于上市房企而言，銀行開發(fā)貸今年上半年的價格雖然小幅上漲，但依舊是接近成本的“良心價”；而信托融資的成本上升較快。盡管如此，開發(fā)貸也并不是所有上市房企的標配：結(jié)合今年中報和過往房企財報來看，大中型房企的銀行授信通常并不會被頂格使用；而部分地方房企的新增銀行貸款使用量為零。

上市房企融資手段多樣

對銀行貸款態(tài)度迥異

從總量上來看，今年上半年，房企與銀行的“親密度”還在加深。

央行發(fā)布的《2018年上半年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，2018年6月末，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額8.18萬億元，同比增長27.7%，增速比上季末高2.4個百分點；地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.46萬億元，同比增長7.1%，增速比上季末高4.9個百分點。

從過往的數(shù)據(jù)來看，部分龍頭房企約“半壁負債”一度由銀行支撐，對于龍頭房企而言，銀行或許依舊是其最大“金主”。但對于很多中小型房企來說，今年上半年，銀行借款已經(jīng)不再是其最依賴的途徑，發(fā)行債券、信托計劃、境外借款、委托貸款乃至結(jié)構(gòu)化融資是多數(shù)中小型上市房企正在做的。

在6家披露了融資事宜的上市房企中，陸家嘴今年上半年獲得的授信額度最高，為603.76億元，其中已使用授信額度290.79億元，剩余授信額度312.97億元，該公司的目標是運用銀行借款等多種融資手段以保持融資的持續(xù)性與靈活性的平衡。截至今年中期，該公司銀行短期信用借款的平均年利率為3.92%-4.57%(2017年年底：3.92%-4.35%)；關(guān)聯(lián)方借款年利率為3.92%-4.57%(2017年年底：3.92%-4.35%)；同業(yè)借款年利率為6.9%-7.5%(2017年年底：5.7%-6.9%)；收益憑證年利率為4%-7%(2017年12月31日：5.3%)。

雖然僅短期借款就已經(jīng)采用了4種方式融資，但是陸家嘴并非6家上市房企中融資方式最多樣性的。

據(jù)記者計算，中洲控股截至今年中期的各類融資余額合計為181.19億元。其中，銀行貸款余額101.92億元，占比為56.25%，利率為5%-8.5%；境外借款余額44.94億元，占比為24.8%，利率為2%-4%；公司債券余額12.99億元，占比為7.17%，利率為6.3%；信托類融資余額12.61億元，占比約為7.17%，利率為7%-11.85%；結(jié)構(gòu)化融資余額8.73億元，占比為4.82%，利率為8.50%。

需要說明的是，雖然大中型房企的銀行授信動輒數(shù)十億元乃至數(shù)百億元，但是中小型房企與銀行開發(fā)貸的關(guān)系卻不一定緊密。

廣宇發(fā)展今年上半年的融資渠道主要包括：銀行貸款(余額20.1億元，利率4.5125%-5.3%)、信托融資(余額34.91億元，利率5.0%-5.4%)、委托貸款(余額191.21億元，利率3.915%-5.5%)。

臥龍地產(chǎn)上半年新增銀行授信3000萬元，已歸還銀行貸款300萬元；2017年同期，公司共獲得銀行授信5億元，放款200萬元。

渝開發(fā)截至6月30日共有銀行借款1.27億元，但是今年上半年，渝開發(fā)無新增授信及授信使用情況，合并口徑報告期內(nèi)償還銀行貸款7000萬元。

SST前鋒今年上半年主動歸還各項銀行貸款，規(guī)避或大大降低公司的流動性風險。截至今年中期，該公司暫無銀行借款，僅存在對關(guān)聯(lián)方的借款。

開發(fā)貸價格微漲

同業(yè)融資成本變動較大

對于龍頭或優(yōu)質(zhì)房企而言，銀行信貸的優(yōu)勢遠不僅在于體量，最重要的優(yōu)勢實際上是價格。事實上，對于商業(yè)銀行來說，為了爭奪優(yōu)質(zhì)客戶，近年來，開發(fā)貸的價格已經(jīng)幾近成本價。

從相關(guān)上市房企披露的數(shù)據(jù)可以清楚地看到，今年上半年，信托等同業(yè)融資的價格上限上升最為明顯，銀行開發(fā)貸的漲價僅僅算是“意思一下”。

陸家嘴銀行貸款和關(guān)聯(lián)方借款的成本僅下限微幅上調(diào)，收益憑證成本漲跌互現(xiàn)，而同業(yè)融資成本去年年底的上限直接變成了今年上半年的下限，上漲了1.2個百分點，漲幅接近20%。此外，中洲股份今年上半年的信托融資成本更是最高上漲了2.85個百分點。截至去年中期，該公司信托類融資同期銀行貸款余額為88.26億元，利率為4.75%-8.5%；境外借款余額22.44億元，利率為1.5%-3.5%；公司債券余額12.94億元，利率為6.3%；信托類融資余額15.46億元，利率為6%-9%；結(jié)構(gòu)化融資余額11.73億元，利率為7%。

記者注意到，貸款基礎利率LPR(貸款基礎利率，Loan Prime Rate簡稱LPR)近期保持在4.31%附近(此前長時間保持在4.3%)，該指標是基于報價銀行自主報出的最優(yōu)貸款利率計算并發(fā)布的貸款市場參考利率，部分龍頭上市房企顯然能夠達標“最優(yōu)企業(yè)”，其執(zhí)行利率不高于4.3%。

與之形成反差的是，銀行的攬儲成本始終居高不下，多數(shù)中小型銀行的表外理財產(chǎn)品收益率長期在4%-5%之間，由此可見，銀行的LPR貸款已經(jīng)是成本價了。

“銀行當然不是不想賺錢，但是優(yōu)質(zhì)企業(yè)在與銀行的談判中往往占據(jù)優(yōu)勢地位，現(xiàn)在銀行對于信貸比較謹慎，都堅持只選取優(yōu)質(zhì)客戶。”一位資深律師對記者表示，“畢竟，從過往的記錄來看，央企和國企房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不良貸款的機率確實比較低，甚至就連爭議和訴訟也很少發(fā)生”。

另有銀行人士坦言，龍頭房企不僅是優(yōu)質(zhì)貸款客戶，還是頗具實力的對公存款、理財和投行客戶，甚至其高管也是銀行重要的零售客戶。因此，雖然銀行手握信貸審批權(quán)，但在多數(shù)情況下，都是銀行主動爭取成為大型房地產(chǎn)企業(yè)的主辦銀行或戰(zhàn)略伙伴，因此，銀行與龍頭房企就開發(fā)貸的重新定價進行的談判并不輕松。