原標題:別傻了，這才是房價上漲的真相?。ㄎ膬?nèi)有福利）
來源：柯談（lincolk），轉(zhuǎn)載已獲授權(quán)，不代表鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)觀點。
最近，媒體在大肆渲染央行放水的影響力，不少大V又開始信誓旦旦的忽悠房價即將上漲。很多朋友也是非常的焦慮，感覺房價還沒怎么降，就又要漲了，是不是應該奮不顧身的馬上上車？
我只想說，那些告訴你放水后房價就會漲的大V們，他們根本就不懂得中國房價的本質(zhì)，他們根本就不明白房價上漲的意義，房價上漲的根源從來都不是放水！
1、重啟放水
7月23日，我國宏觀經(jīng)濟層面發(fā)生了三件大事：
第一件：國務院常務會議提出：積極的財政政策要更加積極。穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，保持適度的社會融資規(guī)模和流動性合理充裕。
第二件：央行開展5020億元1年期中期借貸便利（MLF）操作，對沖當日1700億元逆回購到期量后，實現(xiàn)凈投放3320億元。這是有史以來單次最大規(guī)模的MLF操作。
第三件：人民日報在文章《結(jié)構(gòu)性去杠桿穩(wěn)步推進(經(jīng)濟形勢年中看)》中表示：去杠桿初見成效，我國進入穩(wěn)杠桿階段。
在這次MLF之前，央行已經(jīng)降準三次。
無論是央行的寬松，還是財政的積極，本質(zhì)上沒有什么區(qū)別，其目的都是增加市場里的基礎(chǔ)貨幣量，從而保證地方政府融資、保證中小企業(yè)融資、保障基建投資、保持經(jīng)濟增長、應對貿(mào)yi戰(zhàn)的不確定性和長期復雜性。毫無疑問，政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向，水閘重新開啟、貨幣已經(jīng)寬松、放水已經(jīng)開始。
2、房價的本質(zhì)
眾所周知，社會上廣為流傳的導致房價上漲有三大原因：一、貨幣超發(fā)，二、土地漲價，三、炒房。
那么我告訴你，以上全錯！
真正能夠從根源上推動房價上漲的只有一個因素：供求關(guān)系!
1998年的時候，我國的貨幣總量M2是10萬億，而到了2018年6月末，達到了177萬億，20年上漲了17.7倍。
天量的貨幣投放，為什么米價沒有大漲，為什么菜價沒有大漲，為什么電價沒有大漲，為什么車價還越來越低，因為我國確保18億畝耕地紅線不能碰，核電風電光電用不完，產(chǎn)能過剩工業(yè)化量產(chǎn)。因為米、菜、電、車的無限量供應，所以價格才不可能漲。
那么，我們反觀這20年來一二三四線城市的房價走勢，一線城市房價上漲超過了20倍，強二線上漲了10倍，弱二線上漲了5倍，三四線在2017年之前的漲幅低到可以忽略不計。
同樣是央行大水漫灌，為什么只有一二線城市房價顯著增長，三四線卻滯漲多年，說明放水根本不是房價上漲的根源所在。
一二線城市和三四線城市這種背離式房價走勢的根源其實是供求關(guān)系所致。由于我國城鄉(xiāng)二元割裂的土地結(jié)構(gòu)，土地供應的壟斷，集體土地的浪費，再加上決策層搞平衡主義的主觀意志，導致在全國范圍內(nèi)土地空間錯配，一二線城市土地嚴重供不應求，而三四線城市土地大量供應。
一二線城市由于各種資源的高度集中，在過去幾十年吸引了大量的外來人口，土地供應跟不上的結(jié)果就是房價持續(xù)上漲。
三四線城市常年處于人口流失的狀態(tài)，反而土地大量供應，所以就出現(xiàn)了數(shù)以千計的新城、鬼城，房價當然上不去。
通俗點講，我國房價的本質(zhì)就是：人口流入的地方?jīng)]地造房子，所以房價貴，人口流出的地方地多房子多，所以房價便宜。
3、土地財政
2000年初，我國為了應對轉(zhuǎn)型困難、拉動經(jīng)濟增長，背叛了98房改的初衷，發(fā)明了獨特的土地財政大法，取消原本規(guī)劃的保障房，全部實行住房商品化。但由于一線城市土地稀缺，人口基數(shù)大，住房商品化的結(jié)果就是房價開始逐步上漲。
房價上漲帶來了可觀的獲利空間，資本的逐利性就驅(qū)使央行超發(fā)的貨幣大量進去樓市，支撐房價繼續(xù)暴漲，暴漲后又會吸引更多的貨幣涌入，最終形成房地產(chǎn)黑洞，吞噬掉所有的資源和資本。
超發(fā)貨幣唯利是圖的本性，決定了哪里有利潤，就會鉆到那里。從本質(zhì)上說，房價上漲的根源不是貨幣超發(fā)，但房價上漲必然會吸收超發(fā)的貨幣。
2017年之前的三四線城市，在同樣的土地財政驅(qū)使下和天量的貨幣投放下，房價卻沒有很大起色，根源也就在于人口基數(shù)少，住房供應充足，鬼城新區(qū)遍地。
而2017年以后的貨幣化棚改卻打破了這種平衡，政府通過大量的拆遷、人造的住房需求，來形成供不應求的局面，再通過真金白銀的發(fā)放，來促使房價短期內(nèi)上漲。
所以，對于三四線城市來說，真正致使房價翻倍的，根本不是央行放水，而是土地財政主導下的人造供求關(guān)系失衡。沒有棚改就沒有上漲，棚改結(jié)束，也就意味著上漲的結(jié)束。
管理者正是通過嚴格控制土地供應，達到住房供不應求的局面，再輔以調(diào)控政策的松緊，來實現(xiàn)土地財政的得以為繼。用刺激房地產(chǎn)來度過經(jīng)濟危機，用房價上漲來掩蓋實體經(jīng)濟困境，這已經(jīng)成為我們多年來的慣用伎倆。
更確切的說，央行放水只是房價上漲的并發(fā)癥、助推器，只有在供不應求的一二線市場才能發(fā)揮作用。而在土地壟斷和土地財政控制下，對供需失衡的縱容才是房價居高不下的真正元兇！
4、調(diào)控的藝術(shù)
供求關(guān)系決定了一個城市的房價漲跌。這也就是為什么我一直強調(diào)，只有一二線城市的房產(chǎn)值得投資和長持，而三四線城市只適合居住的原因。
雖然房價是由供求決定的，但我們利用行政手段出臺的各項調(diào)控政策，卻可以阻斷房產(chǎn)交易的通道，管控交易的進程。形象點比喻就是，雖然你肚子很餓，但是有一只手掐住了你的脖子，你再餓也只能喝點湯，吃不了肉。
本質(zhì)上講，房價的根源是供求關(guān)系，開關(guān)卻是調(diào)控政策。供求決定房價上漲還是下跌，政策決定何時漲以及何時跌！
房價的上漲必然是由成交量擴大引起的。在調(diào)控政策沒有放松，政府沒有鼓勵買房，大量的剛需和投資都被限制入場之時，放再多的水，又有何用？
對于購房者來說，降息，利率打折，首付降低，貸款額度提高，稅費減免，限購放松，限售放開，才能有效降低購房成本，才能有效擴大購房需求，只有促成交易量的連續(xù)上升，才有可能帶來房價的上漲。沒有成交量，放再多的水，又有何用？
5、時機的把握
7月25日，上海市長應勇通過官媒表示：堅持“一個定位”和“兩個不是權(quán)宜之計”不動搖，堅持限購限貸“雙限”政策不放松，繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，繼續(xù)穩(wěn)房價、穩(wěn)地價。
7月26日，深圳市規(guī)土委一份未得到官方認可的內(nèi)部文件流出：一、暫停企事業(yè)單位購房，5年限售。二、個人購買住宅3年限售，公寓5年限售。三、離婚兩年內(nèi)買房按照第二套計算。
上海和深圳的態(tài)度表明，即使央行放水，也暫時不會放松調(diào)控，雖然我們對這種“賊喊捉賊”、“此地無銀三百兩”的說法早已習慣，但至少可以肯定的是，目前還看不到政策放松的可能性，看不到房價上漲的可能性。
政策轉(zhuǎn)向、重啟放水不假，但只能說明我們的經(jīng)濟確實遇到困難，我們的發(fā)展確實遭遇阻力，在內(nèi)憂外患的困境下，放水只是第一步，它只能提供給我們一個信號，也許房地產(chǎn)仍然會扮演力挽狂瀾的重要角色，也許3個月，也許6個月，也許更長，沒有人能夠準確預測。
但可以肯定的是，下一輪房地產(chǎn)周期還是會從一線城市開始，在二線城市結(jié)束。一二線城市的白銀時代和三四線城市的黑鐵時代將是我國房地產(chǎn)行業(yè)未來10年的主基調(diào)。
只要調(diào)控政策存在，房地產(chǎn)的供求矛盾就不能合理緩解，房價的正常漲跌就會被主觀遏制。也許，這正是管理者希望把控的執(zhí)政藝術(shù)。這樣的話，對我們來說，判斷房價因此而變的更加的簡單了，請牢記一句話：供求決定漲跌，政策決定時機！
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