北有共有產(chǎn)權(quán)房，南有人才房和安居房，一線樓市正在發(fā)生變化。
北京2017年出讓的土地，全部是限了房價(jià)。這些限價(jià)商品房在2018年逐步上市，不僅如此，北京更進(jìn)一步明確，開發(fā)商如果定價(jià)比周邊二手房價(jià)格低15%，那么限價(jià)商品房將直接轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房。
這樣一來，開發(fā)商會(huì)非常難受。他們賣的房子，價(jià)格是受限的，但周邊的二手房價(jià)格不受限的。說句玩笑話，如果項(xiàng)目周邊的二手房業(yè)主們出臺(tái)“業(yè)主指導(dǎo)價(jià)”，把房價(jià)抬高，開發(fā)商的房子將直接全部轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房。那樣的話，新房將全部虧本銷售。
其最終效果是，通過設(shè)置一個(gè)警戒線，如果價(jià)格穩(wěn)定，商品房供應(yīng)為主，可以滿足人們擁有完整產(chǎn)權(quán)的愿望，但如果價(jià)格不穩(wěn)定，政府將直接接管住房供應(yīng)，這類房子的產(chǎn)權(quán)由購房者與政府共有。
為了遏制炒房，北京的調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入“算法時(shí)代”了。
深圳對(duì)未來18年的住房規(guī)劃，與北京如出一轍，直接采用雙軌制，弱化市場(chǎng)，強(qiáng)化保障。
新增170萬套住房，其中6成的房源被確定為人才房、安居房和公租房。其價(jià)格更是相當(dāng)誘人，其中人才房僅為市價(jià)的6折，安居房為市價(jià)的5折。公租房租金為市價(jià)的3折，如果是特困家庭租房，3折的基礎(chǔ)上再享1折，幾乎是零成本租房。
過去的兩年時(shí)間，一線城市調(diào)控效果明顯，房價(jià)基本停漲，這讓他們?cè)桨l(fā)相信調(diào)控的力量。在這個(gè)基礎(chǔ)上，北京和深圳，為了貫徹房住不炒，走了一條排斥市場(chǎng)的捷徑。這其實(shí)代表了一線城市的住房頂層設(shè)計(jì)的思路：仍然是控房價(jià)和遏制炒房的老套路，實(shí)質(zhì)性解決居住需求的措施不足。
這樣的住房頂層設(shè)計(jì)，風(fēng)險(xiǎn)在哪里？我認(rèn)為有以下幾點(diǎn)是必須要給予重點(diǎn)關(guān)注的。
1、普通人難以染指共有產(chǎn)權(quán)房、人才房和安居房，更買不起商品房，他們?nèi)绾伟簿樱?/div>
無論是北京，還是深圳，非戶籍人口的住房自有率都是偏低的。在這個(gè)問題上，深圳要比北京嚴(yán)重得多，深圳住房自有率僅有36%左右，這意味著市場(chǎng)上仍然存在大量購房需求。大量的常住人口是希望買一套平價(jià)商品房的，但人才房、安居房、共有產(chǎn)權(quán)房數(shù)量是很少的，他們無法染指，商品房價(jià)格又非常貴（能買得起商品房的都是有錢人，非首套房剛需），這些人的居住需求該如何解決？
目前來看，無論是北京還是深圳，都沒有投入足夠資源解決普通人的購房需求。
2、供應(yīng)始終不愿意大幅增加
實(shí)際上，北京的住房供應(yīng)潛力是非常大的，1.64萬平方公里，沿軌道交通布局剛需房，并不難。
深圳雖然城市面積更小，但深圳可以做的也有不少，比如大幅提高居住用地比例，通過與汕頭、惠州、東莞、中山等城市合作，大量發(fā)展衛(wèi)星城，大量發(fā)展大型安居社區(qū)。
但是很遺憾，一線城市有十分嚴(yán)苛的人口規(guī)模控制指標(biāo)。住房供應(yīng)是以人口指標(biāo)為標(biāo)，而不是以實(shí)際居住人口為標(biāo)準(zhǔn)。
這就決定了，一線城市是不愿意大幅增加住房供應(yīng)的。不大幅增加供應(yīng)，不做大蛋糕，再怎么轉(zhuǎn)變，也不過是換一種切蛋糕的方式而已。
所以北京只能找開發(fā)商要更多的共有產(chǎn)權(quán)房，而深圳直接將保障性住房比例提高至6成。
除了住房供應(yīng)，土地供應(yīng)占建設(shè)用地比例也是明顯偏低的。西方發(fā)達(dá)城市，住宅用地占建設(shè)用地比例普遍在50%以上，北京和深圳均只有20%左右。而深圳這個(gè)數(shù)字下面，小產(chǎn)權(quán)房貢獻(xiàn)了不少，純商品房用地比例是更低的。
3、非商品房不應(yīng)該進(jìn)入市場(chǎng)
北京的共有產(chǎn)權(quán)房是完全封閉的，但深圳的人才房和安居房不是，15年后可以進(jìn)入市場(chǎng)。它的風(fēng)險(xiǎn)在于只要時(shí)間足夠長，就成了個(gè)人私產(chǎn)，這等于是給人才發(fā)福利，卻背離了人才房和安居房的初衷——居住需求。
合理的安排應(yīng)該是：人才房和安居房永遠(yuǎn)封閉，你如果沒有能力買商品房，可以繼續(xù)居住，如果你有能力換更好的房子，那么人才房就讓給其他符合購房標(biāo)準(zhǔn)的人，而不應(yīng)該直接讓持有者去市場(chǎng)上變現(xiàn)。
一旦可以變現(xiàn)，不僅增加了大量的審核成本，其漏洞也必然會(huì)被利用。只有永久封閉才能斷絕一切幻想。
對(duì)比上海和北京，2016至2020年這兩個(gè)城市住房供應(yīng)將分別達(dá)到170萬套和150萬套。深圳未來18年才供應(yīng)170萬套，每年不到10萬套，對(duì)應(yīng)的是每年60萬的人口流入量，深圳要強(qiáng)行接管住房供應(yīng)，但巨大的缺口依然存在。
從2017年到2018年，“長效機(jī)制”也在不斷變化。2017年的工作報(bào)告提出“以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障”，到了2018年，已經(jīng)變成“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，其中“以市場(chǎng)為主”已經(jīng)被剔除。
深圳此番征求意見稿，也反映了長效機(jī)制的新變化——政府主導(dǎo)住房供應(yīng)，商品房退居次要地位。未來一線城市將通過限制產(chǎn)權(quán)的形式保障一部分中低層和人才的居住權(quán)，其他人則只能自行去市場(chǎng)上解決住房需求，或租或買。
不筆者認(rèn)為，限購限貸等配套措施，或許會(huì)長期存在，為人們保留一絲購房的希望。
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