高房?jī)r(jià)，已經(jīng)成為中國人的最大痛點(diǎn)。
尤其是在房?jī)r(jià)瘋狂的一二線城市，有人幾乎已經(jīng)到了談“房?jī)r(jià)”色變、快要拍案而起的地步了。
同時(shí)，全國各地很多地方又出現(xiàn)了大批人煙稀少的新區(qū)，像鄂爾多斯的康巴什這樣的“鬼城”。連北京和天津之間，也有空城。
失望的民眾不是批評(píng)政府，便抱怨開發(fā)商，其實(shí)，他們的板子打錯(cuò)了地方。
房?jī)r(jià)失控的根源，在于現(xiàn)行土地制度。
現(xiàn)行土地制度只是權(quán)宜之計(jì)
中國現(xiàn)行的土地制度并非出于深思熟慮后的精心設(shè)計(jì)，或經(jīng)過幾千年的磨合與演進(jìn)，能夠與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的其他部分高度相洽，而是在倉促之間，折衷多方利益基礎(chǔ)上的權(quán)宜之計(jì)。
1984年，在一些邊遠(yuǎn)窮困省份偷偷試驗(yàn)的基礎(chǔ)上，政府全面解散公社，并讓現(xiàn)行土地制度正式登上歷史舞臺(tái)。
這一土地制度在世界上獨(dú)一無二，主要可以歸納為兩條。
第一，農(nóng)地所有權(quán)仍歸農(nóng)民集體（行政村或自然村），但土地使用權(quán)在農(nóng)民中按人頭或勞動(dòng)力平分，15年不變，后來延長到30年不變；
第二，農(nóng)民不得買賣農(nóng)地，農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地之前，必須先由政府征用，收歸國有。
政府后來公布的一系列與土地的承包、使用、管理、調(diào)控有關(guān)的法律、條例、決定和通知等，除了延長農(nóng)戶的承包期，允許農(nóng)戶出租、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格限于農(nóng)用的承包地外，都是強(qiáng)調(diào)不準(zhǔn)農(nóng)用土地的直接農(nóng)戶所有和國家對(duì)非農(nóng)用地的壟斷，因而始終沒有突破1984年的框架。
不可否認(rèn)，這種土地制度由于沖破了人民公社的大鍋飯制度，將生產(chǎn)的剩余索取權(quán)還給農(nóng)民，對(duì)中國的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)做出了杰出的貢獻(xiàn)?？墒?，從20世紀(jì)90年代中國全面推進(jìn)市場(chǎng)化、城市化和全球化后，這種土地制度的臨時(shí)性同市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)要求之間的嚴(yán)重沖突日益顯露。
現(xiàn)行土地制度和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的沖突，其實(shí)質(zhì)在于承不承認(rèn)土地像勞動(dòng)、資本、勞動(dòng)力、企業(yè)家精神等其他要素一樣，是可以自由流轉(zhuǎn)和交換的；承不承認(rèn)廣大農(nóng)民群體作為土地的所有者，能像其他階層一樣有平等的權(quán)利去追求除勞動(dòng)收入外的資產(chǎn)收入。
當(dāng)土地的生產(chǎn)要素特性和資產(chǎn)特性被否認(rèn)，土地所有者的社會(huì)身份、法律權(quán)利被限制，土地交易的自由被剝奪時(shí)，農(nóng)民在收入分配中的處境相對(duì)其他階層必然日益惡化。
同時(shí)，土地的供求和有效配置離市場(chǎng)的要求越來越遠(yuǎn)，只能越來越求助于政府的干預(yù)和操縱。這不但背離市場(chǎng)導(dǎo)向的改革大方向，而且各種市場(chǎng)扭曲、低效配置、官場(chǎng)腐敗、社會(huì)不公等必然尾隨而至。
最近幾年，隨處可見各種利益集團(tuán)圍繞土地的沖突此起彼伏，而廣大農(nóng)民階層卻難以致富，并難以融入以城市為代表的現(xiàn)代社會(huì)，日益邊緣化、貧困化。
存在如此隱患的社會(huì)，自然難以和諧。
土地交易市場(chǎng)被政府“一手遮天”
現(xiàn)行土地制度，實(shí)際上使政府成為土地所有權(quán)交易的唯一買家和賣家。
政府的這種壟斷行為既侵犯農(nóng)民個(gè)體和集體的權(quán)益，又違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的自由交易和充分競(jìng)爭(zhēng)的原則，使城市化的成本越來越高，各種結(jié)構(gòu)性扭曲日趨嚴(yán)重。
由于現(xiàn)行土地制度的高度僵硬性，真正的土地市場(chǎng)已失去發(fā)育和成長的任何合法空間。而行政配置土地要素的結(jié)果，無論以效率衡量，還是以社會(huì)公正衡量，其低劣和不得人心，是大家有目共睹的。
在這種配置下，某些城市的自我現(xiàn)代化固然取得極快的進(jìn)展，但同時(shí)也種下房?jī)r(jià)飆升、房市泡沫化、城市化滯后、農(nóng)村人口遭到排斥以及服務(wù)業(yè)嚴(yán)重滯后的惡果。
在外需相對(duì)萎縮的今天，城市化和服務(wù)業(yè)的滯后，必然導(dǎo)致農(nóng)村隱性失業(yè)的加劇，城鄉(xiāng)收入差的惡化，全面小康社會(huì)實(shí)現(xiàn)的可能性變得更為困難。
在現(xiàn)行土地制度下，由于農(nóng)民沒有完整的所有權(quán)帶來的其他產(chǎn)權(quán)，例如抵押權(quán)、買賣權(quán)等，從而衍生一系列負(fù)面影響。
例如，由于土地所有者缺位，管理權(quán)只能交給村集體干部，為貪污、腐敗打開方便之門，為掠奪性土地征收鋪平道路，農(nóng)民很難保護(hù)自己的土地權(quán)益，也無法獲得金融服務(wù)。
中國雖然在城市地區(qū)有土地的招、拍、掛制度，即土地的拍賣市場(chǎng)，但它們完全由各地政府壟斷。民間并沒有自己的土地拍賣市場(chǎng)，原因是沒有自己的土地供應(yīng)來源。
位于城市四周、屬于農(nóng)民集體所有的農(nóng)地，盡管它們天然可以成為城市面積擴(kuò)大所需土地的來源，但是這些土地并不能對(duì)城市地價(jià)的上升做出合理并且合法的反應(yīng)，因?yàn)檗r(nóng)地不準(zhǔn)自由買賣，不準(zhǔn)進(jìn)入土地的一級(jí)市場(chǎng)。
當(dāng)然，有些農(nóng)村集體并不買賬，采用以“小產(chǎn)權(quán)房”的形式改變農(nóng)地用途，向城市居民提供遠(yuǎn)低于市價(jià)的樓盤。但這些樓盤在現(xiàn)行土地制度下被列為不合法，政府隨時(shí)可以清理，甚至拆除。
在現(xiàn)行土地制度下要將城郊土地變?yōu)槌鞘杏玫?，必須先由地方政府獲得中央政府的土地指標(biāo)，而土地指標(biāo)的制定則完全是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的思路和做法。理由很簡(jiǎn)單。這種土地指標(biāo)的制定和在各省市的劃撥，并不可能基于價(jià)格信號(hào)和土地的相對(duì)稀缺性。
房?jī)r(jià)失控的根源在于現(xiàn)行土地制度。在這種制度下，各地政府的理性行為必然會(huì)以唯一買家對(duì)本地土地進(jìn)行低價(jià)征收，然后作為唯一賣家將本地土地的使用權(quán)在本地的土地市場(chǎng)上高價(jià)拍賣，以便使土地出讓金極大化。
而開發(fā)商拿到天價(jià)的土地后的理性行為，只能是建造更為昂貴的樓盤。
然而，官、商兩界的這種看似理性的行為卻嚴(yán)重扭曲城市的地價(jià)和房?jī)r(jià)，高企的地價(jià)必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的嚴(yán)重泡沫化。所以，地市、樓市的扭曲根源在于現(xiàn)行土地制度。
總之，某個(gè)城市的地價(jià)和房?jī)r(jià)再高，只要當(dāng)?shù)卣畬?duì)當(dāng)?shù)赝恋氐膲艛嗍召彺嬖谝惶?，?dāng)?shù)氐耐恋毓?yīng)就不會(huì)隨著地價(jià)的上升而增加，以平抑地價(jià)的上漲。
同時(shí)，由于土地拍賣已經(jīng)將地價(jià)抬到目前的高水平，房產(chǎn)商并無動(dòng)力建造為中低階層和農(nóng)民工買得起或租得起的房屋。
房?jī)r(jià)的畸形和嚴(yán)重泡沫化的根源就在于目前的土地制度。不根本改變目前的土地制度，不恢復(fù)土地的供、需和價(jià)格之間的天然聯(lián)系，僅僅依靠出臺(tái)政策認(rèn)為遏制地價(jià)和房?jī)r(jià)，從長遠(yuǎn)來說是于事無補(bǔ)的。
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