很多人對(duì)未來(lái)樓市的思考邏輯都是錯(cuò)的。
2018年中國(guó)發(fā)生了一件大事，所有問(wèn)題的思考邏輯基礎(chǔ)都要改變，以前的經(jīng)驗(yàn)和邏輯都不能完全照搬了?，F(xiàn)在的問(wèn)題是，大家還是按以前的邏輯來(lái)簡(jiǎn)單的推斷未來(lái)，低估了房地產(chǎn)政策調(diào)控力度和效率。
這屆政府政策的執(zhí)行力度和效率已經(jīng)狠狠的教育了市場(chǎng)，感受最深的應(yīng)該就是期貨大佬葛衛(wèi)東。
2015年供給側(cè)改革后，當(dāng)時(shí)幾乎所有研究員都不相信這個(gè)政策，認(rèn)為需求端都沒(méi)起來(lái)，供給端改革根本沒(méi)用，因此也幾乎沒(méi)有人會(huì)相信這種政策會(huì)給經(jīng)濟(jì)和投資帶來(lái)什么影響。
期貨大佬葛衛(wèi)東也是這樣想的。
從2011年下半年開(kāi)始到2016年初，期貨市場(chǎng)黑色系價(jià)格一路下跌，熊了四年多，當(dāng)時(shí)大家的交易策略就是逢高做空。供給側(cè)改革出臺(tái)后，很多人仍然沒(méi)有改變交易策略。
2016年三、四月份，螺紋鋼大漲，期貨市場(chǎng)的經(jīng)典戰(zhàn)役打響：“期貨四絕”里的“東邪”、餛飩投資葛衛(wèi)東百億資金做空；“期貨四絕”里的“南帝”、敦和投資的葉慶軍百億資金做多。
結(jié)果葛衛(wèi)東損失慘重，當(dāng)時(shí)網(wǎng)上還爆出傳聞，葛老大爆倉(cāng)，急火攻心住院了。
回顧一下大家當(dāng)初對(duì)供給側(cè)改革的預(yù)期，再想想現(xiàn)在的樓市，你是不是低估了“房住不炒”的理念？
根據(jù)這個(gè)理念，2017年百余城陸續(xù)采取限購(gòu)、限貸、限商、限售政策，掐斷樓市投機(jī)炒房通道，給樓市強(qiáng)行降溫。
同時(shí)，中國(guó)也正在改革住房制度，推出共有產(chǎn)權(quán)房、租售同權(quán)等政策。
我們認(rèn)為，房住不炒理念一定會(huì)長(zhǎng)期貫徹下去，重要的事情說(shuō)三遍，長(zhǎng)期，長(zhǎng)期，長(zhǎng)期貫徹下去。我們相信中國(guó)樓市的調(diào)控決心，也相信樓市政策調(diào)控的效率。
房子，除了用來(lái)住，還有強(qiáng)烈的金融屬性，以及其他依附價(jià)值，比如教育。
把房子的金融屬性剝離，房?jī)r(jià)會(huì)怎樣？一些被人為炒高的房子房?jī)r(jià)會(huì)跌一半。
2018年3月1日，由中鐵置業(yè)與碧桂園集團(tuán)北京區(qū)域聯(lián)合投資開(kāi)發(fā)的海淀區(qū)首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目中鐵碧桂園正式開(kāi)始為期兩天的選房，約4000戶家庭參與選房。值得注意的是，經(jīng)過(guò)1500戶家庭的參與，中鐵碧桂園的431套房源終于售罄，棄選率高達(dá)70%。
當(dāng)初，通過(guò)審核并參與搖號(hào)的家庭戶數(shù)近3萬(wàn)戶，共431套房源，約70個(gè)人搶一套房。現(xiàn)在，將近70%的家庭棄選。
別說(shuō)什么資金準(zhǔn)備不足，更別說(shuō)什么押金不退，也別說(shuō)跟國(guó)家共有產(chǎn)權(quán)，心里不舒服。這些都不是最主要的，要覺(jué)得劃算，錢(qián)根本不是問(wèn)題。
其實(shí)，最主要的原因還是，把“房主五年后可以以市場(chǎng)價(jià)回購(gòu)剩余產(chǎn)權(quán)，使其轉(zhuǎn)為商品房，回到市場(chǎng)公開(kāi)流通”這條政策給刪掉了。
什么意思？這極大的降低了共有產(chǎn)權(quán)房屋的流動(dòng)性，幾乎剝奪了房屋的金融屬性，讓房子的功能回歸本源——居住。
回歸居住功能的房子值多少錢(qián)呢？ 碧桂園這個(gè)樓盤(pán)，有人放棄，也有人認(rèn)購(gòu)，證明基本可以判定，跟市場(chǎng)價(jià)相差無(wú)幾，即3.5萬(wàn)/平米。對(duì)比一下，1公里外的全屬性在售樓盤(pán)，首創(chuàng)·天閱西三，現(xiàn)在標(biāo)價(jià)8萬(wàn)元/平米。
租售同權(quán)后，房?jī)r(jià)會(huì)受到什么影響呢？會(huì)跌一半。
在南京新街口一帶，隔著一條漢中路，秦淮區(qū)的石鼓路小區(qū)和鼓樓區(qū)的怡景花園小區(qū)房?jī)r(jià)相差一倍多。
漢中路北側(cè)屬于鼓樓區(qū)，路南側(cè)屬于秦淮區(qū)，而北側(cè)的怡景花園小區(qū)，正是南京一線名校雙學(xué)區(qū)房，小學(xué)學(xué)區(qū)為拉薩路小學(xué)，初中學(xué)區(qū)為南京二十九中。
365二手房網(wǎng)站上顯示，怡景花園小區(qū)目前二手房掛牌均價(jià)為75786元/平；一街之隔的石鼓路小區(qū)，學(xué)區(qū)房相對(duì)比較一般，小學(xué)為石鼓路小學(xué)，目前二手房均價(jià)在33818萬(wàn)/平，房?jī)r(jià)連怡景花園的一半還不到。
租售同權(quán)，房子回歸居住屬性，剝離依附在上面的受教育權(quán)，房?jī)r(jià)就可能跌一半。
這不是說(shuō)房?jī)r(jià)馬上腰斬，這跟人民幣匯率一樣，合理價(jià)值是一會(huì)事，價(jià)格是另一回事，但是價(jià)格可能會(huì)長(zhǎng)期偏離價(jià)值。
不可否認(rèn)的是，房?jī)r(jià)大漲的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，但是一線城市和核心二線城市的房子仍然有保值增值功能，三四線城市的房子則風(fēng)險(xiǎn)較大。
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