原標題：深圳長租公寓市場今年或迎來大量房源

2017年12月，深圳首個城中村長租公寓——深圳福田水圍檸盟人才公寓落成。

春節(jié)過后，返工人流如潮汐一般再度浸漫深圳的大街小巷。這回，許多人發(fā)現(xiàn)，各類長租公寓品牌開始打起了促銷廣告。

萬科在深圳推出了“租房節(jié)鉅惠”活動，其泊寓茶光路店，打出了整租單間loft復式1598元/月的廣告，同時還有簽約五大優(yōu)惠。萬科員工甚至在各自微信群里轉(zhuǎn)發(fā)這些優(yōu)惠信息，加強產(chǎn)品推廣。

過去一年，是深圳長租公寓爆發(fā)之年，隨著“租售并舉”政策、理念和舉措的深入推進，政府與房企在發(fā)展房屋租賃市場上形成共識。多家房企開始不惜重金投入長租公寓市場，多家門店開始正式運營。

一些長租公寓領域的金融創(chuàng)新產(chǎn)品也開始落地，引發(fā)國內(nèi)房地產(chǎn)市場廣泛關注。市屬國有獨資公司的深圳市人才安居集團也在多渠道籌集房源，迎來建設和運營的第一個年頭。

新的年頭，新的比拼。房企在長租公寓市場如何展開競爭？深圳住房租賃市場將何去何從？值得觀察和期待。

特征：產(chǎn)品注重覆蓋各類型客戶

目前，深圳房企中涉足長租公寓市場的主要有萬科、深業(yè)、招商蛇口、金地、星河等，這些都是在國內(nèi)有較強影響力的房企。另外，碧桂園等在深圳市場也介入得較為深入。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，對于長租公寓這一市場周期長、服務對象廣的特殊住房產(chǎn)品來說，打造多個品牌乃至全生命周期品牌，成為很多企業(yè)的定位。

記者對從企業(yè)及公開報道獲取的信息進行統(tǒng)計，萬科長租公寓品牌為泊寓，主要有福永、布吉、新圍仔村等8個泊寓分店，在深圳持房量逾6000間。深業(yè)則推出深業(yè)檸盟、深業(yè)有居、深業(yè)上居和深業(yè)頤居四個品牌的長租公寓，在水圍、沙河、科技園、西鄉(xiāng)及香港屯門等地開設了分店，總建筑面積約37萬平方米，達1萬間房。

此前報道甚少的碧桂園也在加大力度。2017年12月20日，碧桂園發(fā)布長租公寓品牌——BIG+碧家國際社區(qū)，宣布未來3年要提供100萬套租賃房源。

記者近日了解到，碧桂園BIG+碧家國際社區(qū)在深圳的項目有6個，其中東門、塘坑、天安云谷3家已開業(yè)，持房量逾1500間，均為地鐵沿線物業(yè)，無論是交通出行還是生活配套都比較完善。

金地也在不斷加大投入。其長租公寓產(chǎn)品由子公司“火花”運營，品牌名為“草莓社區(qū)”，金地方面向南方日報介紹，其計劃在2018年將規(guī)模拓展至2萬間，3年之內(nèi)規(guī)模拓展至8萬間。草莓社區(qū)已開業(yè)及待運營項目，在深圳有金谷店、優(yōu)城店、固戍店、福永店、清湖店等，目前已在北京、深圳等城市布局房源約5000間。同時，火花將在2018年對產(chǎn)品做全新升級，產(chǎn)品覆蓋全生命周期人群，包括極小公寓、年輕白領公寓、輕奢型公寓、家庭型公寓、高端服務式公寓等。

另外一個巨頭是招商蛇口，記者獲悉，其在深圳推出“壹棧”“壹間”“壹棠”三大子品牌，面積約50萬平方米、1.3萬間，計劃以3年的時間實現(xiàn)品牌全國布局。

亮點：長租公寓試水資產(chǎn)證券化

從去年延續(xù)至今的一個亮點，對于深圳租賃住房市場而言，是金融創(chuàng)新活力不斷，一些創(chuàng)新產(chǎn)品涌現(xiàn)，比如房企試水資產(chǎn)證券化，這將成為未來發(fā)展的一個重點。

2月2日，“中聯(lián)前海開源—碧桂園租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”（下稱“碧桂園租賃住房REITs”）獲得深圳證券交易所審議通過。

據(jù)了解，該租賃住房REITs是國內(nèi)首單達到百億級規(guī)模的REITs產(chǎn)品，同時也是目前租賃住房領域規(guī)模最大的證券化產(chǎn)品。資料顯示，碧桂園租賃住房REITs由碧桂園控股有限公司聯(lián)合中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司共同實施，產(chǎn)品規(guī)模達100億元，采取儲架、分期發(fā)行機制，優(yōu)先級評級AAAsf。

“這是千億級別的戰(zhàn)略性布局，隨著整個房地產(chǎn)行業(yè)從增量市場轉(zhuǎn)為存量市場，銷售轉(zhuǎn)持有將給企業(yè)營運帶來巨大挑戰(zhàn)。”碧桂園集團首席財務官兼集團副總裁伍碧君表示，此次REITs成功試水，碧桂園將綜合運用各類金融工具，構(gòu)建租賃住房完整的金融鏈條，保障租賃住房戰(zhàn)略的順利實施。

對于住房租賃類REITs，作為長租公寓的運營者，萬科深圳泊寓負責人袁軍認為，只有金融機構(gòu)真正打破以往的融資理念或者合作模式，這個業(yè)務才可能真正落地。“如果還是按照跟房地產(chǎn)合作的模式，停留在傳統(tǒng)抵押貸、消費貸、租賃貸模式上，可能落不了地。”

此前，碧桂園也在開始長租領域的銀企合作模式，相繼與中信銀行、中國建設銀行等簽署長租公寓融資戰(zhàn)略協(xié)議，并陸續(xù)接受放款。

不僅是碧桂園，去年以來，多家長租公寓運營商均在試水資產(chǎn)證券化。作為一項前期投入大、回報周期長的微利業(yè)務，長租公寓機構(gòu)房東需要面對巨大的資金和成本壓力。而資產(chǎn)證券化則能盤活存量資產(chǎn)，減輕其壓力。

以招商蛇口為例，其公告顯示，在2017年12月拿下全國首單儲架式長租公寓CMBS，CMBS是指商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券，是商業(yè)地產(chǎn)公司的債權(quán)銀行以原有的商業(yè)抵押貸款為資本來發(fā)行證券。招商蛇口這一單CMBS的儲架融資規(guī)模為60億元，分多期發(fā)行，第一期發(fā)行規(guī)模不超過人民幣20億元，期限為18年，其中優(yōu)先級產(chǎn)品規(guī)模19.90億元，劣后級0.1億元。

談及此次動作，招商蛇口董事總經(jīng)理許永軍介紹，長租公寓業(yè)務是公司發(fā)展戰(zhàn)略之一，資產(chǎn)證券化是這一戰(zhàn)略的重要組成部分。該單CMBS是公司穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點的重要探索。

生態(tài)：商、住、娛多業(yè)態(tài)打造業(yè)務閉環(huán)

記者多次走訪發(fā)現(xiàn)，萬科、深業(yè)、金地、碧桂園……幾乎所有房企公寓品牌都注重社區(qū)運營，設定“管家”角色的員工，舉辦火鍋趴、音樂趴、狼人殺等社區(qū)活動，做花藝、畫展、茶道等分享，也強調(diào)線上線下渠道的租戶交流與員工管理。

比如，金地的草莓社區(qū)打通了線上線下平臺，實現(xiàn)營銷展示、線上簽約、智能物業(yè)管理、服務預訂、員工管理、商城服務等功能，高效促成成交及管理服務。同時，該社區(qū)還邀請租戶上“不正常公寓直播平臺”等，以青年公寓為場景，架設直播平臺作為公寓產(chǎn)品、社群活動及運營服務的宣傳渠道。截至目前，“不正常公寓直播平臺”累計觀看20萬人次，累計關注人數(shù)3350人，最高播放量200萬人次。而BIG+碧家國際社區(qū)深圳長租公寓產(chǎn)品的定位，則將融居住、物業(yè)、金融、商娛、健康等多元化內(nèi)容于一體，為年輕白領、精英階層、青年家庭等打造高品質(zhì)、安全、舒適的租賃產(chǎn)品，以及具有碧桂園特色的文化生活圈。

此外，碧桂園迎合深圳租賃市場多元需求，以長租公寓為核心，結(jié)合租客辦公、社交、娛樂、商業(yè)等生活功能需求，打造聯(lián)合辦公和創(chuàng)意商業(yè)等綜合型產(chǎn)品。其相關負責人介紹，從目前體現(xiàn)出來的業(yè)態(tài)來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)的思路很接近，但每家公司對未來的發(fā)展都有自己的理解，所以未來發(fā)展方向和態(tài)勢可能會有所不同。

對于以“城市青年家”為定位的萬科泊寓而言，更加注重青年人消費群體的“棲居”品味和需求。在龍崗崗頭新圍仔村，萬科與一批村民合作，將其農(nóng)民房改裝，打造了城中村版青年長租公寓。

新圍仔村地處深圳坂田街道，匯集著來自華為、富士康等知名企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的年輕人，租房需求大。但這里多年來像深圳很多城中村一樣，文化配套匱乏，公共設施落后，萬科在當?shù)亟值乐С窒?，對消防、衛(wèi)生及文化設施等市政配套進行了“變臉”，引入公寓運營機構(gòu)，實現(xiàn)社區(qū)的升級。

預判：今年租賃市場或現(xiàn)三大關注點

對于2018年新的市場動向，業(yè)內(nèi)有多個關注點，其一是金融機構(gòu)的新動作。

2017年11月，建行深圳分行與深圳11家房企合作，率先推出全國首個個人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”，商業(yè)模式是把房屋的所有權(quán)和居住權(quán)分開，由開發(fā)商負責建房，擁有房屋的所有權(quán)，銀行則擁有居住權(quán)，能夠把房屋出租給有需要的人。

其后，深圳房企星河控股聯(lián)合建行深圳分行推出首個整租社區(qū)，原用于售賣的沙井新盤星河榮御2687套住房，分別是40—180平方米的全精裝修戶型，未來將被改為長租公寓用于出租，租客可以向建行申請“按居貸”租住。此外，星河控股、建行深圳分行還與深圳市人才安居集團展開合作，未來一些企業(yè)的人才將可以租住價廉物美的原商品房。

據(jù)央視財經(jīng)報道，四大國有銀行已經(jīng)有三家涉足長租公寓。但業(yè)內(nèi)更關注的是長租公寓租金回報率低的問題。目前國內(nèi)長租公寓租金靜態(tài)回報率僅為3%，很多項目回報甚至達不到融資成本水平，幾個一線城市租金回報率更是低于2%。這給經(jīng)營帶來了較大的壓力。不過也有專家認為，長租市場主要是穩(wěn)健經(jīng)營，資金回籠時間長，倒是可能出現(xiàn)市場的優(yōu)勝劣汰。

另外一個新動向則是房企關注深圳城中村綜合改造，目前知道的有深業(yè)、萬科，因為深圳城中村存在較大量的存量租賃房源。而碧桂園集團（深圳）有限公司相關負責人介紹，未來，深圳長租事業(yè)部也將積極探索深圳城中村物業(yè)改造、招拍掛、競標、承租、自持物業(yè)返租等多渠道拓展；在不斷探索創(chuàng)新運營模式的同時，快速提升品牌知名度和影響力，最終實現(xiàn)資本運作，降低資產(chǎn)過重的負擔。

還有一個值得關注的領域則是人才住房建設和租賃情況，畢竟這與深圳城市競爭力緊密相連。作為一家市屬國有房企，深圳市人才安居集團不同于普通房企，憑借其已擁有的一批自持住宅用地以及與其他企業(yè)合作所管理的房源，未來將對房屋租賃市場帶來較大影響。記者了解到，到去年底，深圳市人才安居集團在全市10個區(qū)（新區(qū)）成立的10家控股子公司全部完成工商注冊，并完成組建進入實體化運作。同時，深圳市人才安居集團全資設立了深圳市房屋租賃運營管理有限公司，并分別與萬科、建行成立3家合資公司（安居建信租賃公司、安居泊寓租賃公司、萬科安居物業(yè)公司），意在打造一流的專業(yè)化、規(guī)?；⒁?guī)范化的住房租賃平臺。同時，深圳市人才安居集團還成立了福田福安基業(yè)和寶安安居天健兩家棚改公司。記者獲悉，人才住房籌集建設和管理運營平臺已初步搭建，各項經(jīng)營業(yè)務邁上良性發(fā)展軌道。

據(jù)悉，深圳市人才安居集團通過政府供地建設、棚戶區(qū)改造、合作建設、購買租賃等多種方式，廣拓渠道籌建人才住房，已基本落實的59個項目，涉及房源約4.5萬套。

2018年，隨著越來越多的新建項目開工建設以及租購項目批量裝修的陸續(xù)開展，深圳市人才安居集團將迎來建設施工的第一波高峰期。而隨著一批租購項目的裝修交房和商業(yè)物業(yè)的移交接管，該集團將陸續(xù)迎來人才住房及配套物業(yè)的實體經(jīng)營，對深圳住房租賃市場將產(chǎn)生較大影響。