國家發(fā)展改革委、國土資源部、環(huán)境保護(hù)部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部四部門緊急出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范推進(jìn)特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見》（以下簡稱《意見》），說明已經(jīng)認(rèn)識(shí)到各地特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建一哄而上帶來的問題?！兑庖姟穼μ厣℃?zhèn)內(nèi)涵、屬性、規(guī)模和投資等進(jìn)行了更加明確的界定。特色小鎮(zhèn)要注重“打造特色、強(qiáng)化內(nèi)涵、聚焦產(chǎn)業(yè)、立足人本、防范地產(chǎn)、控制規(guī)模、嚴(yán)防紅線”，成為生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間，彰顯人文傳承，回歸生活本質(zhì)。 

中國的旅游地產(chǎn)一直在“生死存亡中膠著”，不同領(lǐng)域不同聲音，不同模式不同景象，或多或少讓地方政府與投資領(lǐng)域無所適從。但可以預(yù)見，隨著國內(nèi)生活水平不斷進(jìn)步，掠奪式粗線條、淺層次聯(lián)姻的旅游地產(chǎn)存活環(huán)境已經(jīng)沒有，旅游地產(chǎn)集聚組團(tuán)成為的歐版旅游小鎮(zhèn)成為未來重要的規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)域，需要注意的是，這里的歐版非建筑風(fēng)格，而是內(nèi)在肌理。 

第一，“第三居所”代言的旅游地產(chǎn)，強(qiáng)化了居住，失去了生活，現(xiàn)代版的旅游地產(chǎn)需要理性回歸。 

正是相當(dāng)一部分人“找個(gè)好環(huán)境買套房、不住也炒著”的認(rèn)知趨勢，帶來旅游地產(chǎn)的短暫暴熱，使得山林湖海相依之地成為開發(fā)商跑馬圈地的目標(biāo)，這種發(fā)展假象致使很多開發(fā)商和其他行業(yè)資本紛紛進(jìn)入分羹，恰恰如此，很多開發(fā)商陷入了萬劫不復(fù)境地。這種簡單“景觀+地產(chǎn)”、“景區(qū)+地產(chǎn)”或者“候鳥地產(chǎn)”，并沒有在起初的策劃設(shè)計(jì)方案中，真正創(chuàng)造一種精品，生活度假、旅居生活僅僅停留在概念上。隨著購買者入住后的問題重重和生活愿景的反差，帶來了地產(chǎn)銷售壓力下的市場反應(yīng)。 

更多人開始思考，旅游地產(chǎn)到底應(yīng)是怎樣的？旅游地產(chǎn)需要呈現(xiàn)的不應(yīng)是簡單的地產(chǎn)，關(guān)注的不僅僅是怎樣的建筑形態(tài)，而是一種生活方式。旅游地產(chǎn)需要理性的回歸，回歸到以人為本，營造舒適、享受的生活現(xiàn)狀，強(qiáng)化氛圍營造、人文精神、內(nèi)容內(nèi)涵、優(yōu)質(zhì)生活，應(yīng)該更注重細(xì)節(jié)、品質(zhì)與服務(wù)，使之成為可運(yùn)營的平臺(tái)和可享受的空間，使之更具心靈感染與升值空間，這就是現(xiàn)代版。 

第二，地產(chǎn)搭建而成的小鎮(zhèn)，強(qiáng)化了建設(shè)，失去了溫度，特色小鎮(zhèn)應(yīng)成為生活的藍(lán)圖、休閑的沃土。 

旅游地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)下的特色小鎮(zhèn)建設(shè)也成為一種成熟模式，各地新城帶來的各種詬病，讓開發(fā)商可以從多維角度思考特色小鎮(zhèn)的本質(zhì)。隨之而來，“概念新創(chuàng)意、空間新構(gòu)造、內(nèi)容新組合、建筑新演繹、運(yùn)營全模式”的全新旅游小鎮(zhèn)層出不窮，有的成功，但更多的失敗了；成功的創(chuàng)造了經(jīng)典，失敗的成為反思教材。理想化的市場反應(yīng)、自我喜好的建筑風(fēng)格、赤裸裸的金融算法和快餐式消費(fèi)的運(yùn)營模式，都成為這些教材的重點(diǎn)。 

開發(fā)者開始理性思考應(yīng)該如何做好旅游地產(chǎn)和特色小鎮(zhèn)的嫁接，至少不應(yīng)該是戶型、風(fēng)格、小區(qū)的簡單組合，不應(yīng)該只是依托簡單要素、追求更大規(guī)模，不能簡單地設(shè)定為可售物業(yè)。開發(fā)者開始注重前期策劃定位、發(fā)展邏輯、商業(yè)模式、配比關(guān)系，思考如何打造有概念、有溫度、有意境、有味道的特色小鎮(zhèn)，強(qiáng)化了“特而精”和“小而美”，讓其成為旅游產(chǎn)品和生活產(chǎn)品，讓其并非一次成型，而是留下空間，能生長延伸，旅游特色小鎮(zhèn)呈現(xiàn)出生命力。 

第三，承載旅游流的空間，提供的是一段歷程，留下的是一段記憶，享受的是一種生活，升級(jí)的是一種產(chǎn)品，這正是旅游地產(chǎn)與旅游特色小鎮(zhèn)的終極追求。 

無論旅游地產(chǎn)或旅游特色小鎮(zhèn)，消費(fèi)的市場主體都以外來客或是游客為主，人流存在形成的旅游流，成為研究空間和業(yè)態(tài)的基本。我們在前期策劃設(shè)計(jì)過程中，需要重視內(nèi)在消費(fèi)行為，如何讓游客融入其中、多感享受，找到激發(fā)游客內(nèi)心訴求、直擊心靈的核心吸引，這往往成為產(chǎn)品是否成功的關(guān)鍵。我們看到的不是一個(gè)建筑軀殼，而是一種被賦予生命的存在。在這樣的基礎(chǔ)上，地產(chǎn)賦存自然、規(guī)模有序增長、業(yè)態(tài)內(nèi)容自我調(diào)整、長短效益合理分配、附著要素有機(jī)共生。 

第四，鄉(xiāng)建讓旅游地產(chǎn)更具彈性，土地政策讓旅游地產(chǎn)更具可能，城鄉(xiāng)互動(dòng)皆可能。 

鄉(xiāng)村振興一直以來都關(guān)系到國計(jì)民生、區(qū)域發(fā)展、城鄉(xiāng)關(guān)系，當(dāng)土地政策為宅基地松綁，土地紅線和生態(tài)紅線收緊的時(shí)候，這種機(jī)會(huì)才真正給了鄉(xiāng)村。資本市場的聚合和發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)的能力再次證明，良性資金流的創(chuàng)造、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的再造和快餐金融產(chǎn)品消失，讓鄉(xiāng)村建設(shè)嫁接上資本的力量。 

鄉(xiāng)建是伴隨民宿而生，一群有情懷的人回歸鄉(xiāng)村，帶動(dòng)了一個(gè)龐大的市場，點(diǎn)燃了資本的趨向，使鄉(xiāng)建從小宅走向大盤，成為旅游地產(chǎn)的一種新類型。當(dāng)資本轉(zhuǎn)向鄉(xiāng)建項(xiàng)目時(shí)，要面臨拋棄傳統(tǒng)的批量“齊步走”建設(shè)、傳統(tǒng)的投融資模式和盈利模式以及傳統(tǒng)銷售與運(yùn)營模式，更需要“低下頭、彎下腰”的工匠精神，不斷打磨、仔細(xì)斟酌，也恰恰有了這樣的鄉(xiāng)村建設(shè)，才更能呈現(xiàn)出我們理想中的旅游小鎮(zhèn)。 

近十年來，旅游地產(chǎn)經(jīng)歷了跌宕起伏的發(fā)展歷程，最終回歸到人們的真實(shí)需求，就好像“房子是用來住的、不是用來炒的”，無論旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)出怎樣的形式，都必須以供給端入手，方能引領(lǐng)市場。 

（作者系中國科學(xué)院旅游研究與規(guī)劃設(shè)計(jì)中心主任助理、博士，原題為《現(xiàn)代版的旅游地產(chǎn)需要理性回歸》）