時間追溯到大約20年前，1998年的房改方案開啟了中國商品住宅的時代閘門。全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌當時作為主要執(zhí)筆人之一，與100多人的房改起草小組成員歷時大半年，最終形成一份沉甸甸的房改方案。20年來，他也見證了中國房地產(chǎn)行業(yè)從無到有，迅速發(fā)展并成為拉動宏觀經(jīng)濟增長支柱的過程。
今年3月以來，樓市調(diào)控政策密集出臺，先是因城施策各地從需求端發(fā)力，緊接著“租購并舉”、“共有產(chǎn)權(quán)房”接棒，從供給端著手。
顧云昌表示，房地產(chǎn)調(diào)控具有周期性和差異性，調(diào)控始終在路上，冷的時候升溫熱的時候降溫，這其中考驗的是調(diào)控技巧和水平。最好的調(diào)控手段，是運用市場手段加以金融杠桿。供給側(cè)改革現(xiàn)在已經(jīng)開始了，但實際上，目前很多中小城市去庫存任務仍很艱巨。
在北京推出《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（征求意見稿）的節(jié)點，8月8日，《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱NBD）對顧云昌進行了專訪，試圖探討此輪調(diào)控背后的邏輯。
共有產(chǎn)權(quán)房：長效機制的組成部分
NBD：共有產(chǎn)權(quán)房將調(diào)控政策推向一個新的高潮，您如何看待共有產(chǎn)權(quán)房的問題？
顧云昌：實際上共有產(chǎn)權(quán)房是深化住房制度改革的重要舉措，主要目的就是解決“住有所居”，而不是過去的“居者有其屋”。
現(xiàn)在最突出的是一線城市和重點二線城市的地方住房問題。首先房價上漲很快，還需要解決非戶籍人口，也就是城市新市民的住房問題，所以在2014年住建部提出發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房，實際上共有產(chǎn)權(quán)房是經(jīng)濟適用住房的提升，是政策不斷完善的過程。
原來經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)不夠清楚，現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)房將產(chǎn)權(quán)明晰，責任更清楚，買房者也可以保持增值，這一方面也是公平公正的體現(xiàn)。
NBD：共有產(chǎn)權(quán)房從首次推出到目前已經(jīng)有7年時間，但是一直未能全國范圍內(nèi)進行推廣，是不是其中存在很多困難？
顧云昌：以前試點城市也在做，但是效果不明顯，之所以沒有得到推廣，首先我們得明白兩個問題，實際上地方政府的注意力主要是集中在房價上，對房地產(chǎn)市場是否健康發(fā)展和房價問題非常關(guān)注；第二個原因是時間段的問題，房地產(chǎn)市場的周期表現(xiàn)，房價越來越高，所以共有產(chǎn)權(quán)又被提出來了。
NBD：共有產(chǎn)權(quán)房會降低房價嗎？
顧云昌：我們不要把立足點放在房價上，共有產(chǎn)權(quán)的出臺是為了抑制房價上漲的說法本身是有失偏頗的，從長效機制來看，共有產(chǎn)權(quán)的目的是為了構(gòu)建一個完備的、全覆蓋的、公平合理的住房供應體制，真正實現(xiàn)“住有所居”。其實，影響房價的歸根結(jié)底是供求總量和供求關(guān)系，如果共有產(chǎn)權(quán)房的供應量很大，商品房房價才會受影響。
實際上，共有產(chǎn)權(quán)房和租賃住房都是供給體制的改革，是建立長效機制的組成部分，這樣來看，就能和現(xiàn)在市場政策聯(lián)合在一起了。房地產(chǎn)調(diào)控的首要目的是解決住有所居，第二個是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，這個時候才能談房價的問題。
NBD：房地產(chǎn)市場發(fā)展到什么程度才算是健康發(fā)展？
顧云昌：房地產(chǎn)市場是否健康發(fā)展，主要看供求總量是否平衡，第二供需結(jié)構(gòu)是不是合理，第三房價是不是基本平穩(wěn)。
樓市變局：2018年房地產(chǎn)市場或?qū)⑾滦?/div>
NBD：調(diào)控之后，您對房地產(chǎn)市場有怎樣的判斷？
顧云昌：上半年房價趨于平穩(wěn)狀態(tài)，增長幅度放緩，這跟房地產(chǎn)差異化調(diào)控政策緊密相關(guān)，全國區(qū)域調(diào)控存在差異的根本原因是，土地資源的錯配。因城施策，針對區(qū)域性樓市制定切實可行舉措，避免一刀切。
樓市是有周期性表現(xiàn)的，2016年樓市發(fā)展到頂峰，2017年房地產(chǎn)整個銷售情況和房價開始出現(xiàn)下行趨勢，因為調(diào)控政策之后，觀望者更多，房價增幅緩慢，甚至出現(xiàn)環(huán)比下降，所以整個2018年我是不看好的，樓市將繼續(xù)下行，并處于低迷狀態(tài)。
所謂下行就是房價增幅下降，甚至需求量會出現(xiàn)絕對的下降。一、二線樓市先下行，三、四線樓市下行時段會來的晚一點。按照房地產(chǎn)市場大概3年一個小周期的說法，上升階段是一年半到兩年，下行階段是一年到兩年。
NBD：隨著購租并舉以及共有產(chǎn)權(quán)房出臺，業(yè)界有說房產(chǎn)稅也快了，對于房產(chǎn)稅這塊您怎么看？
顧云昌：準確的說應該叫房地產(chǎn)稅，稅收改革一定要進行，雖然很多人反對，現(xiàn)在的問題是即便持有100套也不交稅，那么政府財政的資金從哪來？實際上，更多的是從土地出讓金那里獲得。對于持有的不交易房子的持有稅，這是許多國家的做法，占有社會資源就需要交稅。不交稅導致炒房者進入，再加上房價上漲過快，大量的利益出現(xiàn)。所以，為了抑制炒房客，我們應該征收房地產(chǎn)稅。
NBD：目前中國樓市有泡沫嗎，如何警惕灰犀牛式風險？
顧云昌：許多國家都出現(xiàn)過房地產(chǎn)泡沫，而且都出現(xiàn)過破滅，所以這就是灰犀牛。日本金融危機和房地產(chǎn)泡沫聯(lián)系在一起，美國的金融危機也是房地產(chǎn)泡沫破裂。
中國為什么將金融風險放在第一位，就是因為中國的房地產(chǎn)已經(jīng)在大城市沉淀了泡沫，如果任其發(fā)展下去，一旦破滅就可能導致金融危機的出現(xiàn)，我們要預防。
由于中國土地市場的特殊性，樓市泡沫實際上也是地價泡沫的主要表現(xiàn)，因為我們的土地市場是政府控制的，所以房價中所含的地價比重不斷升高，自然會催生樓市泡沫。但現(xiàn)在我們還在城鎮(zhèn)化建設(shè)當中，我們尚不會存在灰犀牛事件，我們的需求依然很旺盛。
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