北京樓市調(diào)控近日又放“大招”，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式向社會征求意見。事實上，早在2013年10月，北京就發(fā)布了發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的“京七條”，共有產(chǎn)權(quán)形式的“自住型商品房”（簡稱“自住房”）在當(dāng)年就推出2萬套。2014年，北京50%的商品宅地轉(zhuǎn)向自住房建設(shè)或配建，當(dāng)年共建設(shè)5萬套自住房，占市場規(guī)模的50%。

那么，此次北京推出的共有產(chǎn)權(quán)住房，與原來的自住房是什么關(guān)系？近十多年來，包括北京在內(nèi)的很多城市，具有保障性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)型商品房（經(jīng)適房、限價房、雙限房、集資房和安置房等）名目眾多，但多因陷入福利陷阱而屢受詬病，現(xiàn)在又推出具有保障性質(zhì)的共有產(chǎn)權(quán)住房，能否避免過去的問題？在全面發(fā)力“租售并舉”、培育租賃市場、構(gòu)建“先租后買”的住房新制度的框架下，共有產(chǎn)權(quán)住房如何與“租售并舉”相契合？

北京2013年推出自住房，是想在“低端有保障，中端有支持，高端有市場”的住房制度框架下，解決京籍居民、非戶籍常住人口等“夾心層”的住房難題。北京是國內(nèi)人口吸附能力最強的城市，每年25萬左右在京高校畢業(yè)生留京比例約50%，在超高房價下，最受傷的莫過于包括那些“北漂”、京籍無房戶等在內(nèi)的中等收入“夾心層”了。他們對擁有產(chǎn)權(quán)住房，分享城市發(fā)展和升級紅利，有強烈訴求。

2013年至2014年，北京不僅大規(guī)模推出自住房，且其價格比同地段、同品質(zhì)商品住房價格低30%（且不高于每平方米22000元的房價控制水平）。但2014年北京卻出現(xiàn)了嚴(yán)重的自住房“棄購”現(xiàn)象。據(jù)報，當(dāng)年進入搖號程序的數(shù)個自住房項目，“棄購率”最高達50%，導(dǎo)致北京放緩甚至?xí)和Ａ俗宰》宽椖?。除?014年北京樓市回調(diào)的大環(huán)境，自住房制度設(shè)計存在重大積弊是根本原因。

首先，自住房優(yōu)先解決京籍和保障房輪候庫的無房人群，名下無房或僅有一套房的北京戶籍居民也可購買。其次，在交易限制上，自住房管理辦法規(guī)定，自住房不能出租，5年內(nèi)也不能上市交易。滿5年可出售，但屆時將以同地段商品住房和該自住房購買時價格差價的30%交納土地收益。再次，自住房被稱為“七折房”，即比同地段、同品質(zhì)商品房價格低30%。最后，“限房價”在限定自住房價格的同時，“競地價”最大化土地出讓金，開發(fā)商須以商品房盈利彌補自住房損失。因此，開發(fā)商參與自住房項目積極性不高，特別在樓市回調(diào)時，商品房盈利難以覆蓋自住房損失，自住房供應(yīng)品質(zhì)和配套就會缺斤少兩。同時，即便給予30%折價，很多“夾心層”也難以支付。另外，自住房多偏向于京籍居民家庭（甚至是有房戶），然后是保障房的輪候庫，很難惠及非戶籍常住人口。更重要的是，交易限制太嚴(yán)，特別是上市要繳納土地出讓收益，這讓擁有產(chǎn)權(quán)住房和成為“有產(chǎn)者”打折扣，產(chǎn)權(quán)共有無法“落地”。

此次暫行辦法的最大亮點，就是去除正常交易的門檻?；谧》炕貧w居住屬性的要求和設(shè)了5年“限售期”外，未對出租有任何限制。5年后上市交易時，購房者可隨行就市出售自有產(chǎn)權(quán)部分，或購買政府讓渡給購房者免費使用的產(chǎn)權(quán)部分，擁有全部產(chǎn)權(quán)。所以，從本質(zhì)上講，購房者擁有的產(chǎn)權(quán)部分，在權(quán)益上與商品住房無任何差異。所以，“北京模式”回歸了共有產(chǎn)權(quán)的本源。

在“北京模式”下，購房者和政府的產(chǎn)權(quán)份額，既可以是6 4，也可以是5 5。這樣，即便是高房價，但在政府折讓地價，以項目開發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤為基礎(chǔ)來定房價，戶型限制（90平方米以下戶型至少要占70%）及產(chǎn)權(quán)共有等多方支持下，“夾心層”擁有產(chǎn)權(quán)住房的訴求是可以實現(xiàn)的。而且，共有產(chǎn)權(quán)房源只配售給無房家庭，如京籍無房家庭，符合本市住房限購條件的、在項目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非京籍無房家庭。近期政策規(guī)定，新市民配售比不低于30%。

事實上，不管購房者和政府的產(chǎn)權(quán)份額按6 4，或是5 5配置，都是購房者根據(jù)支付能力選擇的結(jié)果，不僅是理性的購房行為，也順應(yīng)需求并豐富了多層次住房供應(yīng)體系。而且，共有產(chǎn)權(quán)與培育租賃市場、“購租并舉”本質(zhì)上是相通的，即根據(jù)居民支付能力，通過“先租后買”、“先小后大”、“先上車后改善”，構(gòu)建住房梯次和理性消費層次。目前，成都、重慶等推出了承租人后期可購買租賃住房，而且前期租金可抵月供的“由租到買”的新政策，事實上將“先租后買”、“租售并舉”有效結(jié)合了起來。

租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)等住房供給側(cè)制度創(chuàng)新，除分流住房需求、穩(wěn)定預(yù)期和房價，構(gòu)建理性的住房消費層次，更好地實現(xiàn)百姓安居夢以外，更重要的意義是，這給了新市民、非戶籍人群“扎根”城市的可靠預(yù)期。筆者認(rèn)為，租售并舉也好，共有產(chǎn)權(quán)也好，地方政府要有真心實意，要在土地供給上“讓利”，給市場有一定的盈利預(yù)期，要增加公共服務(wù)建設(shè)，逐步實現(xiàn)公共服務(wù)在不同群體間的均等化，配套改革也要跟上，如革新土地出讓“招拍掛”，加強公共財政建設(shè)及稅收政策支持落地等。