“房奴時(shí)代”：一線(xiàn)城市房租真的很高嗎？
在城市化、尤其是大城市化才走過(guò)半程之當(dāng)下，我們無(wú)論是討論房?jī)r(jià)、還是房租，都不宜動(dòng)不動(dòng)用道德綁架現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)演變。
純粹的道德訴求，容易讓人對(duì)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生誤判。
近期，易居研究院發(fā)布《50城房租收入比研究》報(bào)告，報(bào)告顯示，北上深一線(xiàn)城市的房租收入比嚴(yán)重高企，分別高達(dá)58%、54%和48%，亦即是說(shuō)，在北上深工作的人群，房租要占其人均可支配收入的一半左右。
在房?jī)r(jià)瘋漲勢(shì)頭稍稍停息的當(dāng)下，這份報(bào)告被輿論形容為“房奴報(bào)告”，引得無(wú)數(shù)北漂、滬漂、深漂大發(fā)感慨，“房子不僅買(mǎi)不起，也快租不起了”。
其實(shí)，如果理性分析的話(huà)，那么，我們就會(huì)認(rèn)識(shí)到，當(dāng)下我國(guó)一線(xiàn)城市的房租，不是高了，而是低了，未來(lái)房租漲幅大于房?jī)r(jià)漲幅將成為大概率事件。
為什么這樣判斷？
首先，從房屋租售比的角度看，北京、上海和深圳均在1:500以下，我們用更為形象的年房租/房?jī)r(jià)進(jìn)行核算，北上深目前僅有1.5%左右，亦即是說(shuō)，一套1000萬(wàn)元的房屋，一年租金普遍僅有15萬(wàn)元左右。如此之低的房租回報(bào)率，在全世界范圍內(nèi)，都是相當(dāng)?shù)偷模瑹o(wú)論是歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家、還是東南亞等發(fā)展中國(guó)家，其房租回報(bào)率普遍在4%-8%。
在我國(guó)一線(xiàn)城市超低房租回報(bào)率之下，未來(lái)只有兩種演化可能，一是房?jī)r(jià)大跌，二是房租補(bǔ)漲，我更看好后一種可能性，尤其是在部分城市已經(jīng)試點(diǎn)“租售同權(quán)”的背景下。
其次，易居研究院發(fā)布的《50城房租收入比研究》，其“收入”參數(shù)選用的人均個(gè)人可支配收入，而不是個(gè)人收入。人均收入包括單位補(bǔ)交的養(yǎng)老、醫(yī)療、住房公積金、年金等，但人均可支配收入僅是“最終消費(fèi)支出和儲(chǔ)蓄的總和”，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于人均收入。此外，人均可支配收入是所有人(包括老人和小孩)的平均值，而眾多北漂、滬漂和深漂，其個(gè)體的可支配收入要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于統(tǒng)計(jì)口徑的平均值，故而，其真正的房租壓力，其實(shí)也沒(méi)有我們想象般那樣嚴(yán)重。
再次，橫向?qū)Ρ葋?lái)看，如紐約、倫敦這樣的發(fā)達(dá)國(guó)家大城市，其房租收入比也普遍在50%左右，紐約的房租收入比更是接近60%。再如越南胡志明市、柬埔寨金邊市等東南亞國(guó)家的核心城市，其平均值的房租收入比則更是高得嚇人，胡志明市和金邊市的房?jī)r(jià)普遍在2000美元/平米左右，一套50平米的小公寓租金普遍在800美元/月左右，而當(dāng)?shù)氐娜司杖雲(yún)s遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于我國(guó)一線(xiàn)城市。
用“個(gè)人租房租金支出/個(gè)人可支配收入”來(lái)形容“房奴時(shí)代”的年輕人慘烈，是不客觀(guān)的，也是經(jīng)不起推敲的。一線(xiàn)城市的“土著”老人，收入是很低的，但他們自己有房，并不需要租房，北漂、滬漂、深漂的年輕人，其可支配收入，事實(shí)上要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一線(xiàn)城市的整體平均值，至于剛剛參加工作的年輕人，也完全可以在地理位置稍偏的地方群租，來(lái)降低自己的房租壓力。
在城市化、尤其是大城市化才走過(guò)半程之當(dāng)下，我們無(wú)論是討論房?jī)r(jià)、還是房租，都不宜動(dòng)不動(dòng)用道德綁架現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)演變，而是要有經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯，尊重市場(chǎng)演變的客觀(guān)規(guī)律。
□楊國(guó)英(中國(guó)金融智庫(kù)研究員)
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