3月下旬以來,多個城市再次密集出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策,不少三四線城市和縣級市也加入調(diào)控行列,“環(huán)一線城市”更是成為調(diào)控主力軍,部分熱點(diǎn)城市還推出“限改”(嚴(yán)禁“商改住”)和“限售”(新購住房在取得不動產(chǎn)證滿規(guī)定年限之后方可轉(zhuǎn)讓)政策。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,后續(xù)新房和二手房市場量價走勢將持續(xù)承壓。

熱點(diǎn)區(qū)域調(diào)控或加碼

今年3月以來,全國樓市掀起一波調(diào)控?zé)岢薄?jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前已有60多個城市樓市調(diào)控加碼。截至目前,京津周邊區(qū)域中,保定等20多個地區(qū)開啟限購措施。

“當(dāng)前的調(diào)控思路依然沒有改變,對于庫存高的三四線城市繼續(xù)鼓勵去庫存;而對于房價上行壓力較大的一二線城市及其周邊三四線城市則強(qiáng)力調(diào)控,抑制房價繼續(xù)快速上漲,保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。”長江證券分析師蒲東君認(rèn)為,對于房價存在繼續(xù)上行壓力的城市,不排除調(diào)控政策進(jìn)一步加碼的可能。

廣發(fā)證券分析師樂加棟認(rèn)為,“因城施策”調(diào)控思路將延續(xù)。一方面,從政策手段來看,不排除更多熱點(diǎn)城市繼續(xù)加碼現(xiàn)有政策的可能(特別是信貸層面,如二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”);另一方面,中西部三四線城市仍在去庫存的過程中,需要貨幣化安置、財(cái)稅補(bǔ)貼等政策配合。

成交量將繼續(xù)走低

長江證券研報(bào)顯示,截至3月31日,長江證券覆蓋的16個大中城市房價環(huán)比全線下降,成交價格為13105元/平方米,環(huán)比降4.81%。其中,一線城市房價為26281元/平方米,環(huán)比下降1.88%。二線城市為11858元/平方米,環(huán)比下降7.02%。三線城市為5528元/平方米,環(huán)比下降1.94%。數(shù)據(jù)顯示,各級城市累計(jì)成交均價同比去年下降16.51%、上升17.71%、上升13.58%。

蒲東君認(rèn)為,2017年3月,75城成交面積同比下降22.07%,相比2月份升幅大幅下降。受3月市場表現(xiàn)影響,1-3月75城成交同比下降11.67%,降幅相比1-2月明顯擴(kuò)大。在調(diào)控政策不斷升級、三四線城市短期擾動消退,以及4月基數(shù)繼續(xù)抬升的背景下,預(yù)計(jì)后續(xù)成交增速仍將繼續(xù)走低。

“在熱點(diǎn)城市二手房價格高企、核心城市圈三四線城市縣級市房價升幅過快的背景下,政策調(diào)控力度上可能進(jìn)一步加碼、范圍上可能進(jìn)一步擴(kuò)大。限購核心城市繼續(xù)細(xì)化區(qū)域執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、提高購買門檻,非核心城市重啟限購;限貸方面,核心城市二套房標(biāo)準(zhǔn)收緊至‘認(rèn)房又認(rèn)貸’。”樂加棟表示,政策落實(shí)力度和決心超過2011年調(diào)控。年初以來,廣發(fā)證券統(tǒng)計(jì)的各線城市都出現(xiàn)了明顯同環(huán)比下行,4個一線城市新房成交同比下降23%、14個二線城市同比下降17%、30個三四線城市同比上升10%(升幅收窄)。隨著政策繼續(xù)保持收緊狀態(tài),預(yù)計(jì)這一趨勢將持續(xù)。

樂加棟預(yù)計(jì),進(jìn)入二季度后,行業(yè)成交量將繼續(xù)下行,而此前表現(xiàn)較好的中西部三四線城市,隨著需求釋放和基數(shù)升高等因素影響,未來同比升幅也將收窄。

同時,從中國指數(shù)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看,2017年以來上海、廣州、深圳、南京、蘇州、廈門、武漢、成都、南昌等13個重點(diǎn)城市新開盤定價,29.5%的項(xiàng)目價格與上次開盤持平,18.8%的項(xiàng)目較上次開盤下跌。而在漲價盤中,新房價格僅平均上漲0.6%。中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為,市場預(yù)期調(diào)控仍將繼續(xù)從緊,再加上購房者原本就已有非常濃厚的觀望情緒,后續(xù)新房和二手房市場的量價走勢將承壓。

(原標(biāo)題:樓市成交料持續(xù)承壓)