很多一二線城市限購限貸了，其中最狠的就是北京，其在限購的基礎(chǔ)上大幅提高信貸的門檻，這同時(shí)也是把賣方給限制住了。但是，資金大潮不會(huì)這么“甘心”就停止的，可能會(huì)從一二線城市涌入市場更加廣闊的三線城市，尤其是強(qiáng)三線城市。
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還是先看看北京高額度的信貸政策對這次房地產(chǎn)熱潮的影響吧。
9.30日北京推出新的限貸政策：（1）首套35%比例首付；（2）非首套則按照50%首付。大家可以計(jì)算一下，二套房按照比例的話，如果房價(jià)在600萬-1000萬之間，則基本上首付需要300萬-500萬，二套房基本上是針對中產(chǎn)層級(jí)的，這樣的首付款我們認(rèn)為是相當(dāng)之高的。而針對剛需們或者外地家庭的，則首付比例提高到35%，如果房價(jià)在600萬-1000萬之間，則需要首付200萬-350萬之間，也是巨額數(shù)字啊。
對于新的信貸政策，大幅提高了首付比例，就是大大的提高了購買成本，門檻被拉高。這樣信貸政策的好處就是你雖然不滿足限購的條件，但是你沒有購買的資金，這使得購買者大幅減少。但是，我們反過來看，購買者大幅減少，代表賣房者也會(huì)大幅減少，因?yàn)榭梢越颖P的少了，賣方自然而然的就少了。
因此，很多北京戶口的家庭，已經(jīng)沒有購買第二套房的能力；很多剛需們、外地入京工作者也基本上被排除到購房之外。北京的房地產(chǎn)熱潮很快就會(huì)降下去，不僅是買，也是賣！
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北京的做法，應(yīng)該會(huì)很快傳到上海、深圳以及南京、蘇州、杭州等城市，因?yàn)檫@些城市之前的限購限貸政策力度還不夠，必須盡快借鑒北京的政策。
經(jīng)過層層傳導(dǎo)，我們也許會(huì)看到很多城市會(huì)推出新的限購限貸政策，而且條件會(huì)比較嚴(yán)，至少比現(xiàn)在嚴(yán)。但是，我們想問的是，這樣的做法會(huì)帶來什么問題呢？
實(shí)際上，2015年中央政策的“三去一降一補(bǔ)”供給側(cè)改革為核心，這是中央政策整個(gè)經(jīng)濟(jì)改革的核心，很多人之前無法理解，或者理解不深，我們相信經(jīng)過這次房地產(chǎn)熱潮，大家就深刻理解了。
目前，房地產(chǎn)庫存最多的地方是那些城市呢？我們大家都知道是三、四、五線城市。這些城市的債務(wù)比也是最高的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)賣不出去、土地也賣不出去，而且存在大量的銀行信貸。因此，我們需要更多的資金涌入三、四、五線城市，而不是留在一二線城市。
對于一二線城市，實(shí)際上房地產(chǎn)庫存已經(jīng)很低，而ZF債務(wù)是比較高的，因此一二線城市不需要更多的資金涌入，目前看ZF債務(wù)問題基本得到轉(zhuǎn)移。但是三、四、五線不僅存在債務(wù)問題，更重要的是庫存太高，嚴(yán)重影響銀行體系，這可能導(dǎo)致局部性金融問題。
因此，去庫存也是去債務(wù)，去債務(wù)也是去庫存。三、四、五線城市存在的房地產(chǎn)廠商的庫存，必然導(dǎo)致嚴(yán)重的銀行債務(wù)，也必然會(huì)產(chǎn)生ZF債務(wù)問題以及財(cái)政收入問題，房地產(chǎn)庫存、銀行債務(wù)以及ZF收入等全部和房地產(chǎn)、土地緊密聯(lián)系在一起。只有更多的資金涌入、大量的買盤才能去掉這些城市的房地產(chǎn)庫存、才能去掉銀行的債務(wù)問題、才能大幅降低ZF的債務(wù)比例，這才是根本。
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如果想讓海量資金從一二線涌入三、四線城市，也許所有的一二線城市都應(yīng)該采取北京這樣的高信貸政策。否則，僅僅限購是不行的。因?yàn)榉聪拶彽姆椒ㄌ嗔恕?/div>
如果重點(diǎn)一二線城市在國慶節(jié)后采用北京高信貸的政策，那么我們就可以非常肯定，這次房地產(chǎn)大潮要轉(zhuǎn)向了，從一二線轉(zhuǎn)移到三線了。但是我們同時(shí)也認(rèn)為，當(dāng)這次房地產(chǎn)大潮轉(zhuǎn)向三線的時(shí)候，就是這次房地產(chǎn)大潮最后的浪潮。這是因?yàn)椋?/div>
（1）資金（流動(dòng)性問題）問題。2009年、2013年的房產(chǎn)熱潮是海量貨幣超發(fā)的惡果，這次和2009年、2013年有本質(zhì)的區(qū)別，流動(dòng)性在收縮，因此不可能涉及到全國；
（2）一二線城市已經(jīng)吸引了很多貨幣，當(dāng)貨幣量涌入三線城市，一二線城市內(nèi)的貨幣會(huì)急劇減少；
（3）我們猜測，更多涌入三線城市的資金是其周邊地區(qū)的家庭資金，而不是全國性的資金，因此浪潮會(huì)小很多。
（4）一二線城市的限購限貸可能會(huì)使一些資金“留在”一二線城市，等待下一步機(jī)會(huì)。
綜上，我們小禾智庫的觀點(diǎn)：（1）以北京限購政策為核心，代表著中央的進(jìn)一步政策；（2）更多的資金可能涌入三線城市；（3）這次在2015年發(fā)起的房地產(chǎn)大潮，會(huì)在三線城市上漲的過程中結(jié)束；（4）全國房地產(chǎn)大潮進(jìn)入盤整時(shí)間。未來，需要看中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的情況！
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