2016年上半年，一線城市先暴漲后回落，二線熱點(diǎn)城市先緩長后暴漲。隨后，國家推出了“因城施策、一城一策”的調(diào)控方針，用兩只手進(jìn)行調(diào)控，一只手抑制價(jià)格泡沫，另一只手遏制資產(chǎn)泡沫。按照“宏觀經(jīng)濟(jì)、金融市場、土地市場、勞動(dòng)力市場和住房市場”互相作用的分析框架，2017年上半年，一線二線熱點(diǎn)城市將深化房地產(chǎn)調(diào)控。

收緊“錢袋”去杠桿

房貸、債券、理財(cái)，三大流入樓市的資金通道都遭遇進(jìn)一步監(jiān)管，房地產(chǎn)去杠桿化正在進(jìn)行。未來，會(huì)有更多的城市跟進(jìn)北上廣深的去杠桿步伐。

由中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議傳遞出的信息表明，國家要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。

2017年，整個(gè)宏觀調(diào)控中對(duì)房地產(chǎn)影響最大的仍然會(huì)是貨幣政策。

房價(jià)為什么會(huì)上漲？貨幣超發(fā)是必要條件，人口流向是充分條件。過去這么多年，我國房價(jià)的上漲和貨幣超發(fā)有很大關(guān)系，M2的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增速，整個(gè)社會(huì)流動(dòng)性泛濫。資金只有和新技術(shù)相結(jié)合，形成新的增長點(diǎn)和投資熱點(diǎn)，在新興產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)才能復(fù)蘇。

國家信息中心首席經(jīng)濟(jì)師范劍平說，多年來，我國搞房地產(chǎn)和金融炒作，因?yàn)榧夹g(shù)研發(fā)不掙錢，他們寧可在房地產(chǎn)和金融領(lǐng)域制造一個(gè)個(gè)泡沫，也要想辦法掙錢，于是出現(xiàn)了大量的擊鼓傳花游戲。但是，2017年這種形勢將會(huì)發(fā)生完全的變化。

2014年以來，我國開始出現(xiàn)資本凈流出，外匯儲(chǔ)備已經(jīng)減少了八千億元，這些外匯儲(chǔ)備的減少，相當(dāng)于注銷了一部分基礎(chǔ)貨幣投放。與此同時(shí)，2016年四季度，國家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行新一輪的調(diào)控，隨著房地產(chǎn)成交量的下降，由其創(chuàng)造的信用貨幣能力也會(huì)收縮。當(dāng)這兩部分都開始收縮時(shí)，2017年整個(gè)貨幣環(huán)境就不會(huì)像前幾年那么寬松了。

范劍平指出，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后，會(huì)有更細(xì)致更全面的政策方案出臺(tái)，引導(dǎo)資金回流到實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，這是房地產(chǎn)在2017年面臨的經(jīng)濟(jì)大背景和政策導(dǎo)向。

“具體到房地產(chǎn)領(lǐng)域，一方面要保證居民的居住功能，另一方面要適當(dāng)抑制投資功能的過度炒作，這是最大政策基調(diào)。而二套房等首付比的提高，擠出了泡沫，把房子留給首套置業(yè)的人，這是政策中最重要的信貸導(dǎo)向。”范表示。

剔除住宅的投機(jī)性

“房子是用來住的、不是用來炒的”，是2017年房地產(chǎn)政策最大的變量因素。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提及，以金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

關(guān)于這一點(diǎn)，北京目前執(zhí)行的貸款政策是非常具有參考價(jià)值的。首套首付35%到40%，二套50%到70%，實(shí)際上就是第一套房提供相對(duì)低一點(diǎn)的首付比例，第二套房首付比例加大，第三套不提供貸款。一個(gè)家庭在一個(gè)城市有兩套房子應(yīng)該是夠住的，所以只要政策嚴(yán)格執(zhí)行到位，政策的目的就可以達(dá)到。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，當(dāng)然，這其中還要嚴(yán)控各種變相降低首付的杠桿，比如變相首付貸等等。只要這些政策能夠得到落實(shí)，就可以避免過度釋放流動(dòng)性來支撐按揭購房，保障住宅的居住屬性。

“長效機(jī)制，意味著，房地產(chǎn)發(fā)展不能只靠一時(shí)的應(yīng)急政策，關(guān)鍵要解決內(nèi)火，完善制度建設(shè)。”中國房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長柴強(qiáng)說，“建立房地產(chǎn)的長效機(jī)制，關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長、存量房和增量房之間的關(guān)系。”

調(diào)控將會(huì)持續(xù)18個(gè)月

從現(xiàn)有的政策基調(diào)來看，調(diào)控從緊的局面并不會(huì)在短期內(nèi)結(jié)束。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長仇保興表示，近兩年，在全國660個(gè)城市中，只有不到20個(gè)城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升。但這20個(gè)城市卻占了全國金融資產(chǎn)的50%以上，一旦房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫破裂，就會(huì)因現(xiàn)代金融的傳導(dǎo)性而影響全國。這種表態(tài)也暗示，部分城市的調(diào)控政策恐不會(huì)在短期內(nèi)出現(xiàn)松動(dòng)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，限購政策真正見效的滯后期差不多是6個(gè)月時(shí)間，這意味著市場真正降溫要在2107年上半年。與此前相比，本輪周期市場啟動(dòng)時(shí)間更長。由于二線熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)不僅占全國市場份額大，而且風(fēng)向標(biāo)意義強(qiáng)，因此本次調(diào)整及其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響會(huì)比較顯著。

在新城控股副總裁歐陽捷看來，調(diào)控范圍基本不會(huì)擴(kuò)大，力度基本不會(huì)強(qiáng)化。調(diào)控會(huì)延續(xù)18個(gè)月，到2018年3月。

前期市場火爆控制了需求。南京這樣的城市，連續(xù)七個(gè)季度批準(zhǔn)上市的套數(shù)小于銷售套數(shù)，蘇州也是一樣，合肥差不多也是中間有斷續(xù)，七個(gè)季度無銷售。上海更不用說了，這些城市基本上都是無房可售。調(diào)控之后，2017年這些熱點(diǎn)城市的房價(jià)自然朝著政府希望的方向走，但房價(jià)不會(huì)降下來。背后邏輯極為簡單，越是大城市的人口虹吸效應(yīng)越大，人口流動(dòng)背后是資本流動(dòng)，就是人們把錢也帶到大城市去。

現(xiàn)在房地產(chǎn)已經(jīng)重新回到政策主導(dǎo)，而非市場配置資源為主導(dǎo)的時(shí)代。歐陽捷指出，現(xiàn)在是“更好地發(fā)揮政府作用”的時(shí)候。

歐陽捷說，調(diào)控既出，不會(huì)很快改變。2017年3月兩會(huì)之前，二線熱點(diǎn)城市調(diào)控不可能很快退出。2017年11月至“十九大”之前，地方政府領(lǐng)導(dǎo)班子或在調(diào)整之中或是剛剛就位，必須保持宏觀經(jīng)濟(jì)和政治穩(wěn)定，包括房地產(chǎn)都不會(huì)有很大的調(diào)整動(dòng)作，調(diào)控也不會(huì)退出。2018年3月兩會(huì)，新一屆政府將發(fā)布新的施政綱領(lǐng)和發(fā)展目標(biāo)，各地政府才會(huì)逐步啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，被壓抑許久的房地產(chǎn)調(diào)控政策才有可能逐步退出，而且還是要在供求基本平衡、房價(jià)基本穩(wěn)定的前提下。

中央提出抑制資產(chǎn)泡沫，對(duì)于二線熱點(diǎn)城市來說，調(diào)控雖然遲來但仍然必要，房價(jià)上漲速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過收入的增長，導(dǎo)致投資投機(jī)盛行。政府人士對(duì)記者表示，這輪房地產(chǎn)調(diào)控，有關(guān)部門從來沒這么較真。

事實(shí)上，二線熱點(diǎn)城市的房價(jià)幾乎單邊上漲，似乎越調(diào)控，房價(jià)越高，調(diào)控效果欠佳的主要原因之一就是沒有將房地產(chǎn)供給調(diào)控與需求調(diào)控并重。

中國人民銀行研究員盛松成指出，破解這一難題就需要從根源出發(fā)，總的來說，需求調(diào)控主要側(cè)重于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期。在市場分化的情況下，在分類施策、因城施策的背景下，二線熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)調(diào)控需要注重供給與需求相結(jié)合、長期調(diào)控與短期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。

“去庫存”仍是三四線樓市主旋律

三四線城市是數(shù)量泡沫，不存在明顯金融性泡沫。在“去庫存”尚未結(jié)束的情況下，2017年會(huì)繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)，整體而言，變化不大，“去庫存”仍將是三四線樓市主旋律。

全國房地產(chǎn)商會(huì)主席顧云昌以一組數(shù)據(jù)為理論依據(jù)：三四線熱點(diǎn)城市，只有惠州、太倉、中山、舟山、固安、香河、滄州、蕪湖等8個(gè)城市的房價(jià)平均漲幅超過49%，最低31%。其它三四線城市的房價(jià)漲幅都不超過20%，超過10%的也僅有10多個(gè)。他說，三四線城市由于庫存壓力高企,市場表現(xiàn)依然疲軟，2017年及未來較長時(shí)間內(nèi)政府都將維持寬松的政策。

當(dāng)全國核心一二線城市“全城限購限貸”之后，樓市需求勢必會(huì)外溢到其他城市，比如中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等等將成為新一輪的樓市熱點(diǎn)。

事實(shí)上，對(duì)于大多數(shù)非熱點(diǎn)城市（中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等等）來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實(shí)質(zhì)性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會(huì)面臨階段性調(diào)整的市場壓力。從短期內(nèi)來看，當(dāng)前上述城市樓市仍然是調(diào)整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場主基調(diào)。

而多地在房地產(chǎn)調(diào)控方面量化目標(biāo)，拿出實(shí)招。比如，浙江明確提出要力爭2017年起基本實(shí)現(xiàn)將全省商品住宅庫存消化周期控制在16個(gè)月內(nèi)；四川省則要求編制土地供應(yīng)計(jì)劃，將商品住房可售周期超過2年的縣(市、區(qū))納入“減少直至?xí)和?rdquo;類，暫停商品住宅用地供應(yīng)。

因此，2017年為了完成“去庫存”的任務(wù)，地方政府仍然會(huì)采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場復(fù)蘇和回升，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，這些措施包括暫停供地、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、契稅優(yōu)惠等稅費(fèi)措施、鼓勵(lì)人才購房等人才類政策、鼓勵(lì)購房入戶等戶籍政策、允許商品房沖抵保障房等“救市”措施。

這些措施將有利于三四線城市職工購房需求釋放，促進(jìn)庫存去化。

不過，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，部分經(jīng)濟(jì)條件較差、區(qū)位優(yōu)勢不明顯的三四線城市樓市基本處于不冷不熱格局中。此類城市如果不采取積極的人口導(dǎo)入等措施，樓市反彈的空間不大。

從35個(gè)城市的庫存數(shù)值看，北海的存銷比數(shù)值最高，為29個(gè)月。另外，類似煙臺(tái)、淮南的存銷比也比較高。這三個(gè)城市均為三線城市，且去庫存周期都超過了兩年的水平。

對(duì)此，國家發(fā)改委政研室副主任、新聞發(fā)言人趙辰昕說，房地產(chǎn)“去庫存”，實(shí)際上是指三、四線及以下城市的去庫存。

因?yàn)橐?、二線城市無論現(xiàn)在，還是將來一段時(shí)間以內(nèi)，土地及土地供應(yīng)量都小于人口凈流入量，需求都大于供應(yīng)。三四線城市本身對(duì)人口的吸引力較弱，因此普惠政策很難解決城市庫存不平衡問題，反而會(huì)造成城市房地產(chǎn)市場發(fā)展更加不平衡。趙辰昕指出，對(duì)三四線等商品房庫存較大的城市，政策需要根據(jù)城市狀況不同差異化對(duì)待，化解房地產(chǎn)庫存。

租房立法

2017年，租房一族迎來福音。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系葉劍平教授認(rèn)為，一直以來，住房租賃市場僅依靠一些規(guī)定文件來進(jìn)行管理，一定程度上導(dǎo)致住房租賃市場出現(xiàn)不少亂象，加快對(duì)住房租賃市場立法，有利于保障房東和房客雙方的權(quán)益，規(guī)范住房租賃市場。

事實(shí)上，在這兩年，培育住房租賃市場比以往更受到中央的重視。2015年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，就明確提出要發(fā)展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度。2016年6月3日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作。

可見，把租與售提到同等重要的地位，是房地產(chǎn)市場發(fā)展至今的必然：房地產(chǎn)的市場形態(tài)由增量轉(zhuǎn)為增量與存量同時(shí)發(fā)展、并重出現(xiàn)，部分一線城市出現(xiàn)二手房交易超過新房的情況。

綜合多位受訪專家觀點(diǎn)，住房租賃制度改革正呈現(xiàn)全國蔓延的態(tài)勢。政府正從供應(yīng)和需求兩端，著力建設(shè)租售并舉的市場化住房體系，試圖淡化市場對(duì)購買自有住房的依賴，引導(dǎo)企業(yè)規(guī)?；峁┳赓U住房，引導(dǎo)人們通過租房來解決居住問題，有助于為樓市降溫。