這是房企重組、聯(lián)合、并購頻發(fā)的一年。

當房地產(chǎn)增速不可避免地出現(xiàn)下滑之際，房地產(chǎn)企業(yè)的合縱連橫正在成為“新常態(tài)”。在這一出浪潮中，央企、地方國企、民營房企為整個行業(yè)呈現(xiàn)出截然不同的樣本。

央企大重組：改革深水區(qū)實踐

在國企改革浪潮中，央企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的整合早已成為整個行業(yè)關(guān)注的焦點。

此前，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于推動中央企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與重組的指導(dǎo)意見》，在推動中央企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與重組主要目標上，要求“資源配置更趨合理”。通過兼并重組、創(chuàng)新合作、淘汰落后產(chǎn)能、化解過剩產(chǎn)能、處置低效無效資產(chǎn)等途徑，形成國有資本有進有退、合理流動的機制。21家被國資委允許從事房地產(chǎn)主業(yè)的央企在今年的表現(xiàn)也異常活躍，至少有10家已啟動內(nèi)外部重組和并購，包括中建、保利、中航、五礦、中冶、中房等。

今年3月，中海地產(chǎn)和中信股份雙雙發(fā)布公告稱，中海全面收購中信旗下中信地產(chǎn)和中信泰富的住宅物業(yè)組合，交易對價預(yù)計為310億元。中海地產(chǎn)獲得中信布局于25城、總建筑面積2400萬平方米的土地儲備。中海擬采用“股權(quán)+資產(chǎn)”的交易形式，向中信配發(fā)10%的股份及轉(zhuǎn)讓價值約61.5億元的資產(chǎn)。

2010年至今，中海地產(chǎn)已進行了三次并購整合，通過三次并購直接獲得超過3700萬平方米的土地儲備，為其規(guī)模持續(xù)增長和維持利潤之王的地位打下了基礎(chǔ)。今年9月21日，在“2016中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值測評成果發(fā)布會”上，中海地產(chǎn)再次榮膺2016中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌價值排行榜冠軍寶座。

實際上，為了快速壯大自身規(guī)模，為了在改革浪潮中掌握住更多的話語權(quán)，一家又一家央企已經(jīng)自去年下半年以來不斷導(dǎo)演著瘋狂圈地的傳奇，在一線及部分二三線熱點城市制造了大批“地王”。

地產(chǎn)國企：并購好標的

中華企業(yè)的重組正在成為上海國企混改的最新樣本。

11月23日，中華企業(yè)公告重大資產(chǎn)重組方案，擬向控股股東上海地產(chǎn)集團發(fā)行股份及支付現(xiàn)金，購買其持有的完成集團內(nèi)業(yè)務(wù)整合后的中星集團100%股權(quán)，交易對價185.22億元。與此同時，中華企業(yè)向華潤商業(yè)、平安不動產(chǎn)、平安磐海匯富、中遠海運資產(chǎn)、合享投資、金投基金以發(fā)行股份的方式募資。其中，華潤置地以每股5.23元認購中華企業(yè)13.98億股新股，占其全面擴大后股本20.9%，總認購價73.15億人民幣。重組完成之后，華潤置地將成為中華企業(yè)的二股東。

據(jù)悉，中華企業(yè)2014年度除稅后虧損44萬元，2015年度除稅后虧損280萬元，截至9月底，今年9個月除稅后盈利52萬元。此次，中華企業(yè)擬透過資產(chǎn)重組，向其控股股東上海地產(chǎn)收購上海中星的全部股權(quán)，上海地產(chǎn)集團則將金豐易居100%股權(quán)、馨逸置業(yè)100%股權(quán)、富源濱江53%股權(quán)、富鳴濱江100%股權(quán)、申江怡德100%股權(quán)、環(huán)江投資100%股權(quán)分別從金豐投資、地產(chǎn)住保、申江集團注入中星集團。上述公司涉及上海市核心區(qū)域多個地理位置優(yōu)越、市場前景良好的綜合房地產(chǎn)開發(fā)項目。待這些黃金地塊順利注入中華企業(yè)之后，必將令后者的盈利能力和估值得到大大改善。作為第二大股東的華潤置地，也將坐享其成，從而進一步拓寬中國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)及投資的平臺。

高盛發(fā)表研報顯示，華潤置地入股中華企業(yè)逾20%股權(quán)，對公司的影響有限。該行維持華潤置地買入評級，目標價25.7元。該行續(xù)稱，中華企業(yè)資產(chǎn)包括189萬平方米土地儲備，主要位于長三角地區(qū)，但相對華潤置地土儲規(guī)模較少，該行認為只是進一步確認行業(yè)整合。

民營房企：激進商幫壓力山大

近年來，在央企、地方國企的改革大背景下，民營企業(yè)的表現(xiàn)可圈可點，尤其是部分較為激進的房企，更是通過各種收并購方式，不斷壯大自身規(guī)模，應(yīng)對行業(yè)困局。

一直以來，“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”都是那些表現(xiàn)激進的房企的“拿手戲”，通過可持續(xù)的高周轉(zhuǎn)，他們快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售、快速回款，締造了一個又一個樓市傳奇。對于他們來說，拿地后一年內(nèi)實現(xiàn)銷售已是順理成章。

日前，“并購?fù)?rdquo;孫宏斌就明確對媒體表示，房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢是集中度越來越高。“現(xiàn)在前100名房企的市場占有率是40％多，相信5到10年后會集中到70%多，前十名的占有率會到達20-30%。未來并購是趨勢，小公司將不斷被大公司收購。”

然而，隨著政府不斷出臺調(diào)控政策，房企融資渠道緊縮，房地產(chǎn)市場開始趨冷，部分習(xí)慣于“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”的民營企業(yè)恐將承受較大壓力，如何降低成本、提高競爭力、規(guī)避風(fēng)險已經(jīng)成為重中之重。

據(jù)悉，國土資源部等多部位已經(jīng)向熱點城市部署研究防止“地王”頻現(xiàn)、防范地價異常的應(yīng)對措施，通過這些措施以有效防止“地王”的產(chǎn)生。同時也明確提出，今后土地市場的重點工作也是防止“地王”頻現(xiàn)。從明年土地市場看，“地王”將不再出現(xiàn)，尤其是之前拿下“地王”的房企更應(yīng)提前未雨綢繆。