2016年的房?jī)r(jià)瘋狂地刷新著記錄。尤其8月后房?jī)r(jià)出現(xiàn)大范圍大幅度跳漲，讓樓市在2016年的夏季成功吸引了所有人的目光。就像首富王健林提出的先定一個(gè)“掙他一個(gè)億”的小目標(biāo)一樣，對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，恐怕目標(biāo)就是“買他一套房”。結(jié)婚需要房，養(yǎng)孩子需要房，孩子上學(xué)需要房，接父母同住更是需要一套更大的房。反正只要買得起，能買到，多少套也不嫌多。因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)不斷上漲的大背景下，只要時(shí)間足夠，把握機(jī)會(huì)，購(gòu)房產(chǎn)生投資回報(bào)率高達(dá)50%以上，甚至100%不是神話。這是很多投資都難以企及的收益率。不過(guò)，在房?jī)r(jià)飆升的背后，偏離居住屬性的投資，正成為一種危險(xiǎn)游戲。

買房讓我成為“土豪”

大學(xué)畢業(yè)就來(lái)到北京工作生活的李素（化名）已在北京待了近10年的時(shí)間，雖然時(shí)間不長(zhǎng)，但李素已在2016年完成了自己的第四套房產(chǎn)的購(gòu)置。

“發(fā)現(xiàn)我人生的每個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)都有‘房’的存在。”李素說(shuō)：“我不是富二代，所以2006年剛來(lái)北京時(shí)買第一套房時(shí)壓力還是很大。第一套房買的珠江綠洲，雖然現(xiàn)在房?jī)r(jià)單價(jià)在5、6萬(wàn)元每平方米，但當(dāng)時(shí)的這個(gè)位置還屬于很偏僻的，所以購(gòu)買時(shí)房?jī)r(jià)也就只有6000元每平方米。父母給我湊了30萬(wàn)元首付，完成了我首套房的購(gòu)置。”

李素介紹，她人生中的第二套房是2009年結(jié)婚前，和丈夫一起購(gòu)置的，因?yàn)楣ぷ鲉挝辉诒彼沫h(huán)，所以兩個(gè)人再加上家人共同湊了60萬(wàn)元的首付，在惠新西街附近買了一套三居室。

“因?yàn)楫?dāng)時(shí)房?jī)r(jià)還沒(méi)漲起來(lái)，所以在2013年便還清了兩套房子的貸款。”李素說(shuō)，投資什么都不如買房實(shí)在，所以和丈夫兩個(gè)人商量后，在亦莊買了兩套商住兩用的房子，也不用占任何指標(biāo)，壓力也不會(huì)很大。

李素說(shuō)，雖然她和丈夫月收入都在萬(wàn)元左右，和幾年前沒(méi)有什么變化，但也許是幸運(yùn)，也許是正趕上時(shí)機(jī)，當(dāng)時(shí)買的幾套房讓她和丈夫的資產(chǎn)積累也達(dá)到了數(shù)千萬(wàn)元。

1985年出生的樊冪（化名）是土生土長(zhǎng)的鄭州人。2012年研究生畢業(yè)后，為了父母就留在了家鄉(xiāng)。“直到去年，鄭州房?jī)r(jià)和北京相比簡(jiǎn)直是白菜價(jià)，雖然經(jīng)過(guò)幾輪上漲，較5年以前已經(jīng)漲了50%，但因?yàn)榛鶖?shù)本來(lái)就低，房?jī)r(jià)一直在萬(wàn)元徘徊，港區(qū)新區(qū)房?jī)r(jià)更低。”

“因?yàn)榭吹缴虾Ｊ蕾Q(mào)區(qū)周邊房?jī)r(jià)因自貿(mào)區(qū)的影響房?jī)r(jià)已翻了幾番，所以我想鄭州自貿(mào)區(qū)、新區(qū)的房?jī)r(jià)空間也應(yīng)該不小。”樊冪說(shuō)，2015年時(shí)，經(jīng)朋友介紹，我?guī)е拮雍透改溉ジ蹍^(qū)附近看了房子，覺(jué)得價(jià)格還能承受，所以直接訂了2套150平方米的房子。事實(shí)上，直到今年3、4月份，港區(qū)的房?jī)r(jià)也就只在六七千元，我還以為這次投資錯(cuò)誤了。但沒(méi)想到到了6月份，房?jī)r(jià)開(kāi)始動(dòng)了，因?yàn)槭莿倓傞_(kāi)始，所以較之前漲幅還很小，我立即決定再找朋友買兩套面積分別為280平方米和210平方米的房子，我在北京的朋友知道后，也跟著買了兩套。到了8月超出我的預(yù)想，我買的房子的價(jià)格已經(jīng)漲到11000元。9月底，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)到了13000元。

樊冪說(shuō)，因?yàn)橘J款壓力，所以在做貸款前，將一套150平方米和一套210平方米的房子以12000元每平方米的價(jià)格轉(zhuǎn)手。“如果資金足夠，我打算繼續(xù)持有的，我相信房?jī)r(jià)還要較大的漲幅空間，但因?yàn)殄X周轉(zhuǎn)不開(kāi)，只得賣掉。不過(guò)這兩套房也讓我賺了200多萬(wàn)元。”

小樊冪2歲的董洋（化名）雖然沒(méi)有他們那么幸運(yùn)，但隨著董洋一次又一次的主動(dòng)投資，董洋也完成了資產(chǎn)的原始積累。第一次買房是2011年和幾個(gè)朋友一起湊的首付，那時(shí)我們用其中一個(gè)人的購(gòu)房指標(biāo)買房，幾個(gè)人湊了100多萬(wàn)元的首付。到2014年，我們把房子賣掉，每人拿到100萬(wàn)元左右。

董洋說(shuō)：“掙到第一桶金后，又湊了50萬(wàn)元，在南三環(huán)給自己買了套300萬(wàn)元左右二手房。目前這套房也已上漲至400萬(wàn)以上，如果是憑工資，我工作二十年才能掙到。”

投資買房的趨勢(shì)在2016年愈加明顯。一位開(kāi)發(fā)商區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，盡管部分二線城市銷量、價(jià)格漲幅驚人，但購(gòu)房者用于自住的并不多。“很多外地朋友，甚至北京的朋友，托我在合肥、南京、蘇州買房的不在少數(shù)，像這些都是投資用。”他說(shuō)。

以杭州為例，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，杭州樓市外地購(gòu)房群體占比不斷攀升，G20之后一周，外地人的購(gòu)買比例達(dá)39.3%，其中25.4%的外來(lái)購(gòu)房者購(gòu)買了兩套及兩套以上的商品房。鄭州方面，據(jù)克而瑞《1-7月鄭州消費(fèi)者購(gòu)房報(bào)告》，鄭州外籍購(gòu)房者比例甚至高達(dá)了82%，截至8月底，這一比例再次上漲至85%，達(dá)到有數(shù)據(jù)可查的6年來(lái)最高。其中鄭州戶籍的購(gòu)房者僅占18%，省內(nèi)其他區(qū)域的購(gòu)房者占69%，外省占13%。而有數(shù)據(jù)顯示，北京周邊地區(qū)北三縣、涿州等地的投資戶占比更是高達(dá)60%至70%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年上半年一線城市房?jī)r(jià)率先收緊，在一線城市溢出效應(yīng)下，部分投資投機(jī)資金開(kāi)始撤出一線城市，進(jìn)而進(jìn)入二線城市，熱點(diǎn)二線城市和一線城市周邊價(jià)格漲幅開(kāi)始大幅上升。

法拍房、學(xué)區(qū)房層出不窮

栗敏（化名）買房則不是因?yàn)橛卸嘤噘Y金，而是為了“學(xué)區(qū)”。栗敏家庭條件并不富裕，但為了讓孩子上學(xué)，她幾乎跑遍了目標(biāo)學(xué)區(qū)附近所有的房產(chǎn)。

“最終選定了榮豐2008一套最小戶型，僅19平方米的住房。”栗敏說(shuō)，這旁邊有14中，還有個(gè)高中，雖然不是最好的學(xué)校，但這套房200多萬(wàn)，已經(jīng)是家里能承擔(dān)的最大限度了。“等房子到手后就租出去，這么小，沒(méi)法住。”

再窮不能窮教育。2016年初，網(wǎng)上曝出北京一處學(xué)區(qū)房單價(jià)每平方米46萬(wàn)元，一套11.4平方米的房售價(jià)530萬(wàn)元人民幣。此前文昌胡同一套房產(chǎn)，單價(jià)也高達(dá)34萬(wàn)元每平方米。胡同小院雖然單價(jià)較高，但因平方米數(shù)小總價(jià)較低，成了不少家長(zhǎng)的選擇，雖然高單價(jià)也只是個(gè)例，但學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)被熱炒卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。

據(jù)鏈家置業(yè)的一位銷售顧問(wèn)介紹，目前位于奮斗小學(xué)學(xué)區(qū)的，長(zhǎng)椿街口的高層住宅售價(jià)單價(jià)平均為13萬(wàn)元左右。而一街之隔的位于北京第二小學(xué)學(xué)區(qū)的住宅單價(jià)已漲至16萬(wàn)元左右。“這一片在2014年前價(jià)格平均在7萬(wàn)元到8萬(wàn)元，近兩年連番跳漲。”

事實(shí)上，近日中國(guó)教育在線發(fā)布的《2016年基礎(chǔ)教育發(fā)展調(diào)查報(bào)告》就顯示，在北京，位于海淀區(qū)五道口核心區(qū)域的中關(guān)村第二小學(xué)學(xué)區(qū)房，與相隔不到一公里的海淀區(qū)第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)區(qū)房，兩處房?jī)r(jià)近10個(gè)月一路上漲。因中關(guān)村第二小學(xué)是海淀區(qū)乃至北京市所屬重點(diǎn)小學(xué)之一，所以盡管兩所學(xué)校地理位置相差不足一公里，但房?jī)r(jià)每平方米卻相差兩萬(wàn)余元。同樣屬于海淀區(qū)兩處距離相差不足兩公里的中關(guān)村第一小學(xué)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格比雙榆樹(shù)中心小學(xué)學(xué)區(qū)房每平方米高出近3萬(wàn)元。東城區(qū)與海淀區(qū)情況類似，著名的史家小學(xué)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格與回民小學(xué)學(xué)區(qū)房每平方米也相差近3萬(wàn)元。

在上海，學(xué)區(qū)房問(wèn)題也比較突出，位于黃浦區(qū)的上海實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格比光明小學(xué)學(xué)區(qū)房每平方米高出近1.5萬(wàn)元，位于上海徐匯區(qū)的向陽(yáng)小學(xué)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格比上海市教育科學(xué)研究院實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)區(qū)房每平方米高出2.2萬(wàn)余元。

上述銷售人員表示，應(yīng)注意是否在學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。例如很多住宅項(xiàng)目離部分學(xué)校很近甚至一墻之隔，但仍不屬于該校學(xué)區(qū)范圍。

從某種意義上說(shuō)，學(xué)區(qū)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)的衍生品，是現(xiàn)行教育體制下的獨(dú)特現(xiàn)象。為了孩子能贏在“起跑線”，能進(jìn)好的學(xué)校，接受更好的教育，很多家長(zhǎng)不惜重金買下重點(diǎn)公辦小學(xué)的學(xué)區(qū)房。

因此，業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于天價(jià)學(xué)區(qū)房，顯示出的是教育資源的均衡配置不均。“教育均衡是教育公平的前提和基礎(chǔ)。城鄉(xiāng)受教育的機(jī)會(huì)均等、城市與城市間受教育的機(jī)會(huì)均等、片區(qū)與片區(qū)間受教育的機(jī)會(huì)均等，均衡發(fā)展與優(yōu)質(zhì)發(fā)展也應(yīng)相輔相成，師資力量的均衡配置、教育扶持力度的協(xié)調(diào)統(tǒng)一、教育設(shè)施的均衡配置等都可促進(jìn)教育的均衡發(fā)展。”上述人士說(shuō)。

因此，近日西城區(qū)房管局表示，未來(lái)西城區(qū)將對(duì)棚改區(qū)周邊的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為、中介機(jī)構(gòu)炒作學(xué)區(qū)房、變相參與群租房和危險(xiǎn)平房租賃、直管公房轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借等現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)查。

包括對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的違規(guī)行為采取下發(fā)責(zé)令整改、暫停網(wǎng)簽、記入不良信用檔案、行政罰款等多種方式進(jìn)行監(jiān)管，將投訴量居前的5家中介機(jī)構(gòu)記入“黑名單”。

據(jù)悉，2017年，將建立以信用監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)警示為核心的監(jiān)管模式，將轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的企業(yè)信息納入平臺(tái)管理，及時(shí)將企業(yè)違規(guī)行為記入企業(yè)監(jiān)管“黑名單”，定期聯(lián)合工商部門將中介的違規(guī)行為向社會(huì)公示預(yù)警。據(jù)介紹，未來(lái)會(huì)將未備案機(jī)構(gòu)納入管理范圍，在網(wǎng)站上及時(shí)公布未備案或者未報(bào)送信息的機(jī)構(gòu)名單，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。

西城區(qū)還將加大對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)尤其是大型連鎖機(jī)構(gòu)網(wǎng)站的監(jiān)控，對(duì)機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，對(duì)機(jī)構(gòu)炒作學(xué)區(qū)房、拆遷房、擅自發(fā)布不實(shí)、虛假房源信息，銷售未取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目等行為進(jìn)行嚴(yán)肅查處。

值得一提的是，除了學(xué)區(qū)房外，近兩年法拍房也成了購(gòu)房寵兒?，F(xiàn)階段房產(chǎn)來(lái)源不再僅僅是開(kāi)發(fā)商、個(gè)人，甚至還有法院。僅淘寶拍賣中全國(guó)法拍涉房項(xiàng)目便有99621個(gè)。法拍房最大的來(lái)源是銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)的不良債權(quán)抵押物，尤其是開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者的必要抵押物。此外，民間借貸糾紛、司法沒(méi)收也會(huì)產(chǎn)生法拍房。

法拍房雖然較市場(chǎng)價(jià)有一定優(yōu)惠，但風(fēng)險(xiǎn)性也極大。拿12月23日開(kāi)拍的一套位于豐臺(tái)區(qū)銀地家園的一套房產(chǎn)，建筑面積119.3平方米，起拍價(jià)為307萬(wàn)元。以此計(jì)算，起拍單價(jià)為2.57萬(wàn)元，較市場(chǎng)上平均4萬(wàn)元至5萬(wàn)元的售價(jià)便宜近一半。

但值得注意的是，該房產(chǎn)現(xiàn)狀為出租，租期至2032年4月30日，這也意味著，該房到租期結(jié)束長(zhǎng)達(dá)16年，也就是不管以怎樣的價(jià)格拍得該房產(chǎn)，可獲得的時(shí)間都將在16年之后。

此外，即便是以合適的價(jià)格可以購(gòu)得合適的房產(chǎn)，但也需要注意，法拍房的付款為拍得后20日內(nèi)一次性付清，并不像普通購(gòu)房可以使用貸款。

外溢的“買房大軍”

資金潮下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)高燒難退，而這股熱潮同樣影響到了國(guó)外，中國(guó)買家持續(xù)涌入促使多個(gè)國(guó)家重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速攀升。據(jù)世邦魏理仕公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，中國(guó)資本的跨國(guó)房地產(chǎn)投資約161億美元，較去年同期增長(zhǎng)了一倍，超過(guò)加拿大和新加坡，成為僅次于美國(guó)的世界第二大跨境房地產(chǎn)投資來(lái)源。

而置業(yè)目標(biāo)則大部分在于投資。最新《2016中國(guó)高凈值人群出國(guó)需求與趨勢(shì)白皮書(shū)》顯示，目前已辦理海外置業(yè)的高凈值人群在海外平均擁有2.3套房產(chǎn)。投資是其海外置業(yè)的主要目的，占比75%；其次是子女教育居住，占比56%。

李女士是一個(gè)在新西蘭做個(gè)人開(kāi)發(fā)商的中國(guó)人，近年來(lái)通過(guò)在新西蘭拍地蓋房賺了不少。

“近年來(lái)，新西蘭的環(huán)境與宜居，再加上移民較為簡(jiǎn)便，新西蘭早已成為了國(guó)內(nèi)富人的重要選擇地。如果用夸張些的說(shuō)法，在新西蘭許多區(qū)域，僅用中文完全可以生活。”李女士說(shuō)，國(guó)人扎堆買房的習(xí)慣在國(guó)外也不例外，因此，在朋友、親戚的帶領(lǐng)下，越來(lái)越多的人來(lái)此置業(yè)。

李女士介紹，每當(dāng)拍得一塊地，自己便將其一分為二，如果地塊大，會(huì)分為三部分或更多，一部分是在該土地上的原有房屋直接轉(zhuǎn)手，而另外的則再由做設(shè)計(jì)師的丈夫設(shè)計(jì)建造后賣出。

李女士說(shuō)，新西蘭地廣人稀，所以都是大片草坪的獨(dú)門獨(dú)戶，因此一分為二后的院落雖然有所變小，但對(duì)于國(guó)人來(lái)說(shuō)，依然是十分優(yōu)越的居住環(huán)境，所以自己蓋的房從來(lái)都是國(guó)人購(gòu)買，且十分暢銷，利潤(rùn)少則50%，多則100%或更多。

付女士便是李女士的客戶，已經(jīng)投資了兩套房產(chǎn)，最近付女士還帶著親戚來(lái)看房，也打算投資。

而正是國(guó)人對(duì)置業(yè)的熱衷，讓有觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)人的買房熱情正在推升世界的房?jī)r(jià)。數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)人所購(gòu)買的首爾土地從2014年末的2113塊，增至2016年上半年的4139塊，增幅達(dá)96%，面積亦增長(zhǎng)29%。

韓國(guó)國(guó)內(nèi)有人擔(dān)心，這種情況會(huì)導(dǎo)致韓國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。以中國(guó)人熱衷投資的濟(jì)州島房地產(chǎn)為例，去年中國(guó)游客在濟(jì)州島購(gòu)地置產(chǎn)已拿下近六成土地，與此同時(shí)，去年濟(jì)州島掛牌地價(jià)就上升了28%。

據(jù)澳洲財(cái)政部12月2日公布的一份工作報(bào)告顯示，近幾年來(lái)，外國(guó)人對(duì)于澳洲房地產(chǎn)的需求增長(zhǎng)很快，其中又以中國(guó)需求為主。2010年年中，中國(guó)公民獲得的澳洲房產(chǎn)投資許可占外來(lái)總體的50%，這一數(shù)字在2015年年初上升到了70%。

而在投資大量涌入的同時(shí)，房?jī)r(jià)大幅上升。以加拿大溫哥華為例，溫哥華的排名從去年的第四位飆升至第一位，這個(gè)加拿大城市的房?jī)r(jià)在過(guò)去十年中翻了一倍，這也引發(fā)了當(dāng)?shù)丶彝サ膹?qiáng)烈抗議，因?yàn)槟壳暗姆績(jī)r(jià)已經(jīng)相當(dāng)于他們一生所有收入的90%。

瑞銀最新發(fā)布的2016年全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)報(bào)告指出，剛性供給以及中國(guó)買家持續(xù)涌入，成為推動(dòng)海外房?jī)r(jià)不斷攀升的重要因素，低利率、全球資本的流入和投資者對(duì)于回報(bào)率的樂(lè)觀更助長(zhǎng)了這一膨脹勢(shì)頭。

報(bào)告顯示，過(guò)去五年內(nèi)溫哥華，倫敦和斯德哥爾摩的房?jī)r(jià)激增，房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)排行前三，悉尼，慕尼黑和香港的估值也不容樂(lè)觀，舊金山是美國(guó)估值最高的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但尚未達(dá)到泡沫風(fēng)險(xiǎn)。在接近房地產(chǎn)泡沫的城市中，房?jī)r(jià)自2011年以來(lái)已經(jīng)增加了近50%，而其他城市的平均漲幅只有不到15%。

同時(shí)，海外置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)激增。有媒體報(bào)道稱，澳洲多家大銀行停止了對(duì)非澳大利亞來(lái)源的購(gòu)房者的購(gòu)房放貸。澳大利亞最大銀行之一、西太平洋銀行表示，目前該銀行已停止了對(duì)非澳大利亞居民的購(gòu)房貸款。澳新銀行停止了對(duì)收入100%為非澳大利亞來(lái)源的購(gòu)房貸款；如果總收入中一半以上來(lái)源于外國(guó)，那么最多只能做7成的購(gòu)房貸款。澳大利亞聯(lián)邦銀行停止了對(duì)收入100%為非澳大利亞來(lái)源的和100％個(gè)體經(jīng)營(yíng)收入的購(gòu)房貸款；對(duì)于持有臨時(shí)簽證的澳大利亞收入者，最多可以做7成購(gòu)房貸款。

在此影響下，部分購(gòu)房者不得不放棄首付。居住在上海的王小姐介紹，其于2014年在澳大利亞墨爾本市區(qū)簽了一套公寓期房，總價(jià)折合為500萬(wàn)元人民幣，首付10%，余款在交割日支付，約定于今年12月7日交割。但因貸款新政，讓首付的50余萬(wàn)元打了水漂。

根據(jù)澳大利亞外國(guó)投資審查委員會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，在各類房地產(chǎn)外來(lái)投資總額中，中國(guó)人達(dá)成的交易額所占的比例從2013／14年度的28.4%上升到了2014／15年度的41.3%。

如今，對(duì)于80后、90后、甚至00后的人來(lái)說(shuō)，“房”的意義已不再像父母那輩一般，為的是遮風(fēng)擋雨，為的是全家人可以一起生活。而現(xiàn)在，住在哪個(gè)區(qū)域，哪個(gè)小區(qū)，多大平方米的“房”，擁有多少套房，是否是學(xué)區(qū)，是否獨(dú)自擁有，為我們貼上“貧”與“富”的標(biāo)簽，也仿佛預(yù)示著我們的未來(lái)走向。