在諸多的城市房價樣本中，西安范本提供了很有趣的借鑒。

這個城市，常住人口870萬左右，城市GDP超過5800億元，高校數(shù)量全國第3-4位，醫(yī)療、城市基礎(chǔ)配套穩(wěn)居西北五省龍頭，但在中國房地產(chǎn)的黃金十年，住宅均價僅僅實(shí)現(xiàn)2倍增速；這個城市，號稱世界歷史名城，加冕國家區(qū)域中心，追夢國際化第三城，但在省會房價紛紛一飛破萬時，依然艱難地處理庫存。

這是最好的城市，房價良心，百姓樂活，堪稱嘈雜世界的一股清流；這是最壞的城市，資本淡寡，投資焦荒，經(jīng)濟(jì)土臉灰頭。

5套房難換北京一個家

趙娜，女，50歲，西安城土著，最堅定的房產(chǎn)投資者，名下商鋪3套、住宅7套。

“這兩套房子賣了快一年了，鮮少有人問津。沒辦法，只能先裝了。”11月10日，盡管天氣已經(jīng)慢慢變冷，并不適合裝修，但趙娜還是堅持開工，“簡單裝一下，明年實(shí)在不行，租出去。”

這兩套“砸在”趙娜手里的物業(yè)，位于西安市曲江新區(qū)中軸線雁塔南路，是西安著名的富人區(qū)。3年前，趙娜用拆遷款一口氣在同一個小區(qū)全款買下兩套住宅，一戶86平方米，一戶141平方米。

“姐，您真有眼光，咱這小區(qū)地段好、戶型好，又緊挨CCBD（中央文化商務(wù)區(qū)），您就坐等升值吧。”彼時，置業(yè)顧問說得天花亂墜，趙娜也聽得心花怒放。

她回憶說，拿到購房合同那天，特地和愛人出去吃了頓大餐，慶祝他們又多了兩套房。

“買房讓我踏實(shí)，讓我有安全感。”趙娜的“任性”是所有這個時代中國人的縮影，“房子，不僅是房子，更是財富、身份、甚至社會地位的象征。”而她，也自認(rèn)深諳投資之道——早買，多買，買好地段。

不過，她沒想到，2014年、2015年、2016年，在全國幾乎所有省會城市樓市都經(jīng)歷了“對號式”的走勢后，西安樓市依然低迷。她也沒想到，“好地段”曲江的房價竟然越來越低，自己虧了本。

“簡直不可思議。”趙娜說的窩火，“2013年10月份我買那會，每平方米7400元，等到2015年12月交房時，每平方米只值6100元，2016年國慶節(jié)后好了點(diǎn)，市場價格大概在6500元左右。但中介講稅費(fèi)、更名費(fèi)需要買家承擔(dān)。掛出去快一年了，僅有的幾個買家去小區(qū)一看，都沒了下文。”

趙娜解釋說，兒子去年剛剛大學(xué)畢業(yè)，在北京擁有穩(wěn)定的工作，與女朋友感情也穩(wěn)定，馬上準(zhǔn)備結(jié)婚生子。“活到我這個歲數(shù)還有啥，不就是孩子嘛。北京房價一天一個價，現(xiàn)在我們賣掉手里的5套房才能勉強(qiáng)為兒子在北京安個家。”

但很顯然，并沒有人愿意接盤。“從前我覺得自己還算成功，但這次真是相當(dāng)受挫。房子賣了這么久也沒賣出去，北京房價再漲是一說，主要太耽誤孩子的婚姻大事。”趙娜一臉著急。

“我們小區(qū)14號樓、15號樓交房一年了。你看，樓前面依然吊塔聳立，塵土飛揚(yáng)。本該一年前到位的基礎(chǔ)設(shè)施、公共綠化到現(xiàn)在還是個‘半吊子’。賣得出去才怪。”趙娜的鄰居王欣吐槽，“這兩年曲江二期大量新樓開盤，市場消化不了，價格自然下跌。房賣不出去，建筑進(jìn)度就慢，配套設(shè)施也不可能跟上。”

王欣是和趙娜同一小區(qū)的一期3號樓的老業(yè)主，陜西臨潼人，中文系出身。他是有“曲江情結(jié)”的西安年輕人代表，大學(xué)四年見證了曲江的變美、變富。他說，那時候，做夢都想住曲江；那時候，看著“大唐芙蓉園”就覺得盛世繁華。

他的買房故事，用一句流行的話，“說出來都是淚”。

2010年，剛剛大學(xué)畢業(yè)的王欣踩遍了曲江所有樓盤，終于在雁塔南路上找到了“顏值”理想的房源，“當(dāng)時，看到小區(qū)和周邊環(huán)境就‘拔不動腿’。”彼時，西安城新房均價6000元/平方米左右，王欣看重的樓盤8500元/平方米-1.2萬元/平方米，“出于經(jīng)濟(jì)壓力考慮，樓層戶型都選了中檔，成交價每平方米9500元，父母出的首付，我每個月還貸4000多元。”

然而很快，王欣就開始清醒，愛上一個愛不起的房子，有多痛苦，“剛上班那年我每個月月薪只有3000元，不夠還房貸，只能周末出去各種兼職。那時候，不敢見人，不敢告訴父母。為了省錢，很長一段時間天天吃泡面，吃的面黃肌瘦，有一次還暈倒在公司。后來工資上漲，才勉強(qiáng)維持住正常的生活?，F(xiàn)在，日常吃喝是沒有問題，但也不敢亂買東西，不敢旅游，同學(xué)、同事聚會更是很少參加。”

“實(shí)話講，當(dāng)初想住曲江的美好已經(jīng)被捉襟見肘的窮困盤剝的體無完膚?？赡埽疫@種窮人不配住曲江吧。”王欣說的落寞。

同時，他也不敢想，自己用泡面和青春堅守的“家”現(xiàn)在市場價格只有7500元/平方米，并不比別人“高大上”多少。

陜北煤老板折翼豪宅滯銷

討論曲江，就永遠(yuǎn)繞不開陜北人。

從陜北榆林一路向北，到神木、店塔和大柳塔，再跨過烏蘭木倫河到內(nèi)蒙古上灣、到鄂爾多斯市，這條200多公里長的狹長地帶被譽(yù)為中國的“能源走廊”。這里，每平方公里的土地之下蘊(yùn)藏著高達(dá)10億元的巨額財富。其中，鄂爾多斯，被稱作“大漠上的迪拜”；而榆林，則被冠以“中國科威特”。

與鄰居鄂爾多斯不同，榆林人喜歡在省城西安和榆林兩地買房，即使有點(diǎn)積蓄的普通家庭，也都傾向于在西安買一套房子。陜北由于氣候條件惡劣，臨近沙漠地帶，降雨稀少，歷來就有不少人遷居土地肥沃的關(guān)中。此外，雖然煤炭給榆林帶來了大量財富，經(jīng)濟(jì)總量一度逼近西安，但其軟實(shí)力與西安仍有很大差距，尤其是在醫(yī)療、教育等方面差距明顯。很多榆林人子女在西安上學(xué)，畢業(yè)在西安工作，最終也就定居西安。

曾經(jīng)，榆林上億的富豪很多。當(dāng)?shù)厝私?jīng)常給你舉各種例子，炫耀他們的“富”。比如，在榆林市的神木縣，身家上億的富豪如果一個挨一個地站在一起，能站滿整個縣政府附近的廣場；比如有的煤老板在東南亞賭錢，一次能輸幾千萬；比如一個煤老板去西安買房，另一個煤老板在電話里通知“順便給我捎上一柱柱”（所謂的“一柱柱”，也就是一個單元）。

“正是這種財大氣粗，讓西安普通住宅售價在6000元上下時，曲江高端住宅價格突破了2萬元。”房地產(chǎn)中介唐果坦言，曲江的高端住宅最開始就是以財富階層中央住區(qū)的身份出現(xiàn)，2011年以前，全靠陜北人撐著，很多項(xiàng)目不光是去陜北拓客，更努力從自身定位、建筑風(fēng)格上向客戶靠攏。

“有一次，一位陜北客戶拖著兩個麻袋進(jìn)來，說要買房，打開繩子，里面全是整捆整捆的百元鈔票。”對于陜北人的“壕”，唐果印象深刻，“他們開口就要最貴的，裝修全貼大理石，吊頂就要石膏穹頂、羅馬柱，怎么氣派怎么來。”而坊間也有流傳，在西安，不止是售樓部，商場服務(wù)員聽到陜北口音都會熱情地連呼“老板”。

這些“老板”因煤暴富，但普遍文化偏低，缺乏更好的理財手段，大部分只會炒房子、炒黃金。張黎是陜北某“煤老板”的遠(yuǎn)方親戚。他講述，2012年年初，這位“老板”表舅一次性付款買下兩套別墅，付完了錢辦好了手續(xù)，還是意猶未盡，想起剛從銀行取的錢還在車?yán)?，于是又開車到另一小區(qū)，再次買下兩套房子。

“曲江幾乎每個小區(qū)都可以聽到陜北話，有的小區(qū)官方語言就是陜北話。我表舅住的小區(qū)，大概有一百來戶都是陜北人。他們買房愛扎堆，都是親戚介紹親戚、朋友推薦朋友。來自延安、榆林兩地掛著‘陜K’‘陜J’牌照的車輛，進(jìn)進(jìn)出出，早就是很多小區(qū)一景。”張黎補(bǔ)充。

這也和媒體對西安樓市置業(yè)結(jié)構(gòu)的評價相符。2010年，有報紙在談到西安樓市時說，“陜北人帶來的大量資本，直接推高了曲江房價，而后出于示范效應(yīng)其他片區(qū)跟漲。”

實(shí)際上，在煤炭“黃金十年”里，不僅房地產(chǎn)，榆林市依靠煤炭經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成長為陜西省內(nèi)僅次于省會城市西安的第二大經(jīng)濟(jì)體，超過咸陽、寶雞、渭南等關(guān)中城市，成為驅(qū)動陜西經(jīng)濟(jì)“彎道超車”的一個重要引擎。

可隨著煤炭不景氣，這種“牛氣”在2012年轟然倒塌。“能源經(jīng)濟(jì)破滅，陜北富豪和中產(chǎn)財富縮水，無力持續(xù)購房。而泡沫期的陜北投資客、本地能源客戶一旦退出，市場剩下的客戶就是中低收入客群。這些人群無力承擔(dān)之前炒起來的高房價，樓市只能被迫回落。而有的在前幾年就入市的豪宅，并沒有適時研究客戶需求的變化，所以造成了滯銷。”從業(yè)十年，唐果的觀點(diǎn)是，“西安市場剛需化面貌日益突出，做得好沒用，客戶還是買不起。改善客戶普遍中年，相對比較挑剔，所以市場遲遲難以激活。”

而自稱早“售罄”的曲江南湖別墅項(xiàng)目，在2016年，也絲毫不見入住或裝修的痕跡。

易道顧問機(jī)構(gòu)測算，截至2016年7月，西安別墅存量面積為112萬平方米，按照近一年的月均銷售速度，消化周期達(dá)到30個月；再算上洋房、大平層，全部豪宅存量為427萬平方米，消化周期更是達(dá)48個月，遠(yuǎn)高于普通住宅市場22個月的消化周期。這意味著，粗略來看，西安豪宅消化周期目前還有33個月。

“好鄰居”鄭州成新金主？

“同樣是省會，南京、濟(jì)南千人瘋搶，合肥、鄭州房價‘上天’，為什么西安這么弱？”在西安上學(xué)、工作近10年的孫晴十分不解。

她是西安高新區(qū)一家大眾汽車4s店的業(yè)務(wù)員，單身，容貌姣好，業(yè)務(wù)能力強(qiáng)。在4s店生意最好時，很輕松就月入過萬。但也和很多“會掙錢”的女子一樣，孫晴極會花錢，每個月用來買衣服、化妝、人際交往的花銷近萬。所以，盡管看似風(fēng)光，但孫晴的實(shí)際存款并不多。

2013年，孫晴被一則“單身時有了棲身之所，戀愛時多了待嫁資本，結(jié)婚后添了安全感”的廣告啟發(fā)，用身上僅有的20萬存款在長安區(qū)大學(xué)城買了屬于自己的小窩。其時，樓價為7800元/平方米，月供3500元/平方米。2015年交房后，注重生活細(xì)節(jié)的孫晴又拿出20萬，做了不錯的裝修。

但新房子還沒住多久，孫晴就被派往北郊另一家4s店工作，“長安區(qū)離北郊太遠(yuǎn)了，上班不方便，只能在北郊租房住。”

2016年，4s店生意大不如前，孫晴收入銳減，為了減輕房租房貸壓力，只好暫時把新房租出去補(bǔ)貼房貸。但問題來了——由于是新小區(qū)，入住率不高，周邊又都是窮學(xué)生，房子遲遲租不出去。這讓一向淡定的孫晴十分苦惱，“說好的‘鄭州炒房團(tuán)’呢？”

關(guān)于“鄭州炒房團(tuán)”，事情是這樣的。

9月19日，央視援引國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)報道稱，8月份，在全國70個大中城市新建商品住宅價格、二手房交易價格的環(huán)比增幅“PK”中，鄭州獲得“雙料冠軍”領(lǐng)跑全國，其中，新房均價首次破萬，達(dá)到10852元/平方米。而當(dāng)月，西安新房銷售均價僅為6587元/平方米，與1月份的均價6406元/平方米相比，前8個月僅上漲181元，上漲幅度2.83%。并且，房價排到百城中的第60位，低于同在西北地區(qū)的烏魯木齊和蘭州。有媒體評論，鄭州的房價暴漲、樓市火熱反襯出西安樓市“凄凄慘慘戚戚”的窘境。

然而市場從來都是充滿笑點(diǎn)。9月底，網(wǎng)絡(luò)上開始瘋傳，中秋節(jié)期間，西安很多售樓部大批河南客戶現(xiàn)身，城東某知名樓盤被“鄭州炒房團(tuán)”掃貨式買空。之后，媒體大量跟蹤報道，讓這一事件愈演愈烈。而西安，也因?yàn)榉績r“太低”，成為2016年樓市最特別的“網(wǎng)紅”。

對此，在西安生活多年的鄭州人宋郡相當(dāng)唏噓，“西安作為教育大省，坐擁3個985，7個211。我們河南人早在幾年前陜西落戶政策開放時就陸續(xù)來西安買房，不為地段，不為價格，只為讓孩子上個好大學(xué)變得不再那么‘難’。那會，西安比鄭州吸引力強(qiáng)得多。”他記得，四、五年前，媒體經(jīng)常報道“鄭州開發(fā)商來西安考察學(xué)習(xí)”，原因是當(dāng)時的“西安云集了眾多全國大牌開發(fā)商、動輒數(shù)千畝大盤”，“沒想到，幾年光景，就已‘河?xùn)|河西’?，F(xiàn)在，刺激西安樓市的金主竟然變成‘鄭州’，你說諷刺不諷刺？”

宋郡今年55歲，來西安超過20年。幾年前，為了方便照顧孫子，他在兒子小區(qū)附近購置了一套兩居室，總面積95，每平方米6100元。對這套房子，他印象不是特別深，因?yàn)?ldquo;選擇余地不大”。但兒子在高新區(qū)買學(xué)區(qū)房的事卻讓他有一肚子話說。

“和我們河南不同，陜西人對教育要求很高，且在這方面投資很大。但西安作為省會城市相當(dāng)‘奇葩’，政府只蓋房不蓋學(xué)校，公辦小學(xué)相當(dāng)稀缺，市場上大量頂著‘交大X附小’‘西工大X附小’等‘名校’招牌的私立學(xué)校橫行。和高校有合作的開發(fā)商建一個樓盤，就在小區(qū)內(nèi)掛一個‘X附中X分校’的‘學(xué)位房’牌子，吸引人購房。實(shí)際上非常不正規(guī)，天價學(xué)費(fèi)不說，入學(xué)名額根本得不到保證。稍不注意就會上套。”他粗略計算，一年來去高新100多次，看遍了所有有上學(xué)可能性的新房、二手房。

“有一家樓盤，我們?nèi)タ戳宋辶?，置業(yè)顧問明確表示有‘學(xué)位’，可以上高新二小，最后一次揚(yáng)言只給我們‘5分鐘’考慮。那段時間，恰巧‘鄭州炒房團(tuán)’的消息鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，兒子很擔(dān)心房價上漲，當(dāng)時就想付款。我摁了好幾次才摁住。后來，我們托人打聽才知道，那個小區(qū)一期的業(yè)主孩子根本沒學(xué)上，物業(yè)要求每家交1萬元贊助費(fèi)幫助聯(lián)系其他學(xué)校。”宋郡感慨，“西安城有名的高新一小、二小、三小、四小都是私立，學(xué)區(qū)房在這里就是一個傳說。”

不過，他也坦言，整體來看，西安房價確實(shí)良心，“20年前，1平方米約等于1400碗涼皮；今天，1平方米依然約等于1400碗涼皮。”

值得注意的是，12月5日，位于西安東二環(huán)陜建機(jī)廠的137.42畝凈地被融創(chuàng)集團(tuán)以18.5億元的價格拍得，史稱“地王”。