放眼天津房地產(chǎn)市場，還有不少房企因狂飆突進而同樣深陷泥沼，如今也只好斷臂求生。在當前樓市大變局之際，記者試圖通過這樣一個案例進行剖析，為當前房地產(chǎn)業(yè)并購整合潮提供一個范本。
近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者從北京金融資產(chǎn)交易所發(fā)現(xiàn)，天津泰鵬紅灣置業(yè)有限公司的100%股權(quán)正在尋找“接盤俠”。記者實地調(diào)查了解到，該項目公司緊鄰天津著名旅游景點——基輔號航母停泊處。曾幾何時，這個被格外看好的區(qū)域，一度成為高端房地產(chǎn)項目開發(fā)的熱土。
今年以來，天津樓市因異常躁動而遭遇新一輪調(diào)控。然而，這一切似乎與一度轟轟烈烈造勢而聲名鵲起的鵬泰紅灣高端項目關(guān)系并不大。因為其持有人正謀劃如何賣掉這個燙手山芋。曾經(jīng)的高端大盤為何會淪落至此？項目公司急于轉(zhuǎn)售背后，是否另有隱情？記者為此深入實地走訪調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該項目除了定位與規(guī)劃等原因之外，還牽出了一家受拖累的大型信托公司。
放眼天津房地產(chǎn)市場，還有不少房企因狂飆突進而同樣深陷泥沼，如今也只好斷臂求生。在當前樓市大變局之際，記者試圖通過這樣一個案例進行剖析，為當前房地產(chǎn)業(yè)并購整合潮提供一個范本。
2016年上半年，天津房地產(chǎn)市場的瘋狂程度令人“目瞪口呆”。
中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的報告顯示，2016年上半年監(jiān)測的35個主要城市中，32個城市房屋成交面積同比上漲，其中天津增長了一倍。天津房市整體發(fā)力的情況下，濱海新區(qū)當然“不甘落后”，表現(xiàn)搶眼，上半年共有43個項目價格上漲。僅在2016年1~5月，濱海新區(qū)商品住宅累計成交面積就達到了202.52萬平方米，同比漲幅為79.52%；整體成交均價漲至9702元/平方米，同比微幅上漲0.88%。但這似乎與天津泰鵬紅灣置業(yè)有限公司（以下簡稱泰鵬紅灣置業(yè)）的高端項目“金航灣”關(guān)系不大。
近來，《每日經(jīng)濟新聞》記者從北京金融資產(chǎn)交易所（以下簡稱北金所）發(fā)現(xiàn)，泰鵬紅灣置業(yè)的100%股權(quán)正在尋找“接盤俠”。其上述項目緊鄰著名景點航母公園，但已成了“爛尾樓”。為何會淪落到這等境地？項目公司急于轉(zhuǎn)售背后，是否另有隱情？記者為此深入實地走訪調(diào)查。
項目現(xiàn)場：緊鄰航母主題公園卻爛尾7年
記者網(wǎng)上檢索了一下濱海航母公園等幾個關(guān)鍵詞，彈出一個“濱海航母”的官方網(wǎng)站頁面鏈接。網(wǎng)站宣傳稱，該主題公園為國家4A級景區(qū)，也是國家國防教育示范基地，除了基輔號檔案之外，還有穿越之旅、極限新體驗、基輔號社區(qū)、服務(wù)補給站、濱航旅行社等核心內(nèi)容。
11月20日，記者來到天津，出了火車站，乘坐462路公交車，大約1個半小時后，才到天津濱海航母主題公園。雖然是周末，但令記者感到意外的是，航母公園的周邊道路上除了飛馳而過的車輛，鮮見行人。
這里，泰鵬紅灣置業(yè)開發(fā)的大型高端樓盤緊鄰天津“基輔號”航母停泊處，綠色的鐵網(wǎng)柵欄將這個大型樓盤項目與該航母主題公園分隔開來。4年前，記者曾來過此地，彼時從航母公園就可以直接穿過泰鵬紅灣項目。
按照規(guī)劃，該項目總占地接近19萬平方米，規(guī)劃建筑面積27萬平方米，容積率僅為1.08，業(yè)態(tài)包括低層住宅區(qū)（別墅區(qū)）、高層公寓區(qū)、五星級金星大酒店、水秀賓館、生態(tài)美食園五個子項目。
由于被分隔開了，記者想進入這個樓盤并不太容易，只好沿著中央大道轉(zhuǎn)入航北路，再進入魚航路。行至盡頭，沿著一條崎嶇的小路，穿越一片雜草，才來到該項目的西門。
站在西門望去，高大的羅馬式拱門上的石材已顯斑駁，個別地方有脫落，大門正上方寫著“鈞鵬房地產(chǎn)”五個大字，而這個大門卻半隱于草叢中，加上一對石雕大象，更顯靜寂。記者還看到，大門旁邊的混凝土柱子上，裸露著生銹的鋼筋。從大門口朝院子里望去，廢棄的工地上長滿了雜草。
進入項目之后，記者一眼就看到了一個主體工程尚未完成的大樓，朝上一望，一排大柱子上面只有一個拱形的鋼筋架，旁邊多套別墅已完工，但水泥外墻未修飾，也未安裝門窗。
仔細看完項目之后，記者原路返回，進入航北路，但走了半個多小時，竟沒看到一個行人，唯一能打破這種寂寥的是汽車噪音，因為不時有汽車飛馳駛過。
泰鵬紅灣置業(yè)發(fā)在各大招聘網(wǎng)站的信息透露，上述緊鄰航母公園的樓盤對外叫“金航灣”項目，早在2009年4月已停工。
公司背景:項目公司唯一股東究竟是誰？
北金所官網(wǎng)透露，泰鵬紅灣置業(yè)成立于2008年，注冊資本1億元，系法人獨資公司，唯一出資股東為天津鈞鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱天津鈞鵬地產(chǎn)）。
不過，推動泰鵬紅灣置業(yè)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓的卻是天津金廈投資有限公司（以下簡稱天津金廈投資）。
上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告陳述道，泰鵬紅灣置業(yè)上述開發(fā)項目建設(shè)初期存在前期手續(xù)不全、規(guī)劃不合理等因素，2009年4月因所在區(qū)域整體容積率調(diào)整遲遲未果，項目被迫停工。
《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，泰鵬紅灣置業(yè)唯一股東多年來一直為北方信托。該信托公司的控股股東為天津泰達控股，其背后由天津市國資委實際控制。
這到底是怎么回事？早在2008年7月，北方信托曾發(fā)行了一只期限為1年半的股權(quán)投資類集合資金信托計劃產(chǎn)品，投資標的即為泰鵬紅灣置業(yè)100%股權(quán)，當時給出的預期最高收益率為9%。
上述信托計劃約定，信托屆滿時天津金廈投資承諾收購該股權(quán)，并由天津津投金廈房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司和天津投資集團有限公司（以下簡稱天津投資集團）提供擔保。
經(jīng)查詢，天津金廈投資為鈞鵬地產(chǎn)唯一法人股東，也是其大股東，還是天津投資集團全資子公司。另外，天津投資集團還是北方信托企業(yè)法人股東之一。
彼時，西南財經(jīng)大學信托與理財研究所分析過上述產(chǎn)品，認為股權(quán)回購類信托產(chǎn)品的最大風險在于回購方和回購擔保方資信等級的高低。
不幸的是，上述項目卻長期陷入停工狀態(tài)，這讓相關(guān)利益方有些難堪。2014年9月，天津藍天拍賣與隆天拍賣受天津市高級法院委托對泰鵬紅灣置業(yè)100%股權(quán)整體公開拍賣，起拍價為5.42億元，但結(jié)果不了了之。
記者進一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，去年以來至今年5月，作為上述股權(quán)回購方的天津金廈投資與鈞鵬地產(chǎn)因上述債權(quán)糾紛而多次對簿公堂。北金所標的股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告顯示，天津金廈投資已勝訴，向天津市高級法院申請?zhí)幹么舜伪晦D(zhuǎn)讓的標的股權(quán)。
12月5日，記者通過全國企業(yè)信用信息系統(tǒng)再次查詢了泰鵬紅灣置業(yè)，發(fā)現(xiàn)該房企股東一欄已顯示為“無”，此前多份年報仍能證實北方信托一直為其唯一股東。
頗為蹊蹺的是，泰鵬紅灣置業(yè)100%股權(quán)及對應(yīng)1億元權(quán)益資本被山東省高級法院司法凍結(jié)，被執(zhí)行人為北方信托，執(zhí)行裁定文書號為（2010）東執(zhí)字第77-4號，凍結(jié)期限從2015年4月至2018年4月。
記者致電北方信托，該企業(yè)旗下涉足房地產(chǎn)理財業(yè)務(wù)部的一位工作人員說不清楚該項目，需要找到了解項目的經(jīng)辦人，但比較難找。
提及前述信托產(chǎn)品，北方信托另一位理財業(yè)務(wù)部工作人員說，這應(yīng)是他們的一個通道業(yè)務(wù)，資金主要是銀行理財。
資金困境：補交1億出讓金難倒這家房企
北金所官網(wǎng)透露，截至目前，泰鵬紅灣置業(yè)已開發(fā)工程完成產(chǎn)值約為2.3億元。具體來看，該項目已完工部分涉及42棟獨體別墅，主體土建完成，部分別墅已完成外保溫、抹灰、屋頂瓦，別墅區(qū)河道約1600米護坡砌筑完。對于高層住宅，1、2號樓地下室完工（新規(guī)劃廢棄），五星級金星大酒店已完成打樁。
記者還注意到，該項目還涉及一個水秀賓館，已完成1萬平方米混凝土承臺，A區(qū)主體竣工，內(nèi)部部分裝修完畢；生態(tài)美食園的主體鋼結(jié)構(gòu)已完工，部分外墻砌筑與主入口外檐羅馬柱已完工等。
泰鵬紅灣置業(yè)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓書中陳述道，項目停工后，公司積極配合原漢沽區(qū)政府進行整改，但恰逢天津濱海新區(qū)三區(qū)合并，項目推進緩慢。
2010年，天津濱海旅游區(qū)成立，泰鵬紅灣置業(yè)開發(fā)項目被劃歸該旅游區(qū)管理。泰鵬紅灣置業(yè)對原規(guī)劃做了調(diào)整，保留了已建成的獨體別墅，減少原商業(yè)區(qū)增加高層住宅，對金星大酒店設(shè)計細化，試圖保證容積率不變的前提下增加居住體量。
泰鵬紅灣置業(yè)公開陳述稱，以上調(diào)整得到了天津濱海旅游區(qū)管委會支持，新的規(guī)劃方案指標也已獲原則上同意，但正式獲批須補繳約1億元出讓金。
管該土地出讓補充合同已通過濱海新區(qū)國土局批準，但泰鵬紅灣置業(yè)稱，由于該項目前期投入占壓資金較長，公司已無力繼續(xù)投入，補充合同一直未簽，項目至今未復工。
新城控股高級副總裁歐陽捷認為，規(guī)劃變更的補救辦法一般是補交土地出讓金，但中小房企往往現(xiàn)金流緊張，拿不出此類資金意味著會慢慢失去市場機會。
除了投入資金較大之外，特別是酒店部分，盈利前景不明朗。華美酒店顧問集團首席知識官趙煥焱曾結(jié)合國家旅游局統(tǒng)計公報原始數(shù)據(jù)做過一個《2015年度酒店凈利潤率排行榜》報告，天津排名第41位，凈利潤率-13.63%，位于33個虧損城市之列。
趙煥焱表示，泰鵬紅灣置業(yè)開發(fā)項目以酒店為亮點，但天津酒店業(yè)供大于求比較明顯。“這個酒店的經(jīng)營前景，我不看好。”
股權(quán)轉(zhuǎn)讓：接盤方須考慮去化及現(xiàn)金回流
據(jù)悉，轉(zhuǎn)讓方給“準接盤俠”兩個受讓方案，第一種是轉(zhuǎn)讓方賣掉100%股權(quán)，受讓方支付對價6.77億元，鈞鵬及泰鵬紅灣置業(yè)負責結(jié)算原工程單位施工款，補交1億元土地出讓金，承擔外欠工程款7084萬元及泰鵬紅灣置業(yè)對鈞鵬與其他單位總債務(wù)8200萬元。
作為承接第一種方案，受讓方享受承接股權(quán)對應(yīng)的資產(chǎn)權(quán)益，但不包括應(yīng)收鈞鵬的8667萬元款項。
記者注意到，第二種方案則是項目實際控制人保留部分股權(quán)，與受讓方合作開發(fā)，利益共享、風險共擔，相關(guān)具體事項需另行商議。
為此，標的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告特意強調(diào)，該項目坐落于中國第三經(jīng)濟增長極環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)天津濱海新區(qū)中新生態(tài)城轄區(qū)內(nèi)（原屬濱海旅游區(qū)），緊鄰“基輔號”航母停泊處，東臨渤海灣，南至中新生態(tài)城旅游區(qū)“航母軍事主題公園”核心區(qū)。
“沿海稀缺的土地資源是各個開發(fā)企業(yè)關(guān)注的焦點，其區(qū)域優(yōu)勢不言而喻。”標的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告說，別墅區(qū)42棟獨體別墅已完工，只需內(nèi)外檐裝修即可銷售，回款迅速。
黃金灣投資集團董事長申威向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，項目并購要先考察市場，地段決定市場潛力，還要算未來的趨勢和漲幅空間還有多大。
天津市濱海新區(qū)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，濱海新區(qū)全區(qū)常住人口為297.01萬，戶籍人口123.92萬，全區(qū)戶籍戶數(shù)為45.96萬戶，同比均有小幅增長，但對比數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，這里更多的是非戶籍流動人口。
在泰鵬紅灣置業(yè)開發(fā)項目實地調(diào)查中，記者走訪了近兩個小時，發(fā)現(xiàn)周邊連一家飯館都沒有。但在股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告中，轉(zhuǎn)讓方對外描述說，“依托生態(tài)城的區(qū)域影響力，依靠成熟的生活及商業(yè)配套，必將對項目銷售產(chǎn)生積極影響。”
一家上市房企高管表示，該項目負債不高，凈資產(chǎn)還是有的，但別墅和高層能否迅速去化是面臨的最大問題，接盤須考慮現(xiàn)金回流。申威也認同這一點，他說產(chǎn)品去化時間需要考量，畢竟10年掙1億元，和1年掙1億元，帶來的資金成本不一樣。
“有些項目貌似很好，但背后有復雜的債權(quán)債務(wù)糾紛，即便是好項目也難以收購。還有一些項目有些瑕疵，比如規(guī)劃不合理等，也會造成項目很好，無人問津。這些都是并購中的‘坑’。”申威強調(diào)說。
當前，泰鵬紅灣置業(yè)100%股權(quán)仍在北金所掛牌求轉(zhuǎn)讓。記者致電鈞鵬地產(chǎn)公開電話，但是一打過去，對方就直接掛斷了。北金所一位相關(guān)業(yè)務(wù)員說，這個項目掛牌很久了，目前項目信息還沒更新。
市場環(huán)境:行情低迷導致房企甩盤轉(zhuǎn)賣
熟悉天津房地產(chǎn)市場的一位并購人士表示，濱海新區(qū)比武清距離北京要遠，目前有一些打了很高折扣的房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓，但還是無人接盤。
不只是泰鵬紅灣置業(yè)的一個項目，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了天津主城區(qū)之外，該市周邊郊區(qū)縣房地產(chǎn)項目銷售一度低迷，讓不少大型上市房企深陷其中，被迫“斷臂求生”，一些地產(chǎn)“禿鷲”開始虎視眈眈。
去年底，津濱發(fā)展位于天津濱海新區(qū)的一幅地塊編號為“津濱漢（掛）201108號”的城鎮(zhèn)住宅用地被該當?shù)刂鞴懿块T認定為閑置土地，并被有償收回。
津濱發(fā)展解釋道，該地塊由于多方原因造成長期無法開發(fā)，閑置至今已近四年，不但對公司資金安排造成了一定影響，當?shù)厥袌霏h(huán)境也發(fā)生了重大變化，收回后錄得虧損金額約4800萬元。
今年初以來，天津松江多次披露其公開轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)及在建工程的公告，比如賣掉位于靜?？h團泊新城高爾夫球場內(nèi)七排干東側(cè)的水岸恬園項目、位于靜?？h團泊新城西區(qū)健康大道西側(cè)、平湖路北側(cè)的團泊西區(qū)四號地依山郡項目、位于武清區(qū)京津公路東側(cè)、武寧路北側(cè)的天汐園在建項目等。
實際上，上述多個在建工程均位于天津的郊區(qū)縣，比如水岸恬園項目掛牌時并無意向受讓人，最后被天津松江持股20%的一個關(guān)聯(lián)接盤方摘得，但基本屬于平價成交。
前三季度，天房發(fā)展歸屬于母公司的凈利虧損約2.7億元，扣非后凈利虧損約3.7億元，問題的根源就在于主要結(jié)算項目位于天津市外環(huán)線以外的津南區(qū)雙港新家園的新科園、新盈莊園項目和東麗區(qū)華明新家園的天欣錦園項目等，這些項目所在區(qū)域及周邊整體房地產(chǎn)供應(yīng)較多，項目售價提升空間有限等。
不過，記者也注意到，在有人甩賣的同時，也有人在挺進天津樓市。今年9月，藍光發(fā)展豪擲逾16億元收購了廣西江宇地產(chǎn)和一個自然人合計持有天津江宇海匯地產(chǎn)100%股權(quán)，從而首次間接布局到天津并拿下津南區(qū)江宇城項目。
10月下旬，湯臣集團突然公告其擬轉(zhuǎn)讓天津津灣置業(yè)51%股權(quán)，該標的企業(yè)持有天津市和平區(qū)中心區(qū)域的津灣廣場二期項目，受讓方為溫州一家私募投資機構(gòu)，但從交易構(gòu)架來看，該受讓方須火速向標的企業(yè)輸血8億元，以緩解湯臣資金投入之憂的意圖明顯。
11月底，景瑞控股將子公司天津景秀100%股權(quán)以8億元直接賣給了恒大地產(chǎn)，這意味著后者將間接拿下位于天津?qū)氎鎱^(qū)的天津景瑞英郡項目。
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