在市場(chǎng)降溫、政策限制之下，房企正在向持續(xù)了一年多的資金紅利時(shí)代揮手告別。
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年11月，房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模為288.3億元，創(chuàng)年內(nèi)新低。環(huán)比10月下降57.9%，比9月下降75.2%。
從去年下半年開始，隨著國(guó)內(nèi)低利率環(huán)境的確立，房企紛紛通過發(fā)債的形式進(jìn)行融資，且這正逐漸成為最主要的渠道。但今年以來(lái)，由于區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，監(jiān)管層全面收緊房企資金來(lái)源，發(fā)債也受到了一定限制。
分析人士認(rèn)為，發(fā)債和銷售是房企最主要的資金來(lái)源，隨著樓市降溫，這兩種融資渠道都已受到影響。多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房企的整體資金狀況將漸趨緊張，但中小企業(yè)所受的影響要強(qiáng)于大型房企。
債務(wù)融資規(guī)模驟降
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年11月，房企共進(jìn)行了28筆私募債、公司債、中期票據(jù)等融資，比10月的79筆有明顯下滑。從金額上看，11月房企債券融資規(guī)模為288.3億，環(huán)比驟降57.9%。這一規(guī)模創(chuàng)今年以來(lái)的月度新低。
而在10月，房企債券融資規(guī)模就有明顯下滑，當(dāng)月融資規(guī)模為684.88億元，比9月下降41.0%。
造成這種下滑的原因，在于今年9月份的一紙文件。當(dāng)月，上海證券交易所發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)公司債券的分類監(jiān)管方案（試行）》，大幅提高房企發(fā)債的準(zhǔn)入門檻和相關(guān)要求。10月，深交所也下發(fā)了類似文件。
兩大交易所對(duì)房企發(fā)債采取“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”的分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。“基礎(chǔ)范圍”是指發(fā)行人資質(zhì)良好，主體評(píng)級(jí)需為AA及以上的四類企業(yè)：境內(nèi)外上市公司；省級(jí)政府、省會(huì)城市、副省級(jí)城市及計(jì)劃單列市的地方政府所屬房企；以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企；中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)排名前100名的其他民營(yíng)非上市房企。
5個(gè)綜合指標(biāo)及參數(shù)值分別是：最近一年末總資產(chǎn)小于200億元；最近一年度營(yíng)業(yè)收入小于30億元；最近一年度扣除非經(jīng)營(yíng)性損益后凈利潤(rùn)為負(fù)；最近一年末扣除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率超過65%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)非一二線占比超過50%。
根據(jù)綜合指標(biāo)不同，兩大交易所將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為正常類、關(guān)注類和風(fēng)險(xiǎn)類。其中，券商對(duì)列入風(fēng)險(xiǎn)類的房企發(fā)債項(xiàng)目“基本不考慮”，而列入關(guān)注類的房企則要求增加信息披露，引入增信措施和投資者保護(hù)條例。
出臺(tái)上述文件的背景，在于今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫。其中，土地市場(chǎng)火熱，被認(rèn)為是資金充裕、資金成本低所致。因此，兩大交易所在文件中明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的公司債券募集資金不得用于購(gòu)置土地。
即便如此，今年房企的人民幣債券融資規(guī)模仍然創(chuàng)下歷史新高。中原地產(chǎn)指出，今年前11月，房企債券融資額度達(dá)11250億，這也是歷史首次突破1萬(wàn)億的年份。在美元升值預(yù)期強(qiáng)烈的背景下，不少房企提前贖回美元債，改發(fā)境內(nèi)債。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，由于美元升值趨勢(shì)確立，且結(jié)合當(dāng)前調(diào)控政策的走向來(lái)看，針對(duì)國(guó)內(nèi)公司債的政策不會(huì)在短期內(nèi)放松。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的債券融資正在明顯收緊。
加劇分化態(tài)勢(shì)
除發(fā)債外，銷售回款是房企的另一項(xiàng)主要資金來(lái)源。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金117261億元，同比增長(zhǎng)15.5%。其中，定金及預(yù)收款33655億元，增長(zhǎng)32.2%；個(gè)人按揭貸款19783億元，增長(zhǎng)51.5%。
自10月以來(lái)，調(diào)控政策施壓，導(dǎo)致樓市交易明顯降溫。按照大多數(shù)機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)，房企的銷售回款無(wú)疑也將受到影響。
中金公司在研報(bào)中指出，受調(diào)控政策影響，預(yù)計(jì)12月份新房銷售額同比下降5%，環(huán)比下降8%；銷售面積同比下降18%，環(huán)比下降5%。該機(jī)構(gòu)還指出，預(yù)計(jì)今年四季度疲弱的銷售表現(xiàn)將延續(xù)至明年一季度，且在明年下半年之前難有顯著回升。
因此，在發(fā)債、銷售兩端均受到限制之后，房企的資金狀況將逐步收緊。張大偉指出，對(duì)房企來(lái)說，未來(lái)6-9個(gè)月很可能會(huì)面臨越來(lái)越大的資金問題。
這種情況的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，在15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市中，10月下半月，深圳、成都、北京、天津、上海、廈門和鄭州等7個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)下降，廣州持平，其余7個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅收窄。部分房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)銷售，亦被認(rèn)為是考慮到資金成本提升、融資難度加大的情況所致。
但由于低利率的大環(huán)境并未改變，加之企業(yè)資金較為充裕、年底部分熱門地塊推出等，土地市場(chǎng)并未明顯降溫。但機(jī)構(gòu)認(rèn)為，由于各地都在收緊調(diào)控，土地市場(chǎng)的降溫為期不遠(yuǎn)。
從行業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，有分析認(rèn)為，資金狀況的收緊有可能加劇市場(chǎng)分化。“小企業(yè)容易扛不住，以前能用杠桿買五塊地，現(xiàn)在只能買三塊，擴(kuò)張步伐肯定會(huì)受影響。”6日，北京某上市房企負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，中小房企正在抓緊出貨，從而盡快回籠資金，但在拿地中的顧慮會(huì)增多。
相比之下，大型房企的規(guī)模效應(yīng)和融資優(yōu)勢(shì)就容易體現(xiàn)出來(lái)。上述人士表示，每一輪市場(chǎng)低谷期，都是房企洗牌和分化的時(shí)機(jī)，未來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目和公司層面的并購(gòu)將會(huì)加劇。
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