11月23日，北京銀泰中心柏悅酒店，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌出現(xiàn)在由 民生銀行 主辦的“中國不動產金融年會”上。自2010年融創(chuàng)中國上市以來，孫宏斌拒絕了不少業(yè)界公開活動邀請。除了自家“場子”，孫宏斌幾乎不再參加與同行公開交流的活動。

融創(chuàng)中國公告顯示，截至2016年10月底，實現(xiàn)合約銷售金額約1080.3億元，同比增長91%。已經(jīng)跨入千億俱樂部的融創(chuàng)中國，在房地產行業(yè)多輪調控中迅速實現(xiàn)了“彎道超車”，并在行業(yè)低谷期頻繁發(fā)起多起大筆并購。故在行業(yè)看來，其對宏觀經(jīng)濟的理解和行業(yè)投資邏輯分析具有行業(yè)借鑒意義。

這一次孫宏斌拿到的演講主題是“中國房企的投資邏輯和風險”。嚴厲調控之下，行業(yè)頻繁震蕩，并購、轉型成為行業(yè)主題。房地產從業(yè)者甚至出現(xiàn)了前所未有的迷茫。未來在哪里？這是很多人想要知道的答案。

對于本輪調控政策，孫宏斌認為，非常嚴峻。“對于這次調控的嚴密程度，很多企業(yè)是預計不足的。本輪宏觀調控嚴厲程度超過過往每一次。”

孫宏斌斷言：“房地產行業(yè)再增長已經(jīng)很難。”

流動性依然會相對充裕

在房地產行業(yè)，能否對市場有著清晰的判斷幾乎決定了一家房企的生存狀況。開發(fā)商們每天最關注的也是政策的變化，進而影響企業(yè)的投資決策。

在孫宏斌看來，房地產行業(yè)的判斷和投資邏輯很簡單。“這是我們天天干的事，所以比較簡單。”孫宏斌對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

對中國宏觀經(jīng)濟的判斷，總體而言，孫宏斌的判斷是謹慎而不恐慌。他認為，即使在下行期，中國大的經(jīng)濟發(fā)展趨勢并沒有發(fā)生變化，投資的邏輯和規(guī)則也沒有發(fā)生變化，所以即便經(jīng)濟下行壓力較大，依然可以在國內找到發(fā)展機遇，始終看好國內的房地產發(fā)展。

21世紀經(jīng)濟報道記者對其判讀進行了總結。第一，全球經(jīng)濟下行的壓力依然較大，在這樣的時段，不管全世界哪個政府都會實行較為寬松、低利率的政策。這是必然的選擇；第二，資金流動性依舊充裕，經(jīng)濟下行必然會實行偏寬松的貨幣政策；第三，匯率問題需要重視，企業(yè)美元債匯兌損失也依舊在，國內融資和發(fā)展仍然有機會；第四，謹慎看待杠桿問題，“誰能借到更便宜更長的錢，穿越周期的錢，誰就厲害”；第五，建議企業(yè)謹慎看待海外投資，因為海外投資過程中仍然存在一些限制和區(qū)別，包括市場環(huán)境、銀行效率、服務等問題的存在，不如在國內做投資發(fā)展。

對于時下備受詬病的高房價，孫宏斌也坦言，如果算房價收入比，很多人都買不起房，但大多數(shù)人是通過資產收入而非工資收入買房。在他看來，堅持做高端、堅持做改善仍然有機會，而且會越做越好。

市場預期會降

國慶期間，北京等多個城市陸續(xù)出臺了房地產調控政策。一些城市調控手段的嚴厲程度達到了史上之最。近期，又有多個熱點城市調控進一步升級，市場整體政策環(huán)境持續(xù)從緊。

孫宏斌也深感本輪調控之嚴峻。他認為，很多同行并沒有認識這次調控的嚴峻性。“再怎么重視這次宏觀調控都不為過。為什么地價那么貴？原因是房子賣得不錯，貸款也不錯，開發(fā)商有錢了。所以，前幾個月踏空的一直沒買地的開發(fā)商急了。地價會便宜嗎？一定會。快了。”

在孫宏斌看來，銀行信貸收緊對開發(fā)商影響特別大。表面上，市場購房預期還未發(fā)生改變，但最終會發(fā)生改變。“（樓市）一直說降，其實沒降。購房者的預期說著說著就給改了。另外，（當前調控背景下）投資者買不了。首付款太高了，有的城市首付高達70%，甚至80%。”

基于上述判斷，孫宏斌認為做房地產很簡單。分兩段：買對地，蓋好房。首先把投資做對，什么時候，選擇什么城市，買什么樣的地，很重要，地買錯了，蓋什么都錯。要充分認識中國城市發(fā)展、市場供需、宏觀政策的發(fā)展規(guī)律和資源錯位帶來的不平衡狀態(tài)，做好時間和空間的選擇。

“有的第一階段（買地）做得差，第二階段（蓋房）做得好，有的第一階段做得好，第二階段做得差，都不行。但首先要買對地，也就是做對投資。房地產行業(yè)的投資比別的行業(yè)都難，因為買一塊地三年后才能看到收入，再加上杠桿的利用，使得事情變得很復雜。地買錯了，蓋什么房子都賣不出去。地買對了，能夠把產品和服務做好，把品牌做好，房子就更好賣了。”

孫宏斌判斷，房地產行業(yè)的趨勢是集中度越來越高。現(xiàn)在前一百名房企的市場占有率是40%多，相信5到10年后會集中到70%多，前十名的占有率會到達百分之二三十。未來并購是趨勢，小公司將不斷被大公司收購。這個規(guī)律弄不明白的話，小而美的企業(yè)很可能就變成“小而沒”了。截止到今年10月底，房地產銷售規(guī)模已經(jīng)達到9萬億。房地產到10萬億規(guī)模再增長很難。

根據(jù)CRIC的《中國房企前10月銷售排行榜》顯示，房地產行業(yè)規(guī)?；l(fā)凸顯。從前10月房企的銷售表現(xiàn)來看，預計全年實現(xiàn)1000億規(guī)模的房企有望達10-13家，2000億規(guī)模的房企有望2-3家，3000億有可能會出現(xiàn)3家。其中1000億房企中，除了已經(jīng)實現(xiàn)1000億的恒大、萬科、碧桂園、綠地、保利、中海、融創(chuàng)7家企業(yè)以外，華夏、萬達、綠城、金地、龍湖也有機會跨進1000億門檻。在3000億規(guī)模，恒大、萬科成為首次突破3000億大關的房企。另外，碧桂園今年以來銷售增長也十分強勁，不排除在年前也有突破3000億的可能。

對于未來，孫宏斌認為，有錢就買地，沒錢就賣房。任何形勢再不確定，企業(yè)的選擇都是確定的。