近日，短短兩天之內(nèi)發(fā)生的兩起收購案例引發(fā)了業(yè)界關注。一是綠城陽光收購中投發(fā)展94%股權，另一宗則是一天后中民投出資30.14億元收購億達中國53%股權?？此苾善鸩煌氖召彛澈髤s又有著共同點，中投發(fā)展和億達中國均為國內(nèi)知名產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商，業(yè)內(nèi)人士分析，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控的到來，房企轉(zhuǎn)型迫在眉睫，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將是一個新的方向。

交易不斷

11月16日，中投發(fā)展作價26.8億元向公司原股東綠城陽光出售94%股權，成交價格與12.04億元的起始價相比，也實現(xiàn)了122.59%的溢價。業(yè)內(nèi)人士表示，溢價率正顯示了中投發(fā)展的含金量。統(tǒng)計顯示，中投發(fā)展目前正在開發(fā)的項目有7個，其中不少項目位于京津冀區(qū)域，屬于優(yōu)質(zhì)項目，存在不小增值空間。

另一家收購則是與大連知名園區(qū)開發(fā)商億達中國有關。11月18日下午，億達中國控股有限公司和中民投旗下嘉佑（國際）投資有限公司聯(lián)合發(fā)布公告，因?qū)O蔭環(huán)為要約人最終控股公司董事且賣方由孫蔭環(huán)全資擁有，故要約人嘉佑及一致行動人已持有億達中國62.36%的股份，同時，匯豐銀行代表要約人發(fā)出全面要約收購，擬收購億達中國全部股份。

資料顯示，被收購的億達為國內(nèi)知名園區(qū)產(chǎn)業(yè)開發(fā)商。該公司從2003年以來，在北京、上海、天津、深圳、武漢、蘇州、成都、大連等地開發(fā)運營了多個軟件園和科技園。

資本新風口

一位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關人士表示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價值正在被眾多大型房企以及資本市場所關注。尤其是隨著近年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，住宅需求逐漸回歸理性，開發(fā)商亟須新的企業(yè)利潤增長點。由此，借助較低成本即可取得大量土地開發(fā)權的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進入龍頭房企的視野。包括綠地、萬科、富力、碧桂園、世茂、招商、綠城、首創(chuàng)、中糧、復星、華潤等各大房企也都紛紛從住宅市場進軍產(chǎn)業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一時間幾乎成為行業(yè)的新風口。

“華夏幸福的成功經(jīng)驗也是讓眾多企業(yè)涌向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重要原因。”一位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專家分析，作為行業(yè)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)PPP開發(fā)模式的代表公司，華夏幸福在2015年全年銷售額達723.53億元，較2014年大幅上漲41.17%；公司2016年前9月共完成銷售額892.87億元，比2015年同期增長91.44%，已超過其全年870億元目標。該公司今年很可能成為首家突破千億的以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務的開發(fā)商。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在成為房企輸出過剩產(chǎn)能或轉(zhuǎn)移過剩產(chǎn)能的一個平臺。對于企業(yè)而言，能否產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的收益是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能否成為開發(fā)商將其列為企業(yè)多元戰(zhàn)略重要支點的關鍵因素。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的盈利模式與傳統(tǒng)住宅開發(fā)不同，土地和融資的低成本是先天優(yōu)勢。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能給地方經(jīng)濟帶來明顯效益，地方政府通常采取激勵態(tài)度，因此，低價或免費土地出讓都并不少見。其次，在目前銀根有所收緊的預期下，流入住宅開發(fā)領域的貸款正在被收緊，開發(fā)商面臨融資成本上漲的風險，但園區(qū)類的開發(fā)企業(yè)和項目的融資渠道則相對寬松，而且明顯低于傳統(tǒng)房地產(chǎn)融資成本。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在盈利模式上也比較多元，可以通過一二級開發(fā)收益、成本+利潤的補償以及園區(qū)出租、服務、金融等取得收益。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之困

即便如此，迎來風口的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)仍然面臨風險。業(yè)內(nèi)人士分析，無論是中投發(fā)展還是億達中國，兩家知名園區(qū)開發(fā)商如果發(fā)展順利也不會淪落到出讓企業(yè)股權。中投發(fā)展今年1-7月的財務報表顯示，其營業(yè)收入約21.04億元，營業(yè)利潤5975萬元，凈利潤為虧損約2409萬元；億達集團2015年的資本負債率則高達137.3%。

相關人士指出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶是政府和企業(yè)。他們的投資與普通住宅客戶相比更為理性，對產(chǎn)品的標準和品質(zhì)的要求更高，項目開發(fā)難度大，而且相比普通住宅開發(fā)，還涉及融資、開發(fā)、服務、招商、產(chǎn)業(yè)培育、稅收等眾多因素，進入的門檻比較高。尤其是對于缺乏產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗的開發(fā)商而言，項目的前期定位立項更是個難題，定位準確與否甚至能決定項目未來的生死。

此外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為專業(yè)化、細分化的地產(chǎn)業(yè)務，從業(yè)人員的熟識度和專業(yè)化程度上仍面臨起步階段的不足。目前來看，大型專業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司的產(chǎn)業(yè)定位研發(fā)人員都達到數(shù)百人，而剛進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可能只有十幾個人的團隊。由此，借助收購有經(jīng)驗的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司的股權，采取借船出海的策略才是開發(fā)商實現(xiàn)行業(yè)探索轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)短期見效的最直接手段。