在東大街我們?nèi)缂s見到了冉立春。他的辦公室位于28樓，透過落地窗可以看見城市核心區(qū)最繁華地段的景色。這繁華背后，成都商業(yè)地產(chǎn)所面臨的現(xiàn)狀卻并不讓人感到輕松。近日，冉立春向房觀察分享了他眼中的成都商業(yè)地產(chǎn)的前生今世和破局突圍之道。

現(xiàn)狀之一：產(chǎn)能過剩

在談話過程中，冉立春臉上始終掛著一抹淡淡的微笑，盡管今天的話題并不是那么輕松。事實(shí)上，按照冉立春的說法，成都自2010年始，連續(xù)五年供應(yīng)量都非常大。據(jù)四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，成都每年的入市商業(yè)體量都超過了100萬平方米，2016年成都原預(yù)定有26家綜合體和購物中心開業(yè)納客，冉立春直言，這其中有三分之二的商業(yè)都無法在今年內(nèi)按計(jì)劃如期開業(yè)。

“嚴(yán)格意義上，現(xiàn)在商業(yè)基本上都可稱之為地產(chǎn)商業(yè)。”談及產(chǎn)能過剩，冉立春語調(diào)突然提高音調(diào)，用食指敲打在桌面，略顯激動(dòng)的說道。

在他看來，成都商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本都是地產(chǎn)主導(dǎo)下的開發(fā)模式在進(jìn)行，而不是按商業(yè)規(guī)律和市場導(dǎo)向在布局。如果按商業(yè)零售業(yè)發(fā)展的游戲規(guī)則和邏輯關(guān)系，擇址選位應(yīng)該是商業(yè)運(yùn)營者認(rèn)同一個(gè)地域的商業(yè)價(jià)值才進(jìn)行修建并開店。

從目前現(xiàn)狀看來，許多項(xiàng)目都是被逼無奈而為之，開酒樓的人去養(yǎng)龍蝦這種跨界在商業(yè)地產(chǎn)界后患無窮。比如某區(qū)域推出地塊，硬性規(guī)劃指標(biāo)51%的商業(yè)49%的住宅，開發(fā)商是被迫去做，這是明顯的強(qiáng)人所難和拍腦殼做事，嚴(yán)重違背商業(yè)規(guī)律的，出生就帶上病患。

現(xiàn)狀之二：商業(yè)經(jīng)營貼身肉搏

土地規(guī)劃的缺位直接倒逼產(chǎn)品的貼身肉搏與扎堆。好比說，對(duì)面明明有個(gè)環(huán)球中心，但是源于地塊規(guī)劃條件也得上馬開發(fā)，直接引發(fā)了商業(yè)綜合體之間的貼身肉搏和兩敗俱傷。

在這種競爭之下，商業(yè)地產(chǎn)的衍生品——LOFT就出來了。“這種產(chǎn)品就是怪胎，空間一層高兩層矮，土地性質(zhì)是商業(yè)，生活消費(fèi)全部是商業(yè)價(jià)格，生活成本難以承受。”冉立春對(duì)于這種產(chǎn)品弊端直言不諱。

同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫也是存在的。商業(yè)地產(chǎn)租金虛高，許多開發(fā)商為了賣商鋪，給投資者承諾投資回報(bào)過高。冉立春舉了一個(gè)例子，市場商家能承擔(dān)的租金是200元，為了把商鋪賣出去承諾高投資回報(bào)，開發(fā)企業(yè)向中小投資者承諾能做到500元，但運(yùn)營實(shí)際上又承擔(dān)不了，轉(zhuǎn)嫁成本過高最終反應(yīng)到產(chǎn)品價(jià)格和商業(yè)經(jīng)營上，猶如擊鼓傳花一樣，最后的一定倒霉。

此外，冉立春表示政府出臺(tái)的“商改住”政策有助開發(fā)商謀求“出路”，破繭重生。目前，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)整體性困難，問題既來自行業(yè)內(nèi)部，如商業(yè)規(guī)劃失控、地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量過大等，也有電商沖擊、經(jīng)濟(jì)下行等外部因素。商業(yè)地產(chǎn)去庫存效果直接關(guān)系到市場是否能健康發(fā)展。這方面政府的力度還應(yīng)該更大一些，特別是盡快出臺(tái)可以操作的商改執(zhí)行細(xì)則。

現(xiàn)狀之三：經(jīng)營模式亟待轉(zhuǎn)型升級(jí)

“商業(yè)地產(chǎn)用傳統(tǒng)的方式來招攬客人，模式缺乏創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，自己有問題怪不了到電商。”對(duì)于電商搶實(shí)體商業(yè)飯碗的觀點(diǎn)，冉立春表達(dá)了他的看法，實(shí)體商業(yè)應(yīng)該歸咎于自身，是實(shí)體商業(yè)自己把消費(fèi)者趕到電商上去的。

商品與實(shí)體店之間的價(jià)格差，很大一部分不是因?yàn)椴皇亲饨?、水電費(fèi)的問題，而是贏利模式設(shè)計(jì)的問題。多數(shù)商業(yè)經(jīng)營者和傳統(tǒng)零售商都以物管公司和二房東自命，加入了太多中間流通環(huán)節(jié)的成本，所以產(chǎn)品價(jià)格虛高。

電商擊垮實(shí)體言論叫囂塵上，但冉立春明顯持有樂觀的態(tài)度，看待電商，他反倒認(rèn)為是電商幫了實(shí)體，讓自己發(fā)現(xiàn)了不足與缺點(diǎn)，從而完成再造與提升。他舉了一個(gè)例子，在新疆旅游的時(shí)候，消費(fèi)者買了一個(gè)和田玉，回到成都，這個(gè)和田玉發(fā)現(xiàn)是假貨，但是要退貨太難基本無望。但是在網(wǎng)上購買了這個(gè)東西，你可以選擇拒絕付款，再退回去。電商是可以收到貨之后確認(rèn)無誤再付款。

如今，實(shí)體商業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)型，回歸初心——讓消費(fèi)者權(quán)益得到保障。實(shí)體商業(yè)有許多電子商務(wù)無法取代的部分。“購物與消費(fèi)的過程，實(shí)際上是一個(gè)情感交流的過程，網(wǎng)絡(luò)無法替代。網(wǎng)上消費(fèi)的這一部分，表面上是節(jié)約了錢、節(jié)約了時(shí)間。但此消彼漲，你會(huì)發(fā)現(xiàn)時(shí)間還是會(huì)消費(fèi)在別的地方，去健身房游泳的時(shí)候多了，所以時(shí)間、錢只是多了不同的出口而已。在虛擬消費(fèi)中節(jié)約的錢，最終還是回到實(shí)體上去了。”冉立春認(rèn)為，實(shí)體商業(yè)仍然存在很大的創(chuàng)新空間。

另一方面，零售商業(yè)的盈利模式也有很多創(chuàng)新空間。首先是服務(wù)至上、顧客是上帝只是掛在墻上，商業(yè)的競爭最終是服務(wù)的競爭。“諸如伊藤洋華堂的精細(xì)化服務(wù)也給了商業(yè)經(jīng)營很多啟發(fā)，在服務(wù)方面可以挖掘的潛力太多了。”冉立春呼吁道，“實(shí)體商業(yè)需要轉(zhuǎn)型——回歸初心、回歸本質(zhì)。”

現(xiàn)狀之四：同質(zhì)化嚴(yán)重

成都商業(yè)亟待轉(zhuǎn)型，但目前的現(xiàn)狀基本都是千店一面，品牌構(gòu)成、業(yè)態(tài)配比很難差異化。綜合體之間的差異不僅僅是簡單的餐飲、娛樂休閑業(yè)態(tài)和兒童主題的引入與面積改變，突破與創(chuàng)新迫在眉捷。

“商業(yè)為什么產(chǎn)生魅力，能吸引消費(fèi)者去進(jìn)行消費(fèi)。主要在于你能在不同的地方感到個(gè)性化、不同的消費(fèi)體驗(yàn)。”在冉立春看來，成都商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)誤區(qū)，要么一窩蜂引入兒童業(yè)態(tài)，增加餐飲休閑娛樂比例，最后又陷入一個(gè)新的同質(zhì)化當(dāng)中。當(dāng)前商業(yè)所面臨的同質(zhì)化是因?yàn)橐?guī)劃缺失和過量供應(yīng)種下的苦果，這是問題的本質(zhì)，通過品牌與商家要差異化很難。

目前的成都商業(yè)現(xiàn)狀屬于階段性過剩，不是每個(gè)城市都必經(jīng)的階段?，F(xiàn)在的過剩最主要的是人禍，是能夠避免和解決的。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營必然是一個(gè)大浪淘沙的過程，很多人都在做商業(yè)地產(chǎn)，但專業(yè)的事專業(yè)的人做，目前可以看到萬達(dá)、中糧、龍湖、寶龍都在慢慢在走專業(yè)的路，專注于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，冉立春表示，行業(yè)集中度和組織化程度的提高，有利于行業(yè)發(fā)展與進(jìn)步。

如何突圍創(chuàng)新？

面臨商業(yè)地產(chǎn)庫存大的窘境，如何突圍破局成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。冉立春也表達(dá)了他的看法，在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的過程中，其中的關(guān)聯(lián)者應(yīng)該“各司其職”，做好角色定位。政府該做好規(guī)劃，規(guī)劃要有強(qiáng)制性。開發(fā)商應(yīng)該建設(shè)地標(biāo)物業(yè)，用商業(yè)規(guī)劃建議書的基礎(chǔ)指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)，論證商業(yè)的可行性。

此外，商家還應(yīng)該與市場接軌，扮演培育市場的角色，對(duì)自己能不能開店要有清晰的認(rèn)識(shí)。至于已經(jīng)“箭在弦上”，已經(jīng)上船待建商業(yè)項(xiàng)目，冉立春給出了八字建議——“能改就改、能緩就緩”。

對(duì)于在建商業(yè)項(xiàng)目來說，分析市場應(yīng)該回歸理性，充分分析周邊的商業(yè)環(huán)境和競爭對(duì)手。如果壓力確實(shí)太大，能改住宅就做住宅，不要做商業(yè)。同時(shí)商業(yè)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該評(píng)估自身的商業(yè)資源整合能力，緩進(jìn)市場。招商不好未達(dá)到開業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，能延緩入市則延緩入市。

“死了就再活不過來了。現(xiàn)在商業(yè)市場的競爭環(huán)境今非昔比，商業(yè)項(xiàng)目面臨壓力更大、環(huán)境更險(xiǎn)峻，一旦倒下就很難再起死回生了。”說道這句話的時(shí)候，冉立春的眼神透露著無奈，經(jīng)歷了成都商業(yè)地產(chǎn)的迭代更新，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展脈絡(luò)他自然了然于心。

“購物中心有很多可以加強(qiáng)的地方，比如在打造場景化、體驗(yàn)式這些方面功夫下得不夠深。”不是簡單的通過一種兒童體驗(yàn)就能真正的實(shí)現(xiàn)差異化。

隨著消費(fèi)者習(xí)慣、消費(fèi)方式、消費(fèi)觀念、消費(fèi)需求的不斷改變，更多個(gè)性化的需求有待滿足，商場也需要持續(xù)不斷的改變，去迎合消費(fèi)者需求。商業(yè)運(yùn)營者應(yīng)該研究消費(fèi)者的行為和變化，真正回歸到消費(fèi)者本身，通過服務(wù)來樹立企業(yè)品牌，以服務(wù)致勝！