今天一、二線城市樓市的火爆,已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的剛需和投資博弈,而是一場(chǎng)越來(lái)越多從“供給”和“需求”兩端添加杠桿的金融游戲的結(jié)果。來(lái)自多方面的數(shù)據(jù)顯示,今年以來(lái),家庭住房交易杠桿率、按揭貸款還款負(fù)擔(dān)率、開發(fā)商開發(fā)貸和公司債及負(fù)債率都處于歷史高位。而這一切也成就了當(dāng)今杠桿上的樓市。

據(jù)統(tǒng)計(jì),8月份全國(guó)100個(gè)城市新建住宅均價(jià)連續(xù)16個(gè)月環(huán)比上漲,同比連漲則達(dá)到13個(gè)月。高高的房?jī)r(jià)還引來(lái)了“惜售”待漲。高高的房?jī)r(jià),正扭曲著有房和無(wú)房人的心理,而扭曲房?jī)r(jià)的集大成者之一正是杠桿——金融信貸。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟告訴記者,中國(guó)的居民杠桿率近年來(lái)增長(zhǎng)非?？?居民的負(fù)債占整個(gè)GDP的比重已從2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%。 2016年這個(gè)數(shù)字估計(jì)會(huì)達(dá)到44%。而每一輪房?jī)r(jià)的上漲,都伴隨著居民杠桿率持續(xù)提升。

另一組數(shù)據(jù)更有說(shuō)服力。8月12日央行公布的貨幣信貸數(shù)據(jù)顯示,住戶部門(指?jìng)€(gè)人群體)的中長(zhǎng)期新增貸款4773億元,占7月全部新增貸款比例超過(guò)100%(7月人民幣新增貸款4636億元)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)更令人吃驚:1至7月份個(gè)人按揭貸款13305億元,增長(zhǎng)54.6%。

今年年初,央行行長(zhǎng)周小川曾表示,我國(guó)個(gè)人住房貸款在銀行總貸款中的比重偏低,很多國(guó)家占總貸款比例為40%-50%,中國(guó)大概在百分之十幾左右,銀行也覺(jué)得個(gè)人住房貸款相對(duì)比較安全。“這一態(tài)度和看法,也令市場(chǎng)鼓舞。”興業(yè)證券研究員這樣分析。然而,從另一個(gè)角度來(lái)看,中國(guó)按揭貸款還款負(fù)擔(dān)率明顯上升,其中的隱憂不得不令人關(guān)注。陳晟不無(wú)憂慮地說(shuō),如果房貸增速維持在25%到30%,預(yù)計(jì)到2020年,中國(guó)的房貸收入比會(huì)達(dá)到美國(guó)次貸危機(jī)時(shí)期的0.5水平。

開發(fā)商集中發(fā)行公司債,成為助推房?jī)r(jià)上漲的另一個(gè)杠桿,很多“地王”也由此誕生。據(jù)Wind 統(tǒng)計(jì),今年上半年上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為76.4%,其中32 家企業(yè)負(fù)債率已突破80%。而受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及調(diào)控政策影響,近年來(lái)地產(chǎn)行業(yè)整體增速換擋、內(nèi)部結(jié)構(gòu)重構(gòu),房企盈利狀況和償債能力下降、信用基本面持續(xù)弱化,此時(shí)低成本集中發(fā)債可能導(dǎo)致未來(lái)集中違約。中國(guó)人民銀行研究局王琰撰文指出,房企低成本集中發(fā)債可能造成未來(lái)集中違約。

無(wú)論是居民按揭貸款,還是開發(fā)商公司債,這兩大金融杠桿潛在風(fēng)險(xiǎn)的上升顯而易見(jiàn)。無(wú)論是從房?jī)r(jià)收入比、租售比等評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)看,還是從供需關(guān)系的角度來(lái)看,目前一、二線城市的房?jī)r(jià)均存在“泡沫”是不爭(zhēng)的事實(shí)。多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家向記者表示,按照國(guó)際上比較通行的說(shuō)法,房?jī)r(jià)收入比(指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比)在3-6倍之間為合理區(qū)間,顯然中國(guó)一、二線城市已經(jīng)偏離了這個(gè)區(qū)間。

目前,房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)與調(diào)控的難度都在增加。一些專家認(rèn)為,如果調(diào)控得當(dāng),風(fēng)險(xiǎn)度會(huì)降低。當(dāng)然,調(diào)控也面臨著防風(fēng)險(xiǎn)和去庫(kù)存的兩難,但顯然問(wèn)題越拖會(huì)越復(fù)雜。在經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷看來(lái),當(dāng)前房地產(chǎn)政策的調(diào)控面臨兩難選擇。如果調(diào)控不當(dāng),或?qū)е路康禺a(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)集中釋放;如果通過(guò)多種舉措來(lái)維持目前房?jī)r(jià)水平,則越往后,人口越老齡化,流動(dòng)人口越少,調(diào)控難度越大。

央行副行長(zhǎng)易綱近日在G20發(fā)布會(huì)上表示,中國(guó)去年底總體杠桿率達(dá)234%,處于偏高水平。但政府和個(gè)人的杠桿與其他國(guó)家相比并不高,企業(yè)的杠桿率較高。中國(guó)總體杠桿率較高,短期還會(huì)上升,但要控制增長(zhǎng)速度。杠桿率一年增9個(gè)百分點(diǎn)太快了,短期要穩(wěn)杠桿,就是將這一速度降下來(lái)。

陳晟也認(rèn)為,目前來(lái)看,“雙杠桿”下調(diào)控應(yīng)“穩(wěn)中有進(jìn)”,既要穩(wěn)住杠桿,又要有針對(duì)性地抑制一、二線城市的地產(chǎn)泡沫,歸根結(jié)底還是要通過(guò)發(fā)展創(chuàng)新產(chǎn)業(yè),打造出新的支柱型產(chǎn)業(yè)來(lái)解決問(wèn)題。