2016年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯的“分化”態(tài)勢(shì)。一方面，北上廣深四大一線城市和二線“四小龍”（南京、廈門、蘇州、合肥）等城市的房?jī)r(jià)持續(xù)飆升。2016年上半年，四大一線城市新建商品住宅與二手住宅價(jià)格平均漲幅分別高達(dá)28.8%和29.5%，二線“四小龍”房?jī)r(jià)漲幅亦與之不相上下。另一方面，三四線及以下城市去庫(kù)存形勢(shì)依舊嚴(yán)峻。

由于房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)穩(wěn)定至關(guān)重要，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，不論是上漲還是下跌，都會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的負(fù)面沖擊。在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益分化的態(tài)勢(shì)下，中央和各級(jí)地方政府“因城施策”，采取了一系列舉措來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

面對(duì)北上廣深等重要城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的局面，權(quán)威人士明確強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)泡沫”風(fēng)險(xiǎn)正在不斷加大，2016年7月的中央政治局會(huì)議更是罕見(jiàn)地提及“抑制資產(chǎn)泡沫”。與此同時(shí)，為了緩解三四線及以下城市的去庫(kù)存壓力，中央將“去庫(kù)存”列為2016年的五大任務(wù)之一。要想判斷這些政策是否能夠奏效，首先必須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化格局下的風(fēng)險(xiǎn)及其背后的原因進(jìn)行深入分析，只有這樣才能有的放矢，進(jìn)而提出切實(shí)可行的對(duì)策。

房?jī)r(jià)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)

“房改”以來(lái)中國(guó)經(jīng)歷了多輪房?jī)r(jià)上漲周期，它們主要是由高增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化等因素所推動(dòng)，但是本輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中這些驅(qū)動(dòng)因素已經(jīng)大幅減弱。

第一，四大一線城市和二線“四小龍”的城鎮(zhèn)化空間越來(lái)越小，新增城鎮(zhèn)人口不斷減少。以北京為例，2011~2015年新增城鎮(zhèn)人口分別為54.3、43、41.4、33.9和18.7萬(wàn)人，呈現(xiàn)出逐年減少的態(tài)勢(shì)。截止2015年底，四大一線城市城鎮(zhèn)化率均已經(jīng)達(dá)到85%以上，二線“四小龍”中城鎮(zhèn)化率最低的合肥也已經(jīng)達(dá)到70.4%，未來(lái)這些城市的城鎮(zhèn)化速度將逐漸放緩，新增城鎮(zhèn)人口可能會(huì)越來(lái)越少。

第二，近年來(lái)四大一線城市和二線“四小龍”經(jīng)濟(jì)增速無(wú)一例外地大幅下滑。四大一線城市平均增速已經(jīng)從2010年的11.6%下降到2016年上半年的7.5%，二線“四小龍”平均增速則從2010年的14.8%大幅下滑到2016年上半年的8.4%。

與前幾輪房?jī)r(jià)上漲周期不同，本輪房?jī)r(jià)上漲很大程度上是由投資性資金和投機(jī)性資金所驅(qū)動(dòng)，并呈現(xiàn)出泡沫化特征。為了應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，央行采取了多輪降準(zhǔn)和降息操作（2015年以來(lái)已經(jīng)降息5次、降準(zhǔn)6次），釋放了大量流動(dòng)性。與此同時(shí)，2014年的“930新政”規(guī)定，“對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭”，“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”，2015年的“330新政”則將二套房首付從60%降至40%，激勵(lì)持有住房的家庭再次購(gòu)買住房。多次降準(zhǔn)降息操作與一系列刺激政策之下，投資性和投機(jī)性資金大量涌入，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫。

其中的一個(gè)證據(jù)是，2016年一季度個(gè)人購(gòu)房貸款增長(zhǎng)25.5%，比各項(xiàng)貸款增速高出10.8個(gè)百分點(diǎn)。2016年二季度M2增速比一季度下降了1.6個(gè)百分點(diǎn)，但是個(gè)人購(gòu)房貸款同比增速卻進(jìn)一步升高到了30.9%，比各項(xiàng)貸款增速高出16.6個(gè)百分點(diǎn)。

另一個(gè)證據(jù)是，在房?jī)r(jià)漲幅最大的深圳，購(gòu)房者中投機(jī)者占比超過(guò)了三成，利用“自買自賣轉(zhuǎn)按揭”和“眾籌”等手段投機(jī)購(gòu)房的現(xiàn)象較為常見(jiàn)。北上廣深全面叫停“首付貸”更是從側(cè)面反映出房?jī)r(jià)上漲背后投機(jī)因素的普遍存在。

住房供給過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)

與四大一線城市和二線“四小龍”等城市面臨房?jī)r(jià)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)不同的是，大多數(shù)三四線及以下城市普遍面臨去庫(kù)存壓力。學(xué)者們大都使用去化周期這一指標(biāo)來(lái)判斷房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力大小。關(guān)于去化周期的合理范圍目前尚無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)對(duì)比已有研究的觀點(diǎn)，12~18個(gè)月的去化周期是比較合理的范圍。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的60城新建商品住宅數(shù)據(jù)顯示，截至2016年4月，北上廣深去化周期最高僅為10個(gè)月，二線“四小龍”中南京、合肥和蘇州的去化周期只有2~3個(gè)月，廈門的去化周期也不過(guò)8個(gè)月。而去化周期超過(guò)12個(gè)月的大多數(shù)都是三四線及以下城市，其中北海和丹東等城市的去化周期甚至超過(guò)了30個(gè)月，面臨嚴(yán)峻的去庫(kù)存壓力。

要想更加準(zhǔn)確地判斷三四線及以下城市的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，還應(yīng)該進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體供求狀況進(jìn)行分析。其中，重點(diǎn)是通過(guò)計(jì)算人均住房建筑面積來(lái)判斷三四線及以下城市住房供給是否面臨過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。

由于目前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等部門沒(méi)有公布不同城市的住房存量數(shù)據(jù)，因此難以直接得知三四線及以下城市的住房供給存量。不過(guò)，考慮到一二線城市的行政區(qū)域面積僅占全國(guó)城市面積的10%，戶籍人口占比也不過(guò)20%，因此可以用全國(guó)的人均住房建筑面積來(lái)近似代替三四線城市的人均住房建筑面積。

筆者計(jì)算結(jié)果顯示，如果房地產(chǎn)企業(yè)仍然維持“十二五”期間的供給水平，那么到2020年城鎮(zhèn)人均住宅將達(dá)到32平方米。假設(shè)只有30%農(nóng)民工擁有住房，城鎮(zhèn)人均住房面積將達(dá)到41.1平方米。這一水平比日本、韓國(guó)、西班牙、英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家都要高，由此可以推知，中國(guó)三四線及以下城市將面臨住房明顯過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。

“因城施策”

目前，政府部門主要嘗試通過(guò)“因城施策”解決房地產(chǎn)市場(chǎng)分化困境。一方面，針對(duì)房?jī)r(jià)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)，上海、深圳和二線“四小龍”相繼收緊調(diào)控政策。另一方面，三四線及以下城市紛紛通過(guò)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、搬遷補(bǔ)貼和放寬落戶條件等方式吸引農(nóng)民工購(gòu)房。

但是，過(guò)去十余年的經(jīng)驗(yàn)表明，限購(gòu)、限貸和收緊住房信貸等調(diào)控政策只能短時(shí)間內(nèi)減緩房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)，一旦政策有所松動(dòng)，房?jī)r(jià)很可能再次大幅上漲，甚至出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲，陷入房?jī)r(jià)“越調(diào)越高”的窘境。與此同時(shí)，三四線及以下城市“去庫(kù)存”的效果也不甚理想。

事實(shí)上，一線和二線“四小龍”城市與三四線及以下城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是完全獨(dú)立的，二者密切相關(guān)。一線和二線“四小龍”城市房?jī)r(jià)大幅上漲而且維持上漲預(yù)期的重要原因是，三四線及以下城市人口不斷涌入，因此新增住房需求持續(xù)存在。而三四線及以下城市房地產(chǎn)庫(kù)存高企的一個(gè)重要原因則是這些城市的人口外流至一線和二線“四小龍”城市，導(dǎo)致潛在的住房需求流失。之所以人口不斷從三四線及以下城市涌入北上廣深等重要城市，是因?yàn)楸鄙蠌V深的就業(yè)機(jī)會(huì)以及基本公共服務(wù)（教育、醫(yī)療、社會(huì)保障等）明顯優(yōu)于三四線及以下城市。以高等教育為例，全國(guó)一共有39所985高校，其中北京多達(dá)8所，北上廣深和二線“四小龍”合計(jì)18所，幾乎占據(jù)全國(guó)的一半。

正因如此，應(yīng)該將一線和二線“四小龍”城市與三四線及以下城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)看成一個(gè)整體，推進(jìn)城市平衡發(fā)展才能有效化解房地產(chǎn)市場(chǎng)分化困境。推進(jìn)城市平衡發(fā)展主要有兩個(gè)抓手：通過(guò)加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型等舉措增加三四線城市的就業(yè)機(jī)會(huì)；通過(guò)轉(zhuǎn)變政府職能（從增長(zhǎng)型政府轉(zhuǎn)向服務(wù)型政府）和加大轉(zhuǎn)移支付力度等舉措，縮小三四線及以下城市與一線和二線“四小龍”等城市之間的公共服務(wù)差距，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化。

一方面，增加三四線及以下城市的就業(yè)機(jī)會(huì)能夠?yàn)榫用裉峁┝⑸碇?，而公共服?wù)均等化則會(huì)提高教育、醫(yī)療和社會(huì)保障等公共服務(wù)的供給數(shù)量和質(zhì)量。這兩個(gè)抓手落實(shí)到位就能夠有效提高三四線及以下城市的吸引力，減少人口外流。另一方面，三四線及以下城市外流人口減少自然會(huì)減輕一線城市和二線“四小龍”城市的外來(lái)人口壓力，從而減少潛在的首次置業(yè)需求，這樣才能夠從根本上削弱一線和二線“四小龍”等重要城市的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，化解房?jī)r(jià)泡沫化問(wèn)題。