房地產(chǎn)公司頻頻高價(jià)拿地，其背后的資金來(lái)自哪里？銀行、保險(xiǎn)、信托等金融機(jī)構(gòu)是其重要的彈藥補(bǔ)充。

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理，目前，房地產(chǎn)公司至少可以通過(guò)四種途徑獲得保險(xiǎn)公司的資金，包括獲得保險(xiǎn)公司舉牌、出售辦公物業(yè)、發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品和關(guān)聯(lián)交易等。

這其中機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。一方面，期限適中、收益合理的房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠滿足保險(xiǎn)資金尋覓優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的迫切心情，但是另一方面，也必須注意潛藏的風(fēng)險(xiǎn)，絕不能將保險(xiǎn)公司作為融資平臺(tái)，頻頻為房地產(chǎn)公司輸血。

三條路徑獲得資金

根據(jù)《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》和《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》的規(guī)定，保險(xiǎn)公司不得直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，不得投資開(kāi)發(fā)或者銷售商業(yè)住宅。不過(guò)，這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有機(jī)會(huì)獲得保險(xiǎn)公司的彈藥補(bǔ)充。

經(jīng)過(guò)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)公司至少存在四種路徑獲得保險(xiǎn)資金。

其中，“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”使得房地產(chǎn)上市公司被保險(xiǎn)資金舉牌成為輿論關(guān)注的重點(diǎn)。的確，上市公司2016年一季報(bào)和2015年年報(bào)顯示，銀行和房地產(chǎn)是保險(xiǎn)公司 舉牌最突出的行業(yè)，如安邦保險(xiǎn)舉牌萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、金融街；前海人壽舉牌了萬(wàn)科A；國(guó)華人壽舉牌天宸股份、華鑫股份；陽(yáng)光保險(xiǎn)舉牌京投銀泰。

萬(wàn)科A雖然是最受關(guān)注的上市房地產(chǎn)公司，但是按照保險(xiǎn)公司持倉(cāng)市值來(lái)看，金地集團(tuán)始終位于A股前十名，既是保險(xiǎn)公司持有房地產(chǎn)行業(yè)市值最大的股票，也是最 受保險(xiǎn)公司青睞的股票之一，富德生命人壽、安邦人壽、天安財(cái)險(xiǎn)等都曾用真金白銀向其表達(dá)過(guò)愛(ài)慕之心。目前，金地集團(tuán)的第一大股東是富德生命人壽。

第二種路徑是向保險(xiǎn)公司出售辦公物業(yè)。例如，今年3月8日，SOHO中國(guó)于香港舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，將出售位于上海的SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)，消息一經(jīng)公布 就引起了市場(chǎng)的極大關(guān)注。據(jù)悉，從最初的19組整購(gòu)意向客戶到第二輪深度接觸的5家客戶，最終國(guó)華人壽以32.2億元購(gòu)入SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)。

此外，倫敦金絲雀碼頭10 Upper Bank Street大樓、倫敦辦公大樓TowerPlace、紐約華爾道夫酒店等海外辦公物業(yè)也紛紛“以身相許”于中國(guó)人壽、中國(guó)平安、安邦保險(xiǎn)等。

第三種路徑是關(guān)聯(lián)交易。以恒大集團(tuán)為例，其旗下的恒大人壽今年以來(lái)披露的11份關(guān)聯(lián)交易報(bào)告顯示，涉及不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃、信托計(jì)劃、不動(dòng)產(chǎn)基金等占據(jù)半 數(shù)，相關(guān)關(guān)聯(lián)交易涉及金額近38億元，關(guān)聯(lián)方主要包括恒大地產(chǎn)集團(tuán)重慶有限公司、合肥粵泰商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司、西安恒盈置業(yè)有限公司、成都天府水城房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等恒大集團(tuán)全資子公司。

除了以上三種方式，保險(xiǎn)公司還在探索資產(chǎn)證券化道路對(duì)接房地產(chǎn)。

一位保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)：“這種方式方興未艾，保險(xiǎn)資金正在積極尋求其中機(jī)會(huì)，未來(lái)可以考慮作為受托機(jī)構(gòu)來(lái)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，這樣更加符合保險(xiǎn)資金的特性。”

雙方公司各取所需

事實(shí)上，房地產(chǎn)公司能夠獲得保險(xiǎn)資金的青睞，有著雙方各自內(nèi)生邏輯。

一位上市房地產(chǎn)公司人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者：“對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，希望獲得保險(xiǎn)公司提供資本支持，畢竟后者資金充裕，成本較低。如果可能的話，二者可以業(yè)務(wù)合作，改善盈利，提升資本內(nèi)生能力。”

值得一提的是，估值合理的上市房地產(chǎn)公司和物業(yè)地產(chǎn)相對(duì)更易獲得保險(xiǎn)資金。

以獲得保險(xiǎn)資金舉牌的上市房地產(chǎn)公司為例，“這些上市房地產(chǎn)公司屬于大盤藍(lán)籌股，普遍具有良好的現(xiàn)金流，分紅率較高。在償二代下，相較于中小板股和創(chuàng)業(yè)板 股，房地產(chǎn)等大盤藍(lán)籌股風(fēng)險(xiǎn)因子較小，保險(xiǎn)公司為后者需要提取的最低資本要求就會(huì)比較低，所以在維持權(quán)益配置比例不變的情況下，可以通過(guò)加大藍(lán)籌股的投資 比例來(lái)減少價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)對(duì)償付能力的影響。”一位保險(xiǎn)公司投資部人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

他續(xù)稱，“優(yōu)質(zhì)的物業(yè)地產(chǎn)可以通過(guò)出售或者發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品從而獲得豐厚的租金以及物業(yè)升值等，而這對(duì)保險(xiǎn)公司而言，既能擁有辦公樓的所屬權(quán)，又能通過(guò)所收購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)一步提升自身的品牌價(jià)值和形象，何樂(lè)而不為。”