對(duì)于各地頻現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象，有著名人士指出，成為“地王”的開(kāi)發(fā)商，其實(shí)不過(guò)是被地方政府牽線(xiàn)的木偶而已，甚至其背后的銀行，也一樣。
這話(huà)固然沒(méi)錯(cuò)，但是，筆者要說(shuō)的是，開(kāi)發(fā)商也好，銀行也罷，他們遠(yuǎn)不是房地產(chǎn)這個(gè)擊鼓傳花游戲中的唯一木偶，真正的也是最大的木偶還在后邊。與最后的木偶相比，開(kāi)發(fā)商和銀行即便他們是木偶，也不是完全被動(dòng)的木偶。
為什么這樣說(shuō)?不妨看一看最大的開(kāi)發(fā)商方面能將游戲玩都什么程度——
以巨頭恒大集團(tuán)為例，該集團(tuán)最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，其土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)到1.68億平方米，累計(jì)平均成本為人民幣1302元/平方米。
1302元/平方米的平均地價(jià)，對(duì)于生活在大城市里的人們來(lái)說(shuō)，可能有點(diǎn)意外，怎么這么低?這是因?yàn)楹愦蠹瘓F(tuán)在在全國(guó)175個(gè)城市拿地的平均價(jià)，其中包含許多中小城市，平均下來(lái)就很不起眼了。
關(guān)鍵是蓋房后的銷(xiāo)售價(jià)格。該集團(tuán)公布，今年上半年銷(xiāo)售面積是1660.5萬(wàn)平方米，而銷(xiāo)售額是1417.8億元，折算平均每平方米售價(jià)是8538元。地價(jià)在房?jī)r(jià)中的比重還不到20%。
據(jù)報(bào)道，今年上半年，恒大集團(tuán)拿地規(guī)模全國(guó)最大，在全國(guó)各地共拿了80多個(gè)項(xiàng)目，總共花了800億元，規(guī)劃建筑面積4236萬(wàn)平方米，平均拿地成本是 1994元/平方米。似乎比以前的拿地成本高了不少，但是因?yàn)轫?xiàng)目主要分布在包括北京、廣州等一線(xiàn)城市和南京、成都、濟(jì)南等省會(huì)級(jí)城市，平均地價(jià)較以往明 顯上升。但是，這些地方的房?jī)r(jià)則更高。
如果參照北京平均5萬(wàn)元以上的平均房屋銷(xiāo)售價(jià)，以及全國(guó)省會(huì)城市不下2萬(wàn)元的均價(jià)，恒大1994元/平方米的拿地價(jià)格，看來(lái)更便宜了，只會(huì)更加低于20%。
營(yíng)業(yè)額與銷(xiāo)售額的比例，顯示開(kāi)發(fā)商售房后賺取的差價(jià)。根據(jù)該集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)，今年上半年其房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額是875億元，相對(duì)于1417.8億元的銷(xiāo)售額而言，比例高達(dá)61.7%。
其他幾家大型放房企，比如萬(wàn)科、中海、碧桂園、保利、綠地等等，營(yíng)業(yè)額也都不遜色，幾乎都接近、達(dá)到或超過(guò)銷(xiāo)售額的一半。
雖然只是管豹一測(cè)，已經(jīng)能知曉一二。房?jī)r(jià)如此之高，一直聽(tīng)到的開(kāi)發(fā)商的解釋是“地價(jià)高”。其實(shí)土地成本不足兩成。一流的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將最大化的利潤(rùn)空間展示出來(lái)了。
螳螂捕蟬，黃雀在后。開(kāi)發(fā)商這么一轉(zhuǎn)手，獲利空間如此之大，似乎很讓人驚訝，至少比起實(shí)業(yè)賺錢(qián)。其實(shí)，“耗子拉木锨，大頭在后邊”，其身后的銀行享受其利的份額，比開(kāi)發(fā)商更大。
根據(jù)上市公司工商銀行的公告，其上半年凈贏利則達(dá)到1507億元，營(yíng)業(yè)收入是多少，雖然沒(méi)有透露，但根據(jù)其手續(xù)費(fèi)及傭金收入817.15億元、且占營(yíng)業(yè) 收入比重24.84%推算，其營(yíng)業(yè)額約為3200億元，這樣一來(lái)，凈利潤(rùn)率竟然達(dá)到47%的程度;同期，農(nóng)行營(yíng)業(yè)額2625億元，凈利潤(rùn)1050.51億 元，凈利潤(rùn)率達(dá)到40%左右。建行、中行等巨頭也都不遜色多少。
在銀行的收入構(gòu)成中，存貸款利差仍然是主體收入來(lái)源。在工商銀行占比超 過(guò)75%，在民生銀行也超過(guò)60%。而貸款的對(duì)象，已經(jīng)越來(lái)越集中于房地產(chǎn)。于是個(gè)人購(gòu)房按揭貸款大門(mén)敞開(kāi)，于是開(kāi)發(fā)商死拼“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)，較勁各方的背 后，則是銀行之間資金如潮般的輸送。你罵銀行嫌貧愛(ài)富，無(wú)利不起早，但銀行確實(shí)從房地產(chǎn)項(xiàng)目中賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn).
為什么銀行對(duì)前來(lái)告貸的實(shí)業(yè)企業(yè)漫不經(jīng)心、對(duì)渴望其雨露澆灌的小微企業(yè)愛(ài)理不理?因?yàn)楫?dāng)今房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是難得的“優(yōu)質(zhì)資源”。符合銀行的本性，它要的是一本萬(wàn)利無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。哪個(gè)行業(yè)能一本萬(wàn)利?如今只有房地產(chǎn)!哪個(gè)行業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)?還是房地產(chǎn)!
與銀行暴利相反，其他行業(yè)尤其是實(shí)業(yè)，可謂哀鴻一片。能掙到個(gè)位數(shù)的利潤(rùn)率，已經(jīng)是很優(yōu)秀的了。
通過(guò)“招拍掛”的角逐舞臺(tái)，地方政府讓開(kāi)發(fā)商將地價(jià)一抬再抬，成了臺(tái)上被牽線(xiàn)的木偶，但開(kāi)發(fā)商并不虧，你高來(lái)，我高去，搭車(chē)漲價(jià)多加碼就是;在銀行環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商加碼越多，銀行賺的也越多;開(kāi)發(fā)商抬價(jià)越狠，銀行錢(qián)賺的就越快。巨額資金快速滾雪球越滾越大。
即便如此，食利階層還沒(méi)完，還有炒房人的哄買(mǎi)哄抬添油加火。興風(fēng)作浪、呼云喚雨，再次將房?jī)r(jià)一抬再抬。
總之，一環(huán)又一環(huán)的不斷加碼，最終就落到了“剛需族”的頭上了?？此茡艄膫骰ǎ鋵?shí)又不是，因?yàn)閾艄膫骰ú患哟a。這其中，除了“剛需族”外，其他各個(gè)環(huán)節(jié)，其實(shí)誰(shuí)都不是木偶。反倒象中央電視臺(tái)《動(dòng)物世界》里猛獸捕食后按先后次序進(jìn)食的百獸。
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