報(bào)告分析認(rèn)為，房地產(chǎn)的居民杠桿率要細(xì)分為社會(huì)存量杠桿率和年度交易杠桿率。其中前者依然處于低位，實(shí)際上快速走高的只是后者。
報(bào)告稱：截至2016年7月，中國(guó)居民的未償還杠桿負(fù)擔(dān)（公積金+商業(yè)貸款）超過(guò)18萬(wàn)億元，即便按照最保守的估計(jì)，房地產(chǎn)存量杠桿率僅有不到13%。
在最樂觀的假設(shè)下（全國(guó)房屋均價(jià)能有8000 元/平米，且全國(guó)存量房屋達(dá)到300 億平米），我國(guó)居民部門掌握的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)存量杠桿率為7.5%；在最謹(jǐn)慎的假設(shè)下（全國(guó)房屋均價(jià)只有7000 元/平米，全國(guó)房屋只有200 億平米），我國(guó)居民部門掌握的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)存量杠桿率為12.9%。
我們暫且取這個(gè)區(qū)間的中值，則估計(jì)全國(guó)居民的存量杠桿率在10.2%。通俗來(lái)說(shuō)，如果居民掌握了100萬(wàn)市值的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，則這個(gè)居民平均欠了10.2萬(wàn)元信貸（含公積金）。
從全國(guó)平均水平來(lái)看，如果是100萬(wàn)的房子，最多只有12.9萬(wàn)的按揭貸款和公積金貸款沒有償還，掌握不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)主并沒有什么還貸壓力。
這也意味著，絕大多數(shù)居民并沒有貸款償付壓力，即便在購(gòu)買力不足，需求不旺時(shí)，住房供給也不會(huì)出現(xiàn)大幅增加。此外，整體的資產(chǎn)價(jià)值相對(duì)于貸款余額來(lái)說(shuō)十分龐大，如果到某一天房?jī)r(jià)開始下跌，風(fēng)險(xiǎn)將主要由居民部門自身承擔(dān)。
由于居民的存量杠桿率確實(shí)不高，因此在房?jī)r(jià)出現(xiàn)問題時(shí)，尤其是資產(chǎn)流動(dòng)性狀況較好，二手房市場(chǎng)較大的一二線城市，是不會(huì)出現(xiàn)“拋盤踩踏”的情況的。而這種市場(chǎng)的軟著陸如果有一天出現(xiàn)，一般只擁有3年左右儲(chǔ)備，經(jīng)營(yíng)區(qū)域處于一二線城市的開發(fā)企業(yè)也完全可以全身而退。
因此，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格中期來(lái)看是穩(wěn)定的，市場(chǎng)應(yīng)該重視不動(dòng)產(chǎn)的確定性價(jià)值。
另一杠桿率則是交易杠桿率，指的是某一個(gè)時(shí)間段的“新發(fā)放貸款規(guī)模/該時(shí)間段的房屋銷售規(guī)模”。如果一個(gè)市場(chǎng)的買賣已經(jīng)過(guò)分依賴于杠桿，則說(shuō)明這個(gè)市場(chǎng)需求很難在短期膨脹，即便這個(gè)市場(chǎng)長(zhǎng)期看還有潛力，且業(yè)主不會(huì)大規(guī)模拋售，至少在短期房?jī)r(jià)已經(jīng)很難上漲。
2011-2015年，中國(guó)住房交易的杠桿率分別為43%/44%/50%/55%/57%。2016年上半年，全國(guó)住房交易杠桿率為74%，但考慮到統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)上半年的銷售額往往偏低一些（相對(duì)于按揭），估計(jì)2016年全年的住房交易杠桿率可能在65%－70%。
杠桿率的提高也有其他的微觀數(shù)據(jù)可以支持。例如，在北京，2011年時(shí)只有40%不到的買房人用貸款；到2015年，已有接近80%的買房人用貸款了。而在深圳，現(xiàn)在已經(jīng)有接近95%的人在買房時(shí)用貸款了。越來(lái)越高的房?jī)r(jià)，客觀上也推動(dòng)居民尋求信貸的支持。
住房的交易杠桿率已經(jīng)不低了，未來(lái)對(duì)住房交易進(jìn)一步加杠桿的空間并不是很大。我們相信無(wú)需擔(dān)心房?jī)r(jià)大幅上漲，在未來(lái)杠桿提升可以保持市場(chǎng)健康向上。不過(guò)由于杠桿利用很普遍，微小的利率下行對(duì)于市場(chǎng)的影響都可能很大。此外，按揭余額很小，但每年的新增額不小。
這表明，少數(shù)近幾年的購(gòu)房人承擔(dān)了很大一部分按揭貸款償還義務(wù)，而大量早年買房的人擁有較大量的資產(chǎn)，卻只承擔(dān)很少量的房貸償還義務(wù)。財(cái)富代際分配不均是比較嚴(yán)重的。
總體來(lái)看，整個(gè)社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)值相對(duì)于信貸余額來(lái)說(shuō)相當(dāng)龐大，居民部門的整體杠桿率不高。但銷售額中來(lái)自信貸支持的資金快速增加，且占比不低。這可能暗示，只要按揭利率并沒有逆轉(zhuǎn)，景氣仍能持續(xù)，地價(jià)也可能較高，不過(guò)房?jī)r(jià)全面大幅上漲的可能性也不大。即便有一天行業(yè)景氣開始下行，市場(chǎng)硬著陸的可能性也很低，一二線城市存量資源具備保值增值屬性。
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