當講故事不再成為資本市場風向標的時候，市值管理成為擺在房企面前的一大問題。
7月12日，綠城服務（02869.HK）掛牌上市，以每股1.99元公開發(fā)售，超過招股價范圍1.74-2.2元的中間價，籌得14.394億元人民幣。作為繼彩生活、中海物業(yè)、中奧到家之后，第四家登陸港股資本市場的物業(yè)管理公司。
綠城服務與這三家公司在市盈率（20%左右）、物業(yè)管理營收占比等方面數(shù)據(jù)接近，而在目前市場不明朗的情況下，后續(xù)市值管理或?qū)榫G城服務帶來壓力。
但綠城服務上市當天漲幅10.55%，收市后總市值達到61.1億元，超越彩生活的59億元、中海物業(yè)的38.8億元、中奧到家的9.6億元，排名第一。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，H股市場有很多投資者對地產(chǎn)類企業(yè)有偏見，認為傳統(tǒng)經(jīng)營模式不可持續(xù)，所以對企業(yè)價值評估不會太高。但A股市場的散戶實際 上相對看好地產(chǎn)股，這與此類散戶本身是物業(yè)購置者也有關系。因此其認為，A股市場對于企業(yè)做大估值有更好的市場環(huán)境。
一名投行分析師指出，所謂市值管理，就是上漲有上漲的理由，房企應該把握風向， 積極向投資者展示多元化進程及房地產(chǎn)在資產(chǎn)配置中的重要性， 在未來全球市場不確定所帶來的風險到來時，有足夠的彈藥應戰(zhàn)。
地產(chǎn)股角色：資產(chǎn)配置
前述綠城服務行政總裁兼執(zhí)行董事吳志華接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時認為，綠城服務上市之后的股價表現(xiàn)，表明投資者認為其有理由持有這只股票。
“綠城服務不需要講社區(qū)O2O故事，而是實實在在地做O2O增值服務。”他說，綠城服務有三個業(yè)務板塊：物業(yè)管理、顧問咨詢、增值服務，其實是按照房地產(chǎn) 整體板塊的生命周期布局，三個板塊聯(lián)動。借此增加物管面積的產(chǎn)值和利潤、再從銷售過程體現(xiàn)出來。在吳志華看來，綠城服務是唯一有明確商業(yè)模式的物業(yè)公司。
同策咨詢研究中心研究總監(jiān)張宏偉指出，房企市值管理具體手段包括提高公司持續(xù)的盈利能力、完善公司成長性管理、加強投資者關系管理。房企增加市值可以運用的手段包括收購、增發(fā)、股權激勵、資產(chǎn)剝離、股份回購等。
自去年開始，不少房企已開始通過并購、定增等手段進行市值管理。今年3月初，開始出現(xiàn)資金回流地產(chǎn)股的跡象。
股市回暖，資本偏好也會轉向。“估價大漲不代表市值管理優(yōu)秀。”克而瑞研究中心分析師洪圣奇指出，目前地產(chǎn)股多被基金看作是資產(chǎn)配置的對象，而非主流投資 標的，因此內(nèi)房股長期以來估值比不過TMT行業(yè)。“地產(chǎn)股從來都不是投資過程中的增長點， 基金更多考慮將之作為抗風險的資產(chǎn)配置。”
洪圣奇認為，股價管理好的公司， 市值應該隨規(guī)模和盈利能力提升而成長， 因為最終對于股東的回報， 將以運營紅利和派息為主。在他看來內(nèi)房股中市值管理較好的是中海外與華潤置地。此外beta值不是特別高，且盈利質(zhì)量較好的企業(yè)，如合景泰富與龍湖地產(chǎn)， 也會成為被重點關注的企業(yè)。
利潤低迷倒逼市值管理
在房企利潤率逐步下滑的過程中，市值管理也成為不可或缺的一項擴張工具。
通過梳理部分成長型公司財報可見，2015財年，泰禾毛利率29.9%、凈利率8.5%；
陽光城25.56%毛利率，凈利率僅7.74%；萬科有29.35%毛利率，凈利率有13.27%。
嚴躍進指出，往往中型房企的成長性將更被看好。類似泰禾等企業(yè)，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務的規(guī)模在擴大，但企業(yè)項目的潛在成本和未來債務成本較高。這些都可能會影響后續(xù)投資者對此類企業(yè)的估值。
雖然泰禾在地產(chǎn)開發(fā)有部分溢價率較高的項目，但由于土地價格與成本支出同樣較高，住宅產(chǎn)品的整體利潤率將受到影響。
一份來自第三方的研究報告顯示，高增長企業(yè)一般需要高負債來支撐資金需求。
以泰禾為例，2014年該公司債務達到最高峰，凈負債率803%；2015年，泰禾開始著手市值管理，通過增發(fā)股份等，令債務指標有了明顯改進。凈負債率下調(diào)到257%，資產(chǎn)負債率也下調(diào)到79.88%。
實際上近期與險資積極合作，正是房企出于市值管理考慮的一種主動策略。對于此類房企來說，一方面可以借此持續(xù)做大規(guī)模、提升經(jīng)營業(yè)績空間；同時通過引入機 構投資者的資金，可以促使企業(yè)具備相對靈活的財務管理模式，令企業(yè)去庫存、降成本等目標得以實現(xiàn)，投資者也比較認可此類經(jīng)營方式。
而近期頻頻發(fā)生的行業(yè)間并購，也是做大市值的一個關鍵。這往往代表了房企的高成長性。前述人士分析，后續(xù)房企之間的此類運營頻率還會增加。
比如近期保利與中航宣布擬進行相關地產(chǎn)業(yè)務整合。地產(chǎn)業(yè)務成長性好，將為此類企業(yè)估值帶來利好；這也使保利后續(xù)區(qū)域市場布局更加完善，強化其全國化企業(yè)特征并能快速獲取營銷渠道等。將令保利地產(chǎn)股價后續(xù)提振空間較大，在市值方面也會有積極反應。
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