人民網(wǎng)北京5月16日電 （余燕明）當下，創(chuàng)業(yè)如潮。幾乎所有創(chuàng)業(yè)年輕人的口號，既是“顛覆”，也是“我要干掉你”，這些創(chuàng)業(yè)年輕人自信騎上了兩個風口：創(chuàng)業(yè)大潮和互聯(lián)網(wǎng)技術。即使資金密集的商業(yè)地產行業(yè)也不例外。
最近國內互聯(lián)網(wǎng)辦公租賃交易服務平臺優(yōu)辦網(wǎng)（uban.com）舉辦的“優(yōu)辦周年慶暨商業(yè)辦公地產群英匯”活動上，主辦方邀請了萬科集團商業(yè)地產總經(jīng)理丁長峰、戴德梁行北方區(qū)董事總經(jīng)理王盛與無界空間創(chuàng)始人Randy、氪空間總裁鐘澍共同聚集在一個聯(lián)合辦公空間，討論當今傳統(tǒng)商業(yè)寫字樓與共享辦公的話題。
當下商業(yè)地產行業(yè)鮮明的兩個陣營：丁長峰和王盛都服務于傳統(tǒng)的商業(yè)辦公需求，他們的客戶都對寫字樓有著巨大的辦公需求，這些付租能力強的辦公客戶來自金融、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)；Randy和鐘澍正在投身的聯(lián)合辦公創(chuàng)業(yè)，適應的是近兩年中國逐漸興起的創(chuàng)業(yè)潮流，他們希望通過互聯(lián)網(wǎng)、社交等建立起聯(lián)合辦公的不同模式，滿足這些初創(chuàng)公司和創(chuàng)業(yè)者的辦公需求。
根據(jù)克爾瑞集團的研究數(shù)據(jù)，2015年全球共享辦公空間達到了7800家，較2014年的5900家增長了30%以上。不完全統(tǒng)計，目前中國共享辦公空間1700多家，增幅超過全球的30%，而且絕大部分共享辦公空間的增量來自中國。
井噴的聯(lián)合辦公空間源自中國創(chuàng)業(yè)風潮的鼓舞。在2015年，中國新畢業(yè)大學生的創(chuàng)業(yè)比例同比增長了近1倍，創(chuàng)業(yè)大學生數(shù)量將近90萬人，留學歸國人員有6萬多人選擇了自主創(chuàng)業(yè)，占到海歸留學生比例的15%。2015年中國吸引的創(chuàng)業(yè)人群增加了300多萬。
全國以官方授牌統(tǒng)計為準的數(shù)據(jù)顯示，以工位租賃為主的聯(lián)合辦公空間、以創(chuàng)業(yè)孵化投資為主的眾創(chuàng)空間、創(chuàng)客咖啡等新興共享辦公空間，到2015年，北京已有90個，上海有60個，深圳雖然作為一線城市，但只有16個，低于南京、武漢、成都、蘇州等地的40個，沈陽的共享辦公空間也有24個，西安有15個，廣州有33個，天津有30個，重慶也達到了32個。
國內這些依托聯(lián)合辦公需求發(fā)展起來的共享辦公品牌，也都紛紛對外公布了聯(lián)合辦公空間的拓展計劃，SOHO 3Q計劃2016年新增3萬個工位，2017年工位數(shù)量達到10萬個，收入超過50億元，優(yōu)客工場計劃在21個城市進行擴張，We+計劃到2018年在全國范圍內布局200家。
克爾瑞集團根據(jù)調研數(shù)據(jù)粗略估算，目前中國共享辦公空間規(guī)?？偭空紝懽謽强偭坎坏?%的比例。
“現(xiàn)在聯(lián)合辦公空間所占市場份額并不大，只有2%左右，但未來肯定會幻化出更大的市場和需求。”優(yōu)辦創(chuàng)始人兼CEO盧陽說，隨著創(chuàng)業(yè)潮流帶動下企業(yè)組織結構的變化，辦公空間也會隨之演變。
盧陽創(chuàng)辦的優(yōu)辦是國內一家互聯(lián)網(wǎng)辦公租賃交易服務平臺，致力于給用戶帶來真實、透明、高效的辦公租賃體驗，他們的使命是宣稱“讓每一個人的辦公生活更幸福”。
丁長峰在發(fā)言時認同現(xiàn)在一些聯(lián)合辦公空間致力于提升辦公空間的舒適度與體驗非?？扇?。他舉了一個例子，歐洲很多國家的出租車都要比普通家庭用車更加舒適和高檔，他詢問這些出租車司機原因，他們解釋說對出租車司機而言，出租車就是工作空間，每天要花非常多的時間待在出租車內，而且這是一份長期工作，提高出租車車輛的檔次，其實就是改善自己的工作環(huán)境，也會讓工作開心一些。
但丁長峰仍然會以傳統(tǒng)商業(yè)辦公運營的思路來理解共享辦公空間的發(fā)展前景。“如果聯(lián)合辦公空間的出租率不能夠保持在75%以上，肯定是不賺錢。”丁長峰說。
而且他進一步認為，在這一輪的創(chuàng)業(yè)潮流之下，許多推動因素都來自政府的鼓勵，而不是市場自發(fā)形成創(chuàng)業(yè)氛圍，他喻之為“運動式創(chuàng)業(yè)”，因此對許多國內共享辦公空間而言，也很難像國外成熟的聯(lián)合辦公品牌WeWork一樣可持續(xù)運營與發(fā)展壯大。
丁長峰的這種擔心不無道理。支撐聯(lián)合辦公發(fā)展的創(chuàng)業(yè)潮是否存在泡沫，是決定其能否持續(xù)發(fā)展壯大最大的不確定因素。
根據(jù)IT桔子數(shù)據(jù)統(tǒng)計，到2015年底，該機構公司庫里共有989家創(chuàng)業(yè)公司處于“關閉”狀態(tài)，占到了創(chuàng)業(yè)公司總體的4.5%，比2014年新增了83家。
IT桔子的數(shù)據(jù)進一步顯示，2013年以成立的公司的關閉情況最為嚴重，占比接近4成，達到了368家，在2014年和2015年新成立的創(chuàng)業(yè)公司中已有54家公司處于關閉狀態(tài)。從地域分布上看，北京、上海和廣東也是創(chuàng)業(yè)公司死亡的高發(fā)地區(qū)，其中北京死亡數(shù)量最多，占比達到了41%，上海占比為21%，廣東為14%。
丁長峰介紹，其實現(xiàn)在北京、上海甲級辦公樓需求量仍然非常強勁，吸納力也特別強。“去年上海30多單辦公樓交易有2/3是內資購買，國內寫字樓辦公市場仍然有非常大的市場。”丁長峰說，目前中國的改變非常大，社會結構和工作節(jié)奏也產生了變化，“但是辦公樓格局根深蒂固，短時間內還是很難改變。”
以北京甲級寫字樓市場為例，戴德梁行監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，到2015年底，北京核心商圈凈吸納量高達63萬平方米，凈吸納率為74%，較2014年全年上漲25 個百分點，創(chuàng)2012年以來歷史新高。強勁的市場需求導致2015年第四季度核心商圈空置率僅為3.2%，較2014年同期下降3.3個百分點。
戴德梁行北方區(qū)董事總經(jīng)理王盛指出，北京甲級寫字樓空置率為5%，上海為9%。這兩個市場相對而言都比較健康。上海業(yè)主和租客的關系基本平衡，北京則以業(yè)主為主，“現(xiàn)在租約很重要，找什么樣的客戶更重要。”
無界空間創(chuàng)始人Randy則反駁說，共享辦公空間主打的群體并不是甲級寫字樓傳統(tǒng)客戶，而是關注創(chuàng)業(yè)公司以及需要社交屬性的公司，這些辦公需求客戶主要以85后、90后為主。
“北京四環(huán)內辦公空間需求遠遠大于供應，但偏僻地區(qū)需求不大。所以核心區(qū)域才是最大的市場?，F(xiàn)在商城、底商的處境不好，但這對眾創(chuàng)空間卻很有用。這些商場可以改造成辦公空間，租金會很低，這是一個巨大的市場。”Randy說，聯(lián)合辦公空間是100人以下公司的“福音”，企業(yè)對辦公的需求會發(fā)生很大的變化，“未來很多企業(yè)可能沒有辦公空間的概念，每個員工可能只去離自己最近的辦公空間。”
他更強調，無界空間這種共享辦公模式，辦公核心不在于地理位置、價格優(yōu)勢，而在于要如何把人聚到一起，通過社區(qū)連接創(chuàng)造價值，把人和人連接起來，組成一個個小團體。“無界空間會安放小床，甚至在三元橋安放了大通鋪，因為我們想讓員工得到休息，更希望每個人相互連接。”Randy最后說。
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